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Nel 2025, ben il 24% degli immobili in vendita e
il 21% del patrimonio immobiliare italiano saranno energeticamente efficienti.
Dal punto di vista energetico il 52% delle nostre case si troverà almeno in una
condizione adeguata, avendo magari subito riconversioni, profondi mutamenti
strutturali o sostanziali riqualificazioni, anche ambientali e d’uso. La
previsione è a cura di Immobiliare.it che ha condotto un’indagine da cui
risulta che è già in essere una mutazione del “sistema-casa”, tanto per gli
aspetti economici, quanto per l’architettura e il valore simbolico
dell’abitazione nella società. E la ripresa del mercato immobiliare, oltre che
il miglioramento dell’offerta, partiranno proprio da qui.
Il portale immobiliare ha analizzato l’andamento
del settore dal 2005 ad oggi, con proiezioni circa l’evoluzione della
situazione tra un decennio. Il periodo 2005-2015 è stato contraddistinto da una
progressiva e per certi versi drammatica contrazione delle compravendite
(passate da 858.000 a meno di 500.000), da un calo generalizzato dei prezzi e,
soprattutto, da una perdita di valore degli immobili (stimabile attorno al
-40%). Questa concomitanza di fattori ha contribuito alla riduzione del ritorno
sull’investimento, passato dal 6,5% del 2005 all’attuale 2,5%, e ha reso gli
italiani più consapevoli che il valore di un immobile non è sempre destinato ad
aumentare.
Le case invecchiano e la qualità della vita al
loro interno, in mancanza di interventi strutturali, peggiorerà. Che il
deterioramento del patrimonio immobiliare italiano sia un problema è un dato di
fatto: il 47% degli immobili residenziali ha oltre quarant’anni e appena il 7%
ne ha meno di dieci.
COSA È CAMBIATO
Il decennio appena trascorso è stato
contraddistinto dal boom della ricerca sul web, che ha fornito maggiori
opportunità e più trasparenza. Nel 2005 solo il 9% delle ricerche di una casa
avveniva sul web, oggi siamo già al 63% e, secondo le stime di Immobiliare.it,
nel 2025 la percentuale arriverà all’80%. Dal 2005 a oggi si è assistito a un mutamento
significativo della domanda di immobili residenziali, a partire dalla tipologia
contrattuale: mentre nel 2005 il 71% di chi cercava casa puntava all’acquisto,
questa percentuale è scesa oggi al 58%; in prospettiva, nel 2025 quello tra
immobili in affitto e immobili in vendita si trasformerà in un vero e proprio
testa a testa (44% vs. 49%).
Nei prossimi anni assisteremo all’avvicinamento
della situazione italiana a quella di altri Paesi europei, come la Germania,
dove i cittadini tendono a preferire la locazione. “A determinare questo
cambiamento – dichiara Carlo Giordano, amministratore delegato di
Immobiliare.it – contribuiranno una sempre maggiore mobilità del lavoro, la
difficoltà nel disporre di un capitale iniziale per investire nel mattone e un
diverso modo di percepire la casa in cui si vive. Emergeranno nuove forme di
coabitazione con modalità molto simili alla condivisione di auto e oggetti, già
in essere in questi anni”.
RIQUALIFICAZIONE
Se pensiamo che, nel 2015, solo il 33% degli
immobili residenziali in vendita può vantare un adeguato status energetico
(classi A, B, C, D), è evidente come questo dato sia un ostacolo per la ripresa
del mercato immobiliare: gli immobili energivori sono quelli meno appetibili e
nei prossimi diventeranno sempre più difficili da vendere; gli immobili
efficienti hanno già oggi tempi di vendita più brevi (-18% rispetto a immobili
oltre la classe D) e valori di mercato maggiori (+12% del prezzo richiesto).
Mentre l’Unione Europea ha richiesto a tutti i Paesi membri di impegnarsi a
realizzare, entro il 2020, solo edifici a energia quasi zero (Nzeb, Near
Zero Energy Buildings), sugli edifici già esistenti riqualificare diventerà
un imperativo categorico: da un lato per dare nuovi impulsi al mercato delle
compravendite, dall’altro per offrire opportunità lavorative al comparto
dell’edilizia.
Il tutto senza contare che il miglioramento degli
immobili già esistenti in quartieri in cui è presente una rete di servizi
pubblici (strade, mezzi pubblici, ospedali, scuole) evita la creazione di
cattedrali nel deserto, e di ingigantire il cosiddetto “sprawl”, la
dispersione urbana. Come spiega l’architetto Giovanni La Varra dello studio
Barreca&La Varra e docente presso l’Università di Udine, “Si tratta di un
fenomeno nato negli anni Settanta e che ha caratterizzato fino agli inizi degli
anni Duemila la scelta preferenziale degli italiani. La disordinata crescita
delle periferie delle grandi città ha lasciato un enorme patrimonio dismesso
alle frange delle metropoli. In aggiunta alla crisi dell’edilizia mista
(casa-lavoro) e ai borghi in abbandono, un terzo dell’Italia si sta svuotando e
assistiamo al ritorno degli abitanti dentro le città più grandi”.
CERCARE CASA
Cambia la città, cambia anche l’acquirente:
preparato ed esigente per quanto riguarda le tecnologie della casa – che deve
essere connessa, contraddistinta dalla domotica e sempre più funzionale a chi
passa poco tempo fra le mura domestiche – ma spesso disorientato e ingenuo per
elementi fondamentali come l’esposizione o la luminosità dell’abitazione:
compra la casa senza interrogarsi sulla tipologia di immobile davvero più
idonea alle proprie esigenze o senza chiedere dov’è il Nord.
Nell’impossibilità di definire un unico modello
di abitazione che tutti gli italiani vorranno comprare nei prossimi anni, quel
che è certo è che il mercato immobiliare ruoterà attorno alla sostituzione: con
la progressiva contrazione delle vendite per investimento, gli italiani che
acquisteranno casa lo faranno al fine di sostituire la propria abitazione con
una migliore, perché più grande, più luminosa, meglio posizionata o più
efficiente dal punto di vista energetico.
“La sfida della ripresa del settore – conclude
Giordano – sta proprio nell’offrire una risposta a questa nuova domanda abitativa,
migliorando gli edifici già esistenti (cambiando, se necessario, anche la
destinazione d’uso) e ripartendo ex novo laddove non ci siano gli
elementi per poter ristrutturare al meglio edifici poco funzionali”.
