[Sintesi di: Dora Barbaccia ed Erika Ghiraldo – Nuovo FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

Le tasse sulla casa, la scarsa liquidità, la difficile situazione occupazionale. E, in prospettiva, anche i timori per gli sviluppi della crisi greca. Sono tutti ostacoli ad una vera e decisa ripresa delle compravendite immobiliari, a dispetto di un andamento delle quotazioni delle case che ancora nel secondo semestre del 2014 ha reso appetibile l’acquisto a chi ne avesse la disponibilità 

Il dato si evince dalle Note territoriali dell’Osservatorio del mercato immobiliare, pubblicate nei giorni scorsi dall’Agenzia delle Entrate. Un report dal quale, confrontando i valori delle case italiane, provincia per provincia, (in particolare nelle città di Bari, Bologna, Firenze, Genova, Venezia, Perugia e Catanzaro) è facile osservare che i prezzi sono scesi ovunque nel semestre in esame. Nello specifico sono state registrate forti diminuzioni delle quotazioni immobiliari a Perugia (-3,4%) e a Bologna (-4,3%). Un calo più contenuto, intorno all’1%, a Firenze, Genova e Venezia, mentre a Bari e Catanzaro i prezzi sono simili a quelli del semestre precedente, riducendosi, rispettivamente, solo dello 0,3 e 0,8 per cento.

QUOTAZIONI

Entrando nel merito dei prezzi, Firenze, con 3.025 euro/mq, si conferma la città più cara tra quelle di grandi dimensioni; seguono Bologna (2.888 euro/mq) e Venezia (2.768 euro/mq). Analizzando ancor più in dettaglio le quotazioni di queste tre città, emerge che i “quartieri” più costosi di Firenze sono: la zona di Bobolino – Poggio Imperiale – Pian Dei Giullari (zona Omi C10) e quella di Marignolle – Monte Oliveto – Le Campora (zona Omi C11); entrambe fanno parte della macroarea urbana fiorentina delle “Colline di pregio a Sud”, dove i prezzi delle abitazioni sono in media pari a 4.083 euro/mq.

Nella macroarea urbana del centro storico di Venezia e Giudecca, per acquistare casa sono necessari 4.707 euro/mq, mentre, a Bologna, i prezzi più elevati (3.918 euro/mq) si registrano nella Cintura esterna Sud, che comprende le zone Omi Pedecollinare, Pedecollinare e Semicollinare, Stadio Funivia e Saragozza.

Servono quasi 2.500 euro/mq per comprare casa a Genova, mentre “bastano” 1.488 euro/mq a Perugia e circa 1.000 euro/mq a Catanzaro.

COMPRAVENDITE

Se i prezzi diminuiscono, nel secondo semestre 2014 in generale si registra un miglioramento degli andamenti delle compravendite. Tra le grandi città, a Bologna Firenze e Genova sono state vendute più abitazioni, con un incremento di gran lunga superiore al 10%. In particolare a Bologna, con 2.145 compravendite, la crescita è stata del 18,3%, mentre, a Firenze, con 1.904 compravendite, l’incremento si è fermato al 15,5%, e infine a Genova, con ben 2.555 case vendute, si registra un rialzo del 12,2% delle transazioni.

A Venezia sono state compravendute 1.148 abitazioni, il 5,4% in più rispetto allo stesso semestre del 2013. Le vendite di case sono diminuite solo a Bari (-3,5%) e a Perugia (-13%).

FOCUS METROPOLI

Nell’analisi di volumi e prezzi delle abitazioni nelle 19 città italiane passate ai raggi x dall’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, spiccano i dati concernenti le 4 metropoli di Roma, Milano, Torino e Napoli. Dati, tutto sommato, confortanti, perlomeno dal punto di vista delle compravendite realizzatesi nel 2014. Nel corso dell’anno passato, infatti, a Roma, Milano, Torino e Napoli sono state scambiate complessivamente 57.461 abitazioni: circa il 40% del totale degli acquisti dei capoluoghi, con un rialzo dell’8% rispetto ai volumi osservati nel 2013. Più difficile, invece, parlare di ripresa se l’analisi guarda ai prezzi. Ai timidi segni di rialzo che si registrano a Milano e a Napoli, dove le quotazioni sono in crescita rispettivamente dell’1 e dell’1,6 per cento, si affiancano valori ancora in calo a Roma (-1,8%) e soprattutto a Torino (-5,5%).

Roma

Con poco meno di 35mila scambi, il numero di abitazioni compravendute nella provincia romana è in crescita del 10,7% rispetto al 2013. Gli acquisti di case sono in recupero in quasi tutta la provincia. Tra le aree nelle quali il numero di scambi risulta piuttosto elevato, spiccano i comuni del Litorale Sud e dei Castelli Romani, che mostrano i rialzi maggiori, rispettivamente +12,1 e +7,9 per cento. Restano, invece, in fase negativa i comuni della provincia situati lungo le assi Flaminia, Salaria e Casilina. 

Dal lato delle quotazioni si osservano flessioni ovunque, con il calo più accentuato nell’area Flaminia in cui i prezzi scendono, nel secondo semestre 2014, del 5,4% rispetto al primo semestre dello stesso anno. All’interno della città, le zone maggiormente apprezzate restano quelle del Centro storico, in cui il livello medio dei prezzi di un’abitazione raggiunge quasi i 6.500 euro/mq, e quelle situate nell’area urbana semicentrale “Parioli-Flaminio” in cui i prezzi sfiorano i 6.000 euro/mq

Milano

Nel 2014 gli scambi di abitazioni dell’intera provincia di Milano sono in crescita, rispetto al 2013, del +2,2%, rialzo poco inferiore alla crescita registrata a livello regionale (+3,0%), valore influenzato dalle buone performance mostrate dalle province di Monza e Brianza (+8,4%) e Cremona (+7,7%). Tra le province, il livello dei prezzi si mantiene stabile quasi ovunque, con variazioni contenute tra -1% e +1 per cento. Tra le aree della provincia milanese, oltre l’incoraggiante rialzo registrato a Milano, dove gli scambi nel 2014 crescono del 5%, anche nei comuni della Cintura Nord spunta un incremento del 5,4%, di contro continuano le perdite di transazioni per i comuni dell’area Sud, che registrano una flessione del 14,8 per cento. 

Anche tra le diverse aree della provincia i prezzi medi, osservati nel secondo semestre 2014, risultano in lieve crescita. All’interno della città il livello medio della quotazione sfiora gli 8.000 euro/mq nelle zone del Centro storico ed è intorno ai 7.300 euro/mq nell’area del semicentro Ovest. Valori decisamente più contenuti si registrano in tutte le aree periferiche in cui i prezzi medi sono intorno a 2.200 e 2.500 euro/mq.

Torino

Nella provincia di Torino il numero di scambi di abitazioni è in aumento del 3,8 per cento. Chiudono in positivo quasi tutte le aree della provincia, con l’eccezione dei comuni della Val Sangone, dell’area sciistica, della zona collinare e montana Nord. La maggiore crescita si osserva nei comuni dell’area della Bassa Val Susa, +15,0%, Eporediese e Pinerolese, intorno al +12%. 

In città il livello medio dei prezzi supera i 3.000 euro/mq oltre che nelle zone centrali Roma, Carlo Emanuele II e Vinzaglio (zone Omi B1, B2 e B4) anche nella zone semicentrali Valentino, Crimea e Duca d’Aosta (zone Omi C1, C12 e C15), mentre risulta minima, circa 1.450 euro/mq nella zona C9 di Porta Palazzo.

Napoli

Nella provincia di Napoli le compravendite di immobili residenziali avvenute nel 2014 sono poco superiori a quelle osservate nel 2013 (+1,4%). I rialzi coinvolgono quasi tutte le aree della provincia con la variazione più elevata per i comuni dell’area Nord che segnano un recupero dell’11,7 per cento. Napoli città mostra invece un segno negativo del 3,7%, ma ciò va imputato ancora all’effetto delle transazioni scaturite dalla dismissione del patrimonio residenziale del Comune. 

Segni alterni anche per le quotazioni, con aree che registrano un incremento, seppur lieve, dei prezzi medi e aree nelle quali la quotazione media è ancora in perdita. In città i prezzi medi raggiungono i 4.500 euro/mq nei “quartieri” pregiati con la zona Omi di Posillipo che supera i 5.000 euro/mq. Contenute, sotto i 1.500 euro/mq medi, sono le zone delle aree dei Sobborghi Orientali e Settentrionali della città.

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