[A cura di: avv. E. Mario Appiano – consulente Fiaip Torino]

Con la recentissima sentenza 4628/2015, le Sezioni Unite della Cassazione si sono pronunciate sulla validità e l’efficacia del cosiddetto “preliminare del preliminare” di compravendita immobiliare (configurabile quando la contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo).

Secondo le Sezioni Unite, in tali circostanze il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c. (e cioè di consentire di ottenere una sentenza traslativa della proprietà, se una delle parti non adempie agli obblighi assunti con tale contratto) ovvero soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Il “preliminare del preliminare” (l’accordo con il quale i contraenti si obbligano cioè alla successiva stipula di un altro contratto preliminare) produce effetti soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Quando efficace, la violazione del “preliminare del preliminare”, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.

In sintesi: il “preliminare del preliminare” può essere un contratto valido. Quando lo è, la sua violazione non consente tuttavia di ottenere il trasferimento della proprietà del bene oggetto di contrattazione mediante una sentenza sostitutiva del rogito notarile.

COSÌ LA CASSAZIONE

Vediamo ora i punti focali di detta sentenza.

La Suprema Corte chiarisce innanzitutto che viene a lei “chiesto di indagare sulla dinamica degli accordi contrattuali in tema di compravendita immobiliare. È infatti evidente già da questa prima ricognizione quale sia l’incertezza del confine tra atto preparatorio e contratto preliminare, incertezza alimentata da una accentuata polarizzazione tra contratto preliminare (vincolante) da un lato, e diniego di rilevanza negoziale, per difetto della causa, di accordi prodromici al preliminare, i quali al più vengono qualificati semplice “puntuazione”. Occorre pertanto stabilire se e in quali limiti sia riconosciuto nell’ordinamento un accordo negoziale che rimandi o obblighi i contraenti a un contratto preliminare propriamente detto”.

Così delimitato l’ambito della propria indagine, le Sezioni Unite – dopo aver passato in rassegna i numerosi quanto divergenti precedenti giurisprudenziali in tema, nonché aver individuato in cosa differisce il “preliminare del preliminare” da altri negozi giuridici, quali i patti di opzione ed i patti di prelazione – procede ad individuare quale sia la causa concreta che lo sorregge, e cioè quale siano le ragioni economiche sottostanti alla sua stipulazione.

Esse vengono individuate in quelle riconducibili alla circostanza che talora le parti si trovano ad essere in “stadi pre-negoziali molto avanzati, cui corrisponde un vincolo obbligatorio di carattere ancora pre-negoziale (almeno fra le parti del contratto in relazione al quale si assuma un impegno volto alla successiva stipula di un contratto preliminare) che vede intensificato e meglio praticato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c.”. In siffatte situazioni, la “previsione di dover dar vita, in futuro, all’assunzione dell’obbligo contrattuale nascente dal contratto preliminare, può essere sintomatica del fatto che le parti hanno consapevolezza che la situazione non è matura per l’assunzione del vincolo contrattuale vero e proprio. Ciò può dipendere segnatamente in relazione al grado di conoscenza di tutti gli elementi di fatto che occorre aver presenti per manifestare la volontà il cui incontro dà vita all’accordo vincolante consacrato nel contratto preliminare. Posto […] che non si può assegnare utilità al bis in idem in quanto volto alla mera ripetizione del primo contratto ad identici contenuti, se e quando le parti sono disposte al mutamento del contenuto del contratto, al cambiamento di esso, l’obbligazione assunta sembra avere per oggetto non il contrarre, ma il contrattare”.

Di conseguenza, secondo le Sezioni Unite «si deve immaginare la pattuizione di un vincolo contrattuale che sia finalizzato ad ulteriori accordi e che il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, possa dar luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto e non propriamente ex contractu. Vi sono esigenze, in una società complessa, interessata da pervasivi fenomeni criminosi, da sospette manipolazioni nel tessuto economico, da un fiorire incontrollabile di nullità contrattuali minori, ma non per questo meno incisive negozialmente, di riservare il consenso vincolante, sottomesso all’esecuzione coattiva, a verifiche che sono da valutare soggettivamente.

[…] Una più esauriente determinazione del contenuto contrattuale può essere prevista per meglio realizzare l’interesse delle parti. Se si dovesse invece ricorrere sempre all’opzione preliminare/definitivo si dovrebbero riempire i contenuti rimasti in sospeso con il meccanismo di cui all’art. 1374, integratore rispetto al primo accordo incompleto.

[…]

Le posizioni di coloro che pongono l’alternativa “preliminare o definitivo” amputano le forme dell’autonomia privata, sia quando vogliono rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando ravvisano nel c.d. preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile.

La procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può di per sé essere connotata da disvalore, se corrisponde a “un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale”.

È vero che occorre guardarsi da un uso “poco sorvegliato” dell’espressione preliminare di preliminare”, perché l’argomento nominalistico non è neutro. Tuttavia, se ci si libera dell’ipotesi in cui appare che il primo contratto è già il contratto preliminare e che il secondo è, al più, solo la sua formalizzazione per la trascrizione, restano due “sequenze” variabili che si avvicinano:

a) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative. In questa ipotesi, quanto maggiore e specifico è il contenuto, tanto più ci si avvicina al preliminare.

b) Quella in cui il contratto non è ancora un vero preliminare, ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti.

Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che esclude che di quelli fissati si torni a discutere. In questa ipotesi, man mano che si impoverisce il contenuto determinato, ci si allontana dal preliminare propriamente detto.

Occorre qui ulteriormente ricordare la distinzione con l’ipotesi in cui la previsione del secondo preliminare esprime soltanto che la situazione conoscitiva delle parti non è tale da far maturare l’accordo consapevole, ma si vuole tuttavia “bloccare l’affare”, anche a rischio del risarcimento del danno negativo in caso di sopravvenuto disaccordo.

Ciò che conta chiarire è che, all’interno di una gamma di situazioni che ricevono risposte diverse, quelle … (indicate in precedenza: n.d.r.) sono riconducibili a una fase sostanzialmente pre-contrattuale, in cui la formazione del vincolo è limitata a una parte del regolamento. La violazione di queste intese, perpetrata in una fase successiva rimettendo in discussione questi obblighi in itinere che erano già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell’art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico.

È evidente come questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti, di questa loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c..

Nella compravendita immobiliare l’ausilio giunge dal formalismo che contraddistingue la materia, sì da potersi di volta in volta cogliere i profili oggettivi non solo di una trattativa e della successiva stipula di un preliminare, ma di una sequenza di atti caratterizzati da un contenuto differenziato e aventi portata contrattuale con le connesse conseguenze».

PRINCIPIO DI DIRITTO

Alla luce di tali considerazioni, le Sezioni unite sono quindi giunte ad enunciare il seguente principio di diritto: «in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase pre-contrattuale”.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.