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[Intervista a cura di: Vincenzo Perrotta]
A poco più di due anni dalla sua entrata in vigore, nel giugno del 2013, la legge 220 del 2012 che ha riformato la disciplina del condominio torna al centro del dibattito tra gli amministratori condominiali grazie all’iniziativa lanciata dal presidente di Anaci di Padova, Giorgio Cambruzzi, e dal direttore del centro studi di Anaci Padova, avvocato Paolo Alvigini. Obiettivo: raccogliere pareri, osservazioni, commenti, sui tanti nodi ancora irrisolti di un provvedimento che in molti – tra gli addetti ai lavori – hanno fin da subito giudicato inadeguato a rispondere a tutte le richieste poste da un apparato condominiale dalla gestione sempre più complessa.
In sostanza, da una misura attesa per decenni ci si aspettava certamente di più. Ma poi, complice un dibattito parlamentare protrattosi oltre il dovuto, i termini per l’approvazione della legge si sono fatti stretti. Così, ci si è trovati davanti a un bivio: mandare a monte tutto il lavoro già svolto; oppure approvare il testo onde poi riprenderlo successivamente in mano per apportarvi le modifiche del caso. Il buon senso ha voluto che si optasse per questa seconda soluzione. Ma adesso, con il provvedimento operativo ormai da due anni, i suoi limiti sono venuti a galla. Di qui l’iniziativa promossa da Anaci Padova, di cui abbiamo parlato con il presidente Cambruzzi.
Presidente Cambruzzi, come nasce l’iniziativa?
Sono un professionista che crede nel suo lavoro e in quello dell’Anaci. Per questo motivo ho lanciato l’iniziativa di raccogliere commenti e proposte di miglioramento per riformare il testo della legge 220 del 2012. Ritengo che, per come è stata formulata, la riforma del condominio abbia l’unico effetto di tarpare le ali agli amministratori condominiali. Se si applicasse alla lettera, infatti, l’amministratore diventerebbe un mero esecutore delle delibere dell’assemblea condominiale, senza grandi possibilità di manovra anche per svolgere le azioni ordinarie necessarie. È evidente che si tratta di disposizioni redatte da persone che conoscono poco (e in maniera superficiale) la vita in condominio. L’impressione è che si sia voluto approvare a tutti i costi una riforma che da 12 anni era rimasta bloccata.
Quali sono, secondo lei, gli articoli che andrebbero “riformati”?
Sono numerosi gli articoli da migliorare. Parlo, ad esempio, degli articoli 9 e 10 su nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, in particolare quando si stabilisce un tetto minimo di 8 condòmini per nominare l’amministratore, innalzando la soglia rispetto al testo previgente, in cui erano quattro. Questo cambiamento non tiene conto del fatto che, nella realtà, è proprio nei condomini più piccoli che si registrano le liti più agguerrite e in cui è più necessario un amministratore di condominio che sa fare il suo lavoro e svolgere la sua funzione di mediatore.
Un altro punto scollegato rispetto alle esigenze della vita condominiale è l’articolo 14, che modifica l’articolo 1136 del c.c. in materia di deliberazioni dell’assemblea. La novità è l’abbassamento dei quorum costitutivi e deliberativi che rendono valide le convocazioni dell’assemblea. Con la nuova legge, il quorum per la prima convocazione scende da due terzi alla maggioranza, mentre, in seconda, da due terzi a un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo dei millesimi. Ritengo questa modifica poco funzionale e, soprattutto, incapace di garantire maggiori tutele rispetto a prima. Sarebbe stato meglio mantenere gli stessi millesimi tra prima e seconda convocazione.
Quanto alla possibilità di distacco dall’impianto centralizzato
Nell’articolo 3 della legge 220, parlando di parti comuni, viene precisato che il singolo condomino può staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se dal fatto non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. La Regione Piemonte per prima, seguita da altre regioni, nel 2009 aveva negato la possibilità di staccarsi dall’impianto quando gli utenti sono più di quattro. Addirittura, il tribunale di Padova aveva stabilito l’obbligo, per chi desiderasse staccarsi dall’impianto, di presentare la richiesta all’amministratore, corredata da perizia di un termotecnico. Secondo la legge di riforma, invece, risulta che l’onere della prova non competa a chi rinuncia all’impianto centralizzato ma al condominio, se ritiene di essere danneggiato. Inoltre, l’aver esonerato chi si stacca dalle spese per la dispersione degli impianti e per il riscaldamento dei vani comuni è una grave dimenticanza.
Un’altra questione delicata è quella della morosità.
L’articolo 18 della legge 220/2012 specifica che per la riscossione delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all’assemblea. Inoltre, obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condòmini morosi, affinché questi possano agire, in prima battuta, nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai condòmini in regola con i pagamenti. Il problema è che dalla riforma l’amministratore non trae alcun vantaggio. In base al beneficio di escussione, infatti, i creditori potranno aggredire il patrimonio dei condòmini in regola, dopo aver escusso i condòmini morosi. Dunque, sarà il condominio a doverne rispondere in ultima analisi.
Veniamo ora alla vostra iniziativa. A chi si rivolge? Dove vanno spedite le proposte di modifica?
Il nostro appello è rivolto a tutti gli amministratori condominiali e agli addetti ai lavori che intendono attivarsi per costruire, assieme alla nostra associazione, una proposta alternativa da presentare al legislatore. Le note contenenti le modifiche devono essere indirizzate ad Anaci Padova, via Risorgimento 36, 35122, Padova, oppure alla mail info@anacipadova.it. Possono essere osservazioni, commenti e proposte, non solo degli amministratori che fanno parte di Anaci, ma anche di quelli iscritti ad altre associazioni. Infine, ciascuna nota dovrà trattare un solo articolo della legge 220/2012.
