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[A cura di: Vincenzo Perrotta]
L’articolo 71 ter del codice civile, introdotto con
la legge 220/2012 di riforma del condominio, ha stabilito che, su richiesta
dell’assemblea condominiale che delibera con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’articolo 1136 del codice civile, l’amministratore è tenuto ad
attivare il sito internet del condominio al fine di consentire agli aventi
diritto la possibilità di consultare ed estrarre copia dei documenti previsti
dalla delibera assembleare in formato digitale. La norma prevede che le spese
per tale attivazione, nonché per la gestione del sito, siano poste a carico dei
condòmini.
Fin qui, tutto chiaro. Se non fosse che, già dalla
prima ora, numerosi addetti ai lavori (in primis i rappresentanti delle
principali associazioni degli amministratori condominiali) avevano obiettato
che – proprio in quanto posta come pura eventualità – la norma sarebbe stata
applicata con il contagocce. Una previsione che, a quanto pare, non si
discostava molto dalla realtà. Nonostante la riforma sia entrata in vigore
ormai da più di due anni, infatti, soltanto una percentuale ridotta di
condomini si è dotato di una pagina web dedicata. Almeno, è quanto emerge dalle
valutazioni e dai dati forniti da alcune delle principali associazioni di
categoria, secondo le quali, tra le principali cause della mancata
informatizzazione condominiale c’è l’atteggiamento nei confronti della novità
da parte degli stessi condòmini, che spesso sono disinformati, scettici, o, se
non lo sono, comunque preferiscono evitare di sobbarcarsi spese non imposte
dalla legge e quindi, imprescindibili.
AGIAI
Secondo il presidente dell’Associazione geometri e
amministratori immobiliari, Tommaso Mongiovì, “un buon numero di nostri
associati ha attivato il sito internet, ma ciò che occorre dire è che, pur
essendo uno strumento importantissimo, i primi a comprenderne le potenzialità
devono essere i condòmini. Altrimenti la normativa non servirà a molto. Da
parte sua, l’Agiai sta studiando le modalità più efficaci per aiutare i
condòmini a conoscere i propri diritti e doveri, tra cui questo. Dotarsi di un
sito internet, per chi abita in condominio significa avere a disposizione tutta
una serie di documenti in maniera agevole e veloce; permette di visualizzare i
prospetti delle spese, le informazioni sui pagamenti, e di conseguenza avere un
controllo diretto e immediato anche sull’attività dell’amministratore”.
CONFABITARE
Bicchiere mezzo vuoto per il numero uno di
Confabitare, Alberto Zanni: “La maggior parte dei nostri associati, all’incirca
l’80%, non ha ancora attivato il sito internet condominiale. Questo perché
molti amministratori si sono adeguati a fatica ai dettami della riforma, e quest’aspetto
non fa eccezione. Ritengo, tuttavia, che la responsabilità maggiore sia in capo
ai condòmini, che spesso sono i primi a non richiedere l’attivazione della
pagina web. Se l’assemblea non sa che esiste questa opportunità o non la
richiede, l’amministratore non si pone neanche il problema. Noi di Confabitare
stiamo facendo del nostro meglio per informare i proprietari di questa
opportunità, ma la legge avrebbe dovuto essere più precisa su chi deve
controllare che l’attivazione sia avvenuta o meno.
ANACI
Stando alle valutazioni del presidente di Anaci
Padova, Giorgio Cambruzzi, nei fabbricati della provincia veneta
l’aggiornamento sulla normativa per l’attivazione del sito web sarebbe
praticamente pari a zero: “Il motivo – ha spiegato Cambruzzi – dipende dall’età
dei condòmini, molto spesso anziani e con una scarsissima padronanza della
navigazione on line. Una maggiore attenzione al tema si riscontra,
invece, nei piccoli condomini di nuova costruzione, occupati da persone che
hanno un’età media dai 30 ai 40 anni”.
ACAP
Nessun dubbio sulla bontà della norma a giudizio
dell’Associazione condomini amministratori proprietari e del suo presidente
Nunzio Costa: “Consideriamo l’attivazione del sito internet condominiale una
buona pratica amministrativa, perché determina una comunicazione
costante, certa e trasparente tra amministratore e condòmini, oltre a dare valore aggiunto all’operato
dell’amministratore. I dati di attivazione di cui disponiamo, fotografano una
situazione mutevole a seconda della zona d’Italia. Al Nord i condomini che
hanno attivato il sito web sono circa il 60%; al Centro abbiamo una percentuale
simile, intorno al 52%, mentre al Sud si scende a non più del 33%”.
Come per le altre sigle, anche secondo Acap
l’ostacolo principale risiede nei condòmini, solitamente restii nell’affrontare
nuove spese. In aggiunta a questo, però, “il precetto normativo prevede quorum
assembleari abbastanza alti per la sua delibera. Per questo motivo abbiamo
fatto sottoscrivere un protocollo di assunzione degli incarichi da parte
dell’amministratore che prevede l’attivazione della pagina web condominiale
all’interno dell’offerta di incarico, in maniera automatica e, sostanzialmente,
bypassando la decisione dell’assemblea.
ANAMMI
Stando alle rilevazione dell’Anammi, l’Associazione
nazional-europea degli amministratori d’immobili, “l’ipotesi del sito
condominiale, accolta con molto interesse all’indomani della stesura della
riforma, non ha poi incontrato grandi riscontri pratici. Questo perché, come
confermato dagli stessi iscritti, i condòmini non intendono affrontare i costi
di attivazione e gestione del sito web, che va mantenuto e aggiornato nel
tempo. Inoltre, anche laddove il professionista abbia un sito suo, con tanto di
area riservata, ci si preoccupa della possibilità che, in caso di revoca
dell’incarico, si debba affrontare nuove spese. Al contrario, quando si tratta
di verificare altri aspetti dell’amministrazione condominiale, come la
formazione dell’amministratore o la sua appartenenza ad un’associazione, i
condòmini si stanno dimostrando sempre più consapevoli”.
