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[A cura di: Silvio Rezzonico – presidente Confappi]
La revoca dell’amministratore è di due tipi: quella senza giusta causa e quella con giusta causa. La prima può avvenire interrompendo anche bruscamente l’incarico durante il suo corso, oppure alla fine del mandato (ma in questo ultimo caso più che di revoca sarebbe giusto parlare di mancata nomina).
Revoca senza giusta causa
La revoca senza giusta causa nel corso del mandato non ha bisogno di essere in alcun modo giustificata, ma ha un inconveniente: costa. Infatti, l’art. 1725 c.c. recita: “la revoca del mandato oneroso … obbliga il mandante a risarcire i danni, se fatta prima della scadenza del termine … salvo che ricorra a giusta causa”. Ovviamente, esiste un limite massimo per la somma prevista per il risarcimento del danno, cioè l’onorario non più riscosso dall’amministratore revocato.
Se non è stabilito diversamente dal regolamento, le maggioranze per la revoca sono uguali a quelle previste per la nomina, e cioè metà più uno degli intervenuti in assemblea e almeno metà del valore dell’edificio. Poiché i quorum più bassi previsti dal regolamento sono applicabili solo alla revoca e non alla nomina, ci si trova di fronte all’assurdo che si possa validamente revocare un professionista senza però riuscire a nominare un altro professionista in sua sostituzione. Perciò il professionista revocato resterà comunque in carica finché non verrà qualcun altro al suo posto.
Revoca con giusta causa
La riforma ha riconfermato che l’amministratore può essere revocato anche per “gravi irregolarità”, dal giudice su ricorso anche di un solo condomino. Le novità sono due. La prima è che la revoca per giusta causa può essere fatta anche dall’assemblea. La seconda è che sono stati moltiplicati e soprattutto resi più chiari i motivi per cui scatta la “giusta causa”, mentre in precedenza i giudici avevano considerato efficaci solo quelli penalmente rilevanti. L’elenco fornito dal codice non esaurisce tutte le possibilità ma è esemplificativo. Infatti, la norma recita: “costituiscono tra le altre, gravi irregolarità …”. Eccole, comunque:
– l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto o il rifiuto ripetuto di convocarla per la nomina o la revoca dell’amministratore;
– la non esecuzione delle delibere assembleari, dei provvedimenti del giudice o delle autorità amministrative;
– la mancata apertura o uso di un conto corrente dedicato al singolo condominio;
– la confusione nella gestione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore di altri palazzi o singoli condomini;
– l’aver permesso la cancellazione delle formalità per un credito insoddisfatto, come un pignoramento o un’ipoteca, dai registri immobiliari;
– la mancata cura delle azioni giudiziarie contro i morosi e delle conseguenti esecuzioni coattive;
– la mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e di quello di contabilità;
– non aver fornito al condomino che ne faccia richiesta la documentazione sul pagamento delle spese condominiali e su eventuali giudizi in corso;
– l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati dell’amministratore (anagrafici, professionali, fiscali), nonché dei giorni e delle ore in cui si può prendere visione della documentazione; la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti con contenuto che esorbita le attribuzioni dell’amministratore (per esempio un’ingiunzione da parte dell’amministrazione comunale);
– la mancata comunicazione ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei millesimi ai sensi dell’art. 69, comma 2, disp. att. c.c..
A differenza di quanto accade per la revoca davanti al giudice dell’amministratore per irregolarità, quella fatta dall’assemblea può essere motivata solo da gravi irregolarità fiscali o dalla mancata apertura o uso del conto corrente condominiale. Che cosa si intenda per irregolarità, fiscali resta un mistero. È probabile che contino solo motivi importanti e non semplici infrazioni o inesattezze. L’assemblea deciderà come per la nomina, con le maggioranze dei presenti e almeno metà dei millesimi. Purtroppo, l’elenco dei motivi previsti per la revoca per giusta causa ne contempla anche alcuni decisamente “deboli” come, per esempio, il mancato aggiornamento dell’anagrafe o la non esecuzione di delibere che possono essere di scarsissimo conto.
