Mentreil mercato immobiliare non trova ancora la strada della ripresa, continua il
trend positivo degli acquisti all’estero da parte delle famiglie italiane. È
quanto emerge dal report stilato dall’istituto indipendente di ricerca “Scenari
Immobiliari”, secondo cui nel primo semestre 2015 gli italiani hanno comprato
ben 24mila case oltrefrontiera, il che
rappresenta un aumento del 9,5 per cento rispetto allo stesso periodo dello
scorso anno. Peraltro, le stime di Scenari Immobiliari per la fine dell’anno
sono per il superamento del numero di 50mila compravendite oltrefrontiera, cioè
il dieci per cento in più sul 2014: vero record storico. In questo modo, gli
italiani diventano terzi in Europa per acquisti all’estero, dopo i tedeschi
(circa 70mila alloggi) e gli inglesi (55mila).

 

METE D’INVESTIMENTO

Le informazioni relative agli acquisti degli
italiani sono state raccolte ed elaborate da Scenari Immobiliari presso le
autorità dei diversi Paesi e le organizzazioni degli operatori immobiliari
locali. Gli acquisti analizzati riguardano solo le residenze, prima e seconda
casa, e sono escluse le altre destinazioni. Ecco che cosa ne è emerso.

 

Stati Uniti

Il rafforzamento del dollaro rispetto
all’euro ha comportato una lieve flessione degli acquisti negli Stati Uniti,
che nel primo semestre 2015 hanno raccolto il tredici per cento degli
investimenti, contro il quindici per cento dell’anno precedente. Gli Italiani,
comunque, si collocano al secondo posto tra gli acquirenti europei negli Stati
Uniti, dopo gli inglesi e alla pari con i tedeschi.

Circa la metà degli acquisti degli italiani è
concentrata a New York. Sebbene gli investimenti di alto profilo siano
concentrati nelle top location, l’aumento dei prezzi, il calo dei
rendimenti e la mansion tax sugli immobili di lusso hanno comportato un
aumento dell’interesse verso i quartieri di seconda fascia, come Soho e
Downtown a Manhattan, o Brooklyn.

Al secondo posto tra le preferenze degli
italiani resta Miami. Nonostante i prezzi siano quasi ritornati ai
livelli pre-crisi, le prospettive di crescita a medio termine sono elevate
grazie alle numerose opere di rivitalizzazione e infrastrutturazione portate
avanti negli ultimi anni.

La California concentra circa il
quindici per cento degli acquisti negli Stati Uniti, con particolare attenzione
verso le località turistiche più famose, come San Diego, Santa Monica e Malibù,
dove i prezzi sono in fase di ripresa ma ancora sensibilmente inferiori
rispetto a qualche anno fa.

Stabile il trend verso le città più
sviluppate dal punto di vista tecnologico, come Chicago e Boston,
dove si concentra la domanda da parte delle famiglie che acquistano per motivi di
lavoro o per permettere ai figli di frequentare l’Università o un Master nelle
università americane più prestigiose. Infine, una curiosità: il primo semestre
2015 ha registrato un netto aumento degli acquisti per investimento in Arizona,
tra gli Stati ad avere segnato il crollo più consistente dei prezzi e in grado
di offrire rendimenti superiori alla media nazionale. Negli Stati Uniti la
spesa media delle famiglie italiane si aggira intorno a 500mila dollari, per
oltre la metà cash.

 

Gran Bretagna

Sembra inarrestabile il flusso di acquisti a Londra,
che concentra la larga maggioranza degli investimenti in Gran Bretagna,
favorita anche da costi di transazione più bassi rispetto a molti altri Paesi
europei. Nell’ultimo semestre gli italiani si collocano al terzo posto tra gli
acquirenti stranieri, superati solo da russi e indiani. In aumento anche
l’investimento medio, visto che gli acquisti superiori a un milione di sterline
sono cresciuti del venti per cento rispetto all’anno precedente. Il calo dei
rendimenti, che nelle zone centrali non superano il tre per cento lordo, non
frena gli acquirenti, che cercano di spuntare ritorni più interessanti puntando
sugli affitti di breve durata. Le zone più richieste continuano a essere quelle
di maggior pregio, Mayfair, Chelsea e soprattutto, South Kensigton e
Notting Hill. Tuttavia è in forte aumento la richiesta di abitazioni a prezzi
più contenuti nell’area orientale rivitalizzata in occasione delle Olimpiadi.
La domanda è in aumento soprattutto nell’area di Hackney, che si sta
trasformando in un quartiere trendy, caratterizzato da una vita notturna e
artistica intensa e dalla presenza di parchi e servizi moderni.

Dopo diversi anni di crollo dei valori, anche
Dublino sta vivendo un vero e proprio boom immobiliare, con costante
aumento della domanda da parte di investitori stranieri e l’incremento dei
valori più elevato in Europa. Nel primo semestre 2015 gli acquisti da parte di
famiglie italiane sono raddoppiati. La domanda si concentra quasi
esclusivamente sulle aree centrali e semicentrali di alto livello, anche perché
quelle periferiche, considerate attrattive in passato per i prezzi più bassi,
hanno mostrato una scarsa tenuta e hanno registrato crolli disastrosi negli
ultimi anni. Tra le zone emergenti più richieste dagli investitori italiani c’è
North Wall, situata nella parte settentrionale della città, lungo il fiume
Liffey, dove convivono immobili vecchi e ristrutturati e nuovi sviluppi ad uso
misto, visto che la zona rientra nel Piano Strategico di Sviluppo.

 

Francia

Dopo diversi anni consecutivi di calo sono
nuovamente in aumento gli investimenti da parte di italiani in Francia, in
controtendenza rispetto agli investimenti complessivi da parte di stranieri,
calati del tredici per cento in un anno. La tendenza verso il basso delle
quotazioni e l’offerta di rendimenti interessanti in alcune zone del Paese
attirano la clientela italiana in quanto sono accompagnati dalla vicinanza
geografica al nostro Paese. Una quota consistente degli acquisti continua a
essere concentrata sui miniappartamenti nelle top location di Parigi,
ma la ricerca di rendimenti più elevati spinge una fetta crescente della
domanda a rivolgersi a quartieri semicentrali, come Montorgueil nel secondo
distretto, il quartiere a nord di Rue de Bretagne nel terzo distretto o
l’area che sorge intorno al Canal Saint Martin nel decimo distretto.
Sulla riva destra della Senna, una buona percentuale di acquisti è concentrata
nelle zone periferiche in fase di rinnovamento, come Batignolles, La Chapelle
et La Villette. In queste aree i prezzi sono cresciuti del trenta per
cento negli ultimi cinque anni e le prospettive sono di ulteriori rivalutazioni
nel prossimo futuro.

Tra le località turistiche tornano a crescere
gli acquisti in Costa Azzurra, grazie anche al boom degli investimenti
in nuda proprietà, ma l’atteggiamento degli acquirenti è estremamente
selettivo.

Tra le località emergenti ci sono la Linguadoca,
nell’area meridionale del Paese, dove sono richieste soprattutto le case
rustiche ristrutturate, con prezzi nettamente inferiori rispetto alle località
turistiche più famose.

 

Svizzera

A differenza che negli altri Paesi
analizzati, sono in netto calo gli acquisti da parte degli italiani in
Svizzera, non solo per il rallentamento del fenomeno di fuga verso il Canton
Ticino da parte delle famiglie lombarde ma soprattutto per il rafforzamento del
franco e per le prospettive incerte del mercato immobiliare. Se le città più
importanti, soprattutto Zurigo e Ginevra, mostrano una migliore
tenuta perché concentrano la domanda delle famiglie che si trasferiscono per
lavoro, il primo semestre 2015 ha registrato un crollo degli acquisti nelle
località turistiche, dove i prezzi già elevati sono diventati proibitivi a
causa del cambio sfavorevole.

 

Germania

Continua a crescere il flusso di acquisti
verso la Germania, che rappresentano circa il sette per cento del totale,
rispetto a percentuali marginali fino a pochi anni fa. Sebbene siano in aumento
gli investimenti in altre principali città, soprattutto Monaco e Amburgo,
la larga maggioranza della domanda è concentrata a Berlino, dove i
prezzi sono ancora bassi rispetto alle potenzialità di sviluppo della città e i
rendimenti sono competitivi rispetto alle città europee concorrenti.  Mitte e Charlottenburg continuano a
concentrare la quota più elevata della domanda di alto livello, grazie anche
all’abbondante offerta di residenze individuali. Coloro che cercano un ambiente
dinamico, ma nello stesso sofisticato, si rivolgono al quartiere di Prenzlauer
Berg, situato nell’area settentrionale e famoso per la presenza di ristoranti,
locali e piccoli negozi caratteristici. Prezzi un po’ più bassi sono
riscontrabili a Kreuzberg, uno dei centri culturali della città,
Friedrichshain, quartiere alla moda che attira i giovani, Treptow e Pankow,
dove hanno comprato casa alcuni personaggi dello spettacolo. Infine, appena a
nord del centro, sorge il quartiere Wedding, dove i prezzi sono decisamente
contenuti ma esistono ottime prospettive di crescita nei prossimi anni in
quanto si tratta di una zona recentemente riqualificata.

 

Spagna

Il crollo delle quotazioni, accompagnato
dalla presenza di un crescente numero di voli low cost, ha comportato il
costante aumento degli acquisti in Spagna, che nel primo semestre 2015 hanno
concentrato un quarto degli investimenti totali. Il mercato sembra aver
superato la fase più bassa del ciclo, con un calo medio dei valori intorno al
45 per cento rispetto alle punte di mercato, e le prospettive di rivalutazione
a medio termine sono elevate visto che il mercato immobiliare è in ripresa. Lo
stock invenduto è ancora consistente, intorno a 600mila abitazioni, concentrate
soprattutto nelle zone turistiche che avevano registrato uno sviluppo edilizio
senza controllo negli anni di boom immobiliare. Tuttavia nelle aree turistiche
di maggior pregio, oltre che nelle grandi città, l’offerta comincia a
scarseggiare e l’attività edilizia è in ripresa.

La domanda delle famiglie italiane si rivolge
soprattutto alle zone di pregio di Madrid e Barcellona. In forte
crescita Valencia. Tra le località turistiche, le famiglie con un budget
più elevato si rivolgono soprattutto alle Baleari, con particolare
attenzione alle case individuali nelle zone fronte mare di Maiorca e Minorca.

La domanda di seconda fascia è guidata dalle
principali località delle Canarie, soprattutto Lanzarote e Tenerife,
mentre chi ha un budget più modesto cerca prevalentemente appartamenti di
dimensioni medio-piccole in Costa Blanca e Costa del Sol. Con
investimenti modesti si possono comprare casette da ristrutturare o già
ristrutturate nelle zone interne. Nel 2015 alcuni acquisti sono stati
realizzati, ad esempio, nell’area di Jalon Valley, situata nella
campagna della Costa Blanca, a circa venti minuti di distanza dalle spiagge di
Denia o Moraira.

 

Europa dell’Est

La ricerca di rendimenti elevati comporta un
notevole aumento degli acquisti nei Paesi dell’Est, che rappresentano circa il
dieci per cento degli investimenti complessivi. A parte qualche acquisto a Praga,
Varsavia e in Romania, stabili rispetto all’anno scorso, una buna
percentuale di investimenti riguarda la Croazia, favorita dalla
vicinanza all’Italia e da buone prospettive di rivalutazione. La domanda si
concentra sui progetti nuovi, che presentano standard qualitativi superiori. Le
località più richieste si confermano Brac, Split e Dubrovnik.

Si riscontrano i primi segnali di interesse
per la Moldavia, caratterizzata dai rendimenti più elevati a livello
europeo, intorno al dieci per cento, anche se non si può ancora parlare di un
vero flusso di acquisti. In costante crescita, invece, il fenomeno Montenegro,
grazie ad alcuni fattori, quali la presenza di voli low cost da Milano,
la decisione del governo di abolire i costi di acquisto sulle case nuove per
incentivare l’ingresso di capitali stranieri, la costante realizzazione di
servizi di lusso, quali hotel, campi da golf, marine previsti dal Piano di
Sviluppo 2007-2020. Le zone più richieste sono Budva, Kotor Bay,
dichiarata patrimonio dell’umanità dall’Unesco, e Sveti Stefan, punto incontro
del jet set internazionale. A Budva è in corso di realizzazione il progetto di
lusso Dukley Gardens, dotato di marina privata, le cui unità immobiliari sono
già state prenotate da alcune famiglie italiane, con prezzi variabili da
600mila a tre milioni di euro. Molte famiglie, invece, optano per l’acquisto di
un terreno (che deve essere effettuato attraverso una società) sul quale far
costruire l’abitazione, con un risparmio intorno al cinquanta per cento
rispetto ad un immobile analogo già realizzato.

 

Altri Paesi

Complessivamente stabili anche gli acquisti
nei Paesi extra-europei, esclusi gli Stati Uniti, sebbene il fenomeno sia
soggetto a una rapida evoluzione sia dal punto di vista delle caratteristiche
che del numero di destinazioni.

Gli investimenti in Asia restano
limitati a causa della difficile comparazione dei mercati dal punto di vista
burocratico e legislativo. Fanno eccezione le piazze caratterizzate da un basso
costo della vita, prima fra tutte la Thailandia. Phuket è la
località più richiesta dagli italiani, grazie alla presenza dell’aeroporto
internazionale, scuole e strutture sanitarie di buon livello, campi da golf
dove si svolgono i campionati del mondo. La tipologia più richiesta è
rappresentata da ville con due o tre camere, dotate di piscina e un piccolo
terreno. In crescita gli acquisti a Kho Samui, dove i prezzi sono
inferiori di circa il venti per cento rispetto a Phuket, e Pattaya, dove
le zone più richieste sono Wongamart e Jomtien.

Nei prossimi anni le frontiere degli investimenti
immobiliari all’estero si potrebbero estendere al Vietnam, dove la nuova
normativa, entrata in vigore il 1° luglio 2015, dà la facoltà alle persone
fisiche straniere dotate di un visto valido di possedere immobili residenziali
nel Paese.

In forte aumento gli investimenti a Dubai
e Abu Dhabi, dove la ripresa economica e immobiliare e il buon andamento
del mercato del lavoro, favorito anche dalle prospettive legate alla
realizzazione di Expo 2020, comportano l’aumento della domanda da parte delle
famiglie che intendono trasferirsi negli Emirati arabi in modo temporaneo o
permanente. L’interesse degli investitori di alto livello è concentrato sui
progetti innovativi, come il Mall of the World, un quartiere interamente
climatizzato.

Mentre l’incertezza politica ha fermato gli
acquisti nei Paesi del nord Africa, gli ultimi anni hanno segnato una
rapida espansione dell’interesse per le principali nazioni dell’America
centro-meridionale, che mostrano un mercato immobiliare in forte sviluppo.
A fronte di un calo degli acquisti in Brasile, legato ai prezzi elevati
raggiunti dagli immobili di alto livello e al deterioramento dello scenario
economico e immobiliare, sono in crescita gli acquisti nei principali Paesi
dell’America centrale, soprattutto Costa Rica, dove gli acquisti sono
concentrati nella zona costiera di Guanacaste, e Belize, dove è
in forte aumento la domanda da parte di pensionati e amanti delle immersioni
subacquee. La zona più richiesta è Cayo Ambergis, che ospita il Bachar
Chico National Park & Marine Reserve, che fa parte del sistema naturale
della barriera corallina dichiarato patrimonio dell’Umanità dall’Unesco.

Prosegue il flusso di acquisti anche in Messico,
grazie ad una fiscalità vantaggiosa per gli investitori stranieri. Tra le città
è in crescita l’interesse per Monterrey, in quanto si tratta di una
metropoli in forte espansione dal punto di vista sia economico che culturale,
situata a meno di duecento chilometri dal confine con gli Stati Uniti, e Guadalajara,
la seconda città per importanza e la prima per sviluppo tecnologico,
conosciuta come la Silicon Valley messicana. Tra le località turistiche più
richieste spiccano Acapulco e Cancun, dove gli italiani
cercano soprattutto case indipendenti fronte mare.

In crescita anche l’interesse per le maggiori
isole dell’Oceano Indiano, Mauritius e Seychelles. Mentre la
normativa di Mauritius è più favorevole agli acquirenti internazionali, alle
Seychelles gli stranieri possono acquistare case e terreni, ma soltanto con
l’obiettivo di fissarvi la residenza. Per questo motivo la domanda da parte di
famiglie italiane proviene quasi esclusivamente dai pensionati che intendono
trasferirsi nell’isola. Le zone più richieste sono Mahè, dove si trova
Victoria, la più piccola capitale del mondo, e Praslin, che ospita la
famosa spiaggia di Anse Lazio. Nel Mar dei Caraibi, invece, si registrano
diversi acquisti nelle isole Cayman: uno dei più noti paradisi fiscali
in cui non sono previste tasse sui proventi finanziari.

 

 

LE
MOTIVAZIONI

Se è in notevole aumento la percentuale di
famiglie italiane che acquista all’estero è perché è in crescita la percezione
dell’immobile come forma di investimento. Gli acquisti finalizzati alla messa a
reddito continuano a essere concentrati nelle top location delle città
più importanti, ma per la prima volta dopo diversi anni crescono anche gli
investimenti speculativi nelle piazze caratterizzate da un profilo di rischio
più elevato, in linea con le tendenze riscontrabili tra gli investitori
istituzionali. Se nella fase recessiva gli investimenti erano finalizzati alla
conservazione delle somme investite, la diffusa ripresa dei mercati immobiliari
comporta la ricerca di rendimenti più elevati.

È in lieve calo la percentuale di famiglie
che ha comprato la seconda casa per uso diretto, pari a circa un terzo del
totale. Si tratta per la maggior parte di famiglie con un budget limitato, alla
ricerca di offerte a prezzi di sconto nei mercati caratterizzati da un ambiente
paesaggistico gradevole e collegamenti low-cost con le principali città
italiane. La larga maggioranza delle famiglie si rivolge alle località marine
nel Mediterraneo, ma sono in aumento gli acquisti nelle località di montagna e
campagna. Una quota più ristretta acquista abitazioni di lusso nelle zone
turistiche di pregio sia in Europa che nel resto del mondo. Stabile invece la
quota di famiglie che acquista per motivi personali, che spaziano dal lavoro,
allo studio dei figli, alla ricerca del buen retiro per l’età della
pensione.

La crescita della percentuale di acquisti per
investimenti comporta un aumento della spesa media, pari a circa 150mila euro,
ma con oscillazioni sempre più ampie. Nel complesso, il 2015 si dovrebbe
chiudere con un investimento totale superiore a 7,5 miliardi di euro, quasi il
9 per cento in più rispetto al 2014. Infine, una curiosità: a livello
regionale, le famiglie lombarde restano le più attive, concentrando oltre il
venti per cento degli acquisti complessivi.

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