Nuovo report dell’Agenzia delle Entrate sul mercato immobiliare. Focus, questa volta, sul mercato non residenziale, analizzato nell’ambito dell’indagine realizzata in collaborazione con Assilea (associazione nazionale delle società di leasing).

I DATI PRINCIPALI

Il settore non residenziale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, commerciale e produttivo, dopo sette anni di perdite mostra nel 2014 nuovamente una crescita complessiva dei volumi di compravendita. In particolare, il settore commerciale è in rialzo del 5,7%, il settore produttivo guadagna il 3,6%, mentre fa eccezione il settore terziario, che chiude l’anno con una perdita del 4,6%. 

A livello di peso percentuale, il mercato del terziario, commerciale e produttivo rappresenta il 6,4% dello stock immobiliare complessivo, e il 4,8% dell’universo delle transazioni. Le tipologie immobiliari, oggetto di particolare approfondimento in quest’analisi, sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni e industrie). Per tali tipologie è stata svolta un’analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato. 

Va comunque ribadito che le destinazioni d’uso sono quelle desumibili dalle categorie catastali che, per la loro finalità, non sono del tutto idonee a cogliere l’esatta destinazione d’uso dei beni, in particolare nel gruppo D (immobili speciali), in cui spesso esiste una promiscuità tra immobili a carattere produttivo, commerciale e terziario. In realtà, la categoria più problematica, in termini di promiscuità della destinazione d’uso, è indubbiamente la D8, in cui rientrano, oltre agli immobili destinati al commercio (e per questo sono associati ai negozi, categoria C1) anche immobili destinati al terziario. 

Ma la disponibilità di dati trimestrali sulle compravendite ha permesso anche un’analisi delle variazioni tendenziali del settore non residenziale, da cui risulta evidente come le compravendite riferite al complesso del non residenziale (terziario, commerciale e produttivo), analogamente a quanto osservato per il settore residenziale, abbiano nel 2014 recuperato rispetto alle perdite del 2013 con le migliori performance negli ultimi due trimestri dell’anno. 

In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali (poco più di 2,5 milioni di unità). Le unità nella tipologia negozi rappresentano infatti il 60,2% dello stock non residenziale; seguono i capannoni, con circa il 18% e gli uffici, con il 15% circa. 

LE COMPRAVENDITE

Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di transazioni, ma con un ammontare inferiore alla quota di stock: 50,2%. Sono, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli uffici e dei capannoni, 20% e 22% circa rispettivamente. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell’Intensità del mercato immobiliare, che risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (1,37% e 1,28% rispettivamente) e piuttosto basso per la tipologia negozi (0,87%). 

DATI LOCALI

A livello territoriale, il settore “negozi” è in ripresa in tutte le aree ad eccezione delle isole; il settore “uffici” subisce perdite nelle aree del Nord e, in modo più accentuato, al Centro, recuperando rispetto al 2013 al Sud e nelle Isole; il settore “capannoni” è in calo al Cento e al Sud mentre fa registrare una buona ripresa nelle aree del Nord. 

Non bisogna però trascurare che, come già illustrato nelle note trimestrali pubblicate nel corso del 2014, il dato positivo dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23). A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014. In particolare, sulla base dei primi dati provvisori, relativi al mese di gennaio 2015, neutralizzando l’effetto della traslazione degli atti da dicembre 2013 a gennaio 2014, è stato ricostruito un tasso di variazione del 2014 rispetto al 2013, al netto quindi dell’effetto fiscale, per il complesso delle unità immobiliari compravendute dei settori commerciale, terziario e produttivo, pari a +1,3%, più moderato rispetto al tasso osservato, pari a +3%. Nel proseguo del rapporto si presenteranno i dati senza la neutralizzazione dell’effetto fiscale tra il 2013 e il 2014, per cui le variazioni dovranno essere lette con l’opportuna cautela.

ANDAMENTO STORICO

La flessione dei volumi di compravendita è cominciata nel 2006 per le tipologie uffici e negozi, e nel 2007 per i capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008 e nel 2009. Dopo il biennio 2010-2011, con le compravendite che contengono le perdite, gli scambi sono nuovamente, nel 2012, in ripido calo che si protrae, con minore intensità, nel 2013. Nel 2014 le compravendite di capannoni e negozi tornano in campo positivo, ancora in perdita rimangono gli acquisti di uffici. 

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