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Da alcune settimane il Tg del Condominio, realizzato dalla redazione
di Italia Casa, si è arricchito di una nuova rubrica legale. Tema della seconda
puntata, ancora la sicurezza in
condominio. Ospite in studio: l’avvocato Emanuela Peracchio,
dello studio legale Bruyère di Torino. Pubblichiamo di seguito le risposte ai
quesiti che le sono stati posti dagli spettatori.
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Malattia del portiere dovuta a locali insalubri
D. Esiste una
responsabilità dell’amministratore di condominio per malattia contratta dal
portiere il quale dichiari di avere abitato in locali portineria insalubri (per
esempio a causa di umidità)?
R. Partirei dalla
premessa che il caso riguarda la responsabilità omissiva da parte dell’amministratore,
riconducibile dall’articolo 140 del codice penale, per cui l’amministratore ha
comunque il dovere di assicurarsi che gli ambienti condominiali, le parti
comuni (e l’alloggio del portiere evidentemente rientra tra i beni comuni
condominiali) siano idonei all’uso e al servizio a cui devono fungere. In
questo caso ritengo che l’amministratore abbia tra i suoi compiti il dovere di
assicurarsi che l’immobile sia idoneo, che sia in buono stato e quant’altro.
Quindi sì, c’è una responsabilità dell’amministratore sotto questo aspetto.
Chi è responsabile degli infortuni a terzi
D. Poniamo il caso che
un artigiano che effettua lavori per conto del condominio subisca un
infortunio. Quali cautele deve adottare l’amministratore?
R. Qualunque artigiano che
va a fare degli interventi all’interno di un condominio deve comunque essere
dotato di un’assicurazione, di una sua copertura e quant’altro. Quindi, in
linea generale, non dovrebbero esserci responsabilità per l’amministratore.
Diverso è se l’artigiano si fa male, cade oppure inciampa a causa di pericoli
che erano nelle parti comuni, o comunque all’interno dell’edificio e non
segnalati precedentemente da parte dell’amministratore. Quindi, soltanto se ci
sono delle situazioni che possono creare danni o problematiche, questi ha il
dovere di segnalarle, altrimenti no. Ciascun artigiano ha una propria struttura
e organizzazione di mezzi propri ed è tutelato dalla propria assicurazione.
Se l’amministratore non si adegua alla legge
D. L’assemblea di
condominio rifiuta di deliberare interventi sulla sicurezza disposti da norme
di legge, per esempio in materia di ascensori. Come deve procedere
l’amministratore per cautelarsi?
R. Laddove l’assemblea
non abbia deliberato o abbia deliberato negativamente di intervenire su questa
tipologia di interventi obbligatori per legge non c’è molto margine di manovra
per l’amministratore per esonerarsi da responsabilità se non dare le
dimissioni. Essendo norme e imperative e impositive di legge, bisogna
adempiere.
Copertura assicurativa per distacco intonaci
D. Caduta di intonaci,
cornicioni o tegole (insomma parti comuni): quale contratto di assicurazione
deve stipulare l’amministratore per tutelarsi da responsabilità?
R. Le normali polizze
globale e fabbricati, che stipulano gli amministratori, non coprono in realtà
questa tipologia di danno. Invero, non ci sono oggi delle polizze generali che
possano andare a dare una copertura, salvo il caso che la compagnia non sia
disponibile alla stipula di una particolare polizza che andrà pattuita con la
compagnia specificatamente. In questo caso però, i premi assicurativi
diventerebbero molto esosi e bisognerà quindi vedere se il condominio è
d’accordo e se l’assemblea delibererà favorevolmente. Purtroppo questa
tipologia di situazioni non è coperta dalla polizza globale e fabbricati che
normalmente viene sottoscritta.
Parti comuni irregolari: i doveri del condominio
D. Ringhiere di scale
e ballatoi di altezze non regolamentari. Come deve procedere l’amministratore?
R. Se parliamo di manufatti comuni, quindi scale
comuni condominiali, l’amministratore convoca l’assemblea, fa presente a
livello tecnico che queste ringhiere non sono a norma (quindi ci può essere un
pericolo) e si fa deliberare dai condòmini gli interventi necessari per mettere
in sicurezza il manufatto e per attuare quello che tecnicamente è l’intervento
più idoneo a tale scopo. Se invece sono ballatoi, più che altro privati,
l’intervento spetta al singolo condomino, dal momento che l’amministratore e
l’assemblea non hanno questo merito. Ricordo che l’amministratore non può
intervenire sulla proprietà privata e sui diritti dei singoli in quanto le sue
attribuzioni sono precipuamente finalizzate e rivolte alle parti, ai beni e
agli interessi comuni.
