[Fonte: Crif]

 

Scendono gli spread sui mutui; scendono le quotazioni degli
alloggi. E il mercato immobiliare nel suo complesso inizia a trarne beneficio.
È quanto si evince, in estrema sintesi dai dati diffusi da Crif, che
evidenziano, comunque, un atteggiamento sempre di cautela da parte dei
consumatori, con richieste di mutuo di importo ridotto (124.291 euro nel primo
trimestre 2015). Da sottolineare anche l’impennata delle richieste di mutui di
surroga e sostituzione a tasso fisso, complici tassi IRS ai minimi storici e
strategie bancarie aggressive sul fronte degli impieghi in mutui.

 

QUADRO GENERALE

Il tanto atteso “giro di boa” del mercato dei mutui sembra finalmente
aver trovato un consolidamento che lascia ben sperare. Lo dimostrano
chiaramente gli andamenti dei prezzi per i nuovi mutui proposti dalle banche
nel corso del primo trimestre 2015. Un esempio immediato: i migliori spread per
un mutuo a tasso variabile e fisso sottoscritti a gennaio 2014 – per un mutuo
di acquisto di importo 140.000 euro e durata 20 anni – si attestavano
rispettivamente ai livelli del 2,60% e 2,40%. A inizio aprile 2015, gli
stessi spread risultano inferiori del 28% e del 22% (all’1,80% e 1,90%)
e appaiono praticamente certi nuovi ulteriori tagli ai prezzi dei mutui
nell’immediato futuro.

L’iniezione di liquidità a valle del Quantitative Easing varato dalla
BCE e rendimenti su investimenti a basso rischio molto prossimi allo zero
spingono gli istituti di credito a rivalutare la forma di impiego mutui e con
questo a proporre spread sempre minori e più attraenti per i nuovi
potenziali clienti. Se alla sforbiciata allo spread aggiungiamo poi
tassi di riferimento Euribor e IRS ai minimi storici di tutti i tempi (con un
Euribor 1 mese in terreno negativo e IRS costantemente sotto lo 0,80%) e prezzi
degli immobili residenziali in continua e ulteriore riduzione – dopo un ribasso
dellle quotazioni del -4,65% sull’intero 2014 si registra un nuovo -1,9% sul
primo trimestre 2015 – appare chiaro come si stiano progressivamente
rafforzando le condizioni per una ripartenza del mercato immobiliare. Non a
caso i dati dell’Agenzia delle Entrate segnano per il quarto trimestre 2014 un
+7,1% nel numero delle compravendite: il più alto incremento da oltre 4 anni a
questa parte, aumento atteso in ulteriore accelerazione sul 2015.

 

RESTA LA CAUTELA

Ma, a dispetto di tutti questi segnali positivi, la parola d’ordine
risulta ancora “cautela”: se a inizio 2010 l’importo medio richiesto del mutuo
era di poco superiore ai 140.000 euro, nel primo trimestre 2015, nonostante i
tassi di offerta ridotti e la nuova apertura al credito casa da parte del
sistema bancario, è infatti risultato pari a 124.291 euro, in ulteriore
contrazione dello 0,5% rispetto all’importo medio del quarto trimestre 2014.
Come dire: ritorna l’interesse sul mercato, con la domanda di nuovi mutui che
segna un +38% nel primo trimestre 2015, ma i consumatori rimangono ancora
prudenti, affrontando l’investimento sulla casa con cautela, reduci da un
triennio caratterizzato da tensioni economiche e preoccupazione sul proprio
futuro, in particolare relativamente alla stabilità lavorativa e delle entrate.

 

SURROGHE E SOTITUZIONI

Per quanto riguarda il tema dei mutui con finalità diversa
dall’acquisto, a partire dalla seconda metà del 2014 si è intensificato
l’interesse verso la possibilità di surroga e sostituzione, tanto da spiegare
circa il 30% delle richieste di mutuo raccolte sul canale online. Nella realtà,
però, a livello di intero 2014 solo il 10,9% delle istruttorie formalmente
presentate agli istituti si riferisce alla rottamazione di vecchi mutui. La
riduzione dell’incidenza è spiegato in primis dalle caratteristiche proprie del
canale distributivo on line, che sovrappesa la dinamica rappresentando il
tipico contesto a cui il consumatore normalmente si rivolge per effettuare comparazioni
fra la convenienza del proprio mutuo rispetto ad altre offerte disponibili sul
mercato.

Peraltro, all’interno del fenomeno surroga mutuo appare evidente, nel
corso del primo trimestre 2015, uno slittamento verso il tasso fisso, che
arriva a spiegare il 58% del totale delle richieste di surroga e sostituzione
sul canale on line, contro un molto più ridotto 14% registrato nel primo
trimestre 2014. Del resto, gli IRS odierni ai minimi storici – per ogni durata
al di sotto della soglia dell’0,80% – e strategie commerciali bancarie molto
aggressive sulle nuove offerte a tasso fisso, creano infatti condizioni
uniche per quei mutuatari interessati a surrogare il proprio mutuo a tasso
fisso verso un nuovo mutuo a tasso fisso.

Un esempio per tutti: in caso di accensione mutuo a tasso fisso nel
2012 per 120.000 euro e durata di 20 anni con un tasso finito del 5,70%, oggi
il consumatore può surrogare il mutuo iniziale con un nuovo mutuo che presenta
un tasso fisso finito pari al 2,74% (tasso inferiore del 52% rispetto a quello
iniziale), ottenendo una rata mensile inferiore di circa 150 euro rispetto alla
precedente e risparmiando così sull’intera durata del mutuo oltre 30.000 euro
in interessi.

 

COMMENTI TECNICI

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione
della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e
MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle
tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“Stiamo chiaramente attraversando un momento di transizione, da un
triennio di profonda crisi economica e finanziaria a un nuovo periodo di
ripresa e, ci auguriamo, solida crescita del mercato immobiliare e dei mutui –
commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -.
Grazie alla eccezionale riduzione dei tassi di interesse, diretto risultato
della politica monetaria espansiva della BCE, il sistema bancario ha
profondamente rivalutato, negli ultimi trimestri, l’importanza del credito casa
come mezzo per impiegare efficientemente la propria liquidità, e ciò sta
progressivamente portando a politiche commerciali e creditizie in ambito mutui
molto favorevoli alla ripresa della domanda e delle nuove erogazioni -. I primi
a cogliere le nuove opportunità offerte dal mercato sono stati i mutuatari
esistenti interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo, mutuatari che
nel primo trimestre 2015 hanno spiegato quasi il 50% delle nuove richieste
raccolte dal canale on line. Il contesto economico in costante miglioramento e
un livello di fiducia dei consumatori in continua crescita porteranno
sicuramente sui prossimi mesi a una nuova ripresa della domanda anche per i
mutui di acquisto, che potrà approfittare di prezzi di acquisto degli immobili
mediamente inferiori del 15% rispetto agli anni pre-crisi.”

Dello stesso avviso anche Stefano Magnolfi, direttore Real Estate
Services di Crif: “L’andamento della domanda di mutui ipotecari rappresenta uno
straordinario indicatore in grado di anticipare il trend delle compravendite
residenziali, pertanto ci si attende che la crescente fiducia alla base della
propensione a richiedere un mutuo da parte delle famiglie, in forte crescita in
questi mesi, sia propedeutica al consolidamento dei segnali di ripresa
registrati sul mercato immobiliare. D’altro canto, in un contesto in cui le
banche sono sottoposte a nuovi standard di vigilanza europea sempre più
stringenti, si osserva un naturale ritorno ai fondamentali dell’erogazione del
credito. In particolare, rileviamo un’attenzione sempre maggiore verso la
trasparenza nella valutazione degli asset immobiliari, necessaria sia per
documentare in maniera chiara e trasparente i numeri dei portafogli creditizi
italiani, sia come utile informativa verso gli investitori internazionali,
caratterizzando, tramite un effetto volano, un mercato immobiliare di migliore
qualità”.

 

 

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