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[A cura di: Mario Bulgheroni – presidente nazionale Avi]
La visura ipocatastale è una attività di ricerca e analisi che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, è intestatario di beni immobili e se esiste la presenza di gravami sugli stessi: ipoteche volontarie, ipoteche legali, ipoteche giudiziali (decreti ingiuntivi), sequestri civili e penali, pignoramenti, fondi patrimoniali, citazioni (atto che contesta la titolarità dell’immobile o chiede la conclusione di un contratto preliminare. Secondo quanto disposto dall’art. 2673 c.c., chiunque può accedere agli atti pubblici tenuti dalle Agenzia delle Entrate.
IL VISURISTA
Si definisce “visurista” il professionista incaricato da notai, legali, amministratori di condominio, Tribunali in qualità di ausiliari dei Giudici, banche, Comuni, società di recupero crediti, imprese, Consulenti tecnici d’ufficio, architetti, ingegneri, periti industriali, geometri, commercialisti, ragionieri, centri fiscali di sindacati, patronati e privati cittadini, per eseguire visure o ricerche presso i competenti uffici territoriali al fine di ottenere un dato certo e preciso in merito ad un soggetto o a un immobile circa la titolarità del bene.
L’attività viene svolta avendo maturato competenza ed esperienza. In molti casi, infatti, effettuare una corretta consistenza immobiliare è molto complicato e i rischi di errore dovuti alla complessità dei dati tra le singole note e quanto risulta dal catasto sono molto alti. Si consideri, poi, che vi sono molte regole sulle competenze di trascrizione: i Comuni corrispondono per provincia solo in catasto ma non per le trascrizioni degli atti.
IL CONDOMINIO
Nell’ipotesi di un condomino moroso, l’esperto visurista è in grado di fornire con esattezza la situazione patrimoniale del soggetto e se lo stesso ha capienza “economica” per procedere con gli atti cautelativi da affidarsi al legale per l’attività di recupero del credito avendo preventivamente fatto le opportune visure. Non solo: assiste infatti l’amministratore e il legale negli adempimenti cautelativi come iscrivere ipoteca giudiziale, trascrivere il pignoramento e fornire la certificazione ipocatastale ventennale ex art.567 a corredo dell’istanza di vendita.
Un altro particolare è la corretta costituzione dell’anagrafica condominiale; ovvero l’intestazione giuridica esatta del/dei titolare/i dei diritti di proprietà dell’unità immobiliare. Premesso che, nonostante il comune pensare, il catasto è probatorio solo dal punto di vista fiscale e non giuridico, ed inoltre l’intestazione della visura catastale non indica, molto spesso, l’esatta corrispondenza con il reale proprietario dell’unità immobiliare, la costituzione dell’anagrafe immobiliare, per evitare sorprese alle delibere approvate, è opportuna verificarla con visura ipotecaria e non solo con visura catastale o peggio autodichiarazione.
Inoltre, l’esperto visurista è in grado di assistere l’amministratore ed eventualmente il legale incaricato per dirimere controversie in merito a pretesi diritti da parte di condòmini, quali ad esempio confini, distanze, uso improprio di parti comuni e/o private ecc.
CHE COS’È AVI
In Italia esiste un’unica associazione che raccoglie i “visuristi”, ovvero l’Associazione professionale esperti visuristi italiani – Avi: associazione che, in virtù della legge 4/2013, è iscritta al Ministero dello Sviluppo Economico, assumendo in tal modo la responsabilità nei confronti degli utenti dei propri iscritti, di coerenza con la legge stessa, ossia di certificare le competenze degli associati anche tramite corsi di aggiornamento.
Avi è inoltre riconosciuta dal Ministero della Giustizia, di concerto con il Ministero per gli Affari Europei, ai sensi dell’art. 26 del D.Lgs. 9 novembre 2007 n. 206 e ha di recente iniziato il percorso per la norma Uni. Non da ultimo, va ricordato che tutti i soci iscritti all’Avi hanno l’obbligo di avere un’assicurazione professionale. A questo riguardo, le statistiche indicano un indice di sinistri negli ultimi dieci anni pari all’uno per mille con valori sotto i 5.000 euro e quasi inesistente per valori superiori a conferma della certezza del dato che il socio Avi è in grado di fornire al proprio cliente.
