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Dal mese di ottobre, il Tg del Condominio, realizzato dalla redazione di Italia Casa, si è arricchito di una nuova rubrica legale, volta a dare una risposta alle piccole e grandi questioni che amministratori e condòmini si trovano ad affrontare quotidianamente nel condominio. Ospite dell’ultima puntata, l’avvocato Nunzio Costa di Napoli. Pubblichiamo di seguito le risposte ai quesiti che gli sono stati posti dagli spettatori. Per inviare un quesito ai nostri esperti, scrivere una mail a: ufficiostampa@italia-casa.com
Affitto in nero: come comportarsi
D. Ho un contratto d’affitto, bloccato da 13 anni, in virtù del fatto che l’importo è composto da una quota “dichiarata” e da un’altra non dichiarata (pari a circa la metà del totale). Quest’anno il padrone di casa ha deciso di aumentare l’affitto. Come devo comportarmi?
R. L’esistenza di un contratto simulato e di uno dissimulato, pratica molto diffusa in passato, consentiva al proprietario dell’immobile di pagare la metà delle tasse o di rimanere al di sotto di un certo range. Il legislatore però, sempre più accorto alle finanze pubbliche, è intervenuto in materia con la Legge n.431 del 1998 che disciplina le locazioni e il rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo, dichiarando la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. L’unico vero contratto valido, dunque, è quello che porta il sigillo dell’avvenuta registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tutti gli altri patti e condizioni sono da ritenersi nulli, come se non esistessero. Il canone da pagare è quello inserito nel contratto registrato (in questo caso, corrispondente alla metà dell’importo). Nell’ipotesi in cui proprietario e inquilino non riuscissero a trovare un accordo sulla cifra da pagare, l’unico importo che vale è quello inserito nel contratto già registrato. Quindi, dipende dai rapporti di forza tra i due soggetti: l’inquilino può minacciare di pagare di meno, ma il proprietario, d’altra parte, ha la facoltà di non rinnovare il contratto in scadenza.
Possibilità di delega in favore del conduttore
D. Sono in affitto e vorrei partecipare all’assemblea di condominio. Come posso fare per conoscere il calendario delle assemblee? Che possibilità ho di intervenire nel dibattito?
R. Nella maggior parte dei casi, nell’ambito dell’affitto, è l’inquilino colui che paga, per contratto, le spese condominiali ordinarie (e talvolta anche quelle straordinarie). Il principio è che se io pago vorrei avere capacità decisionale. Ma non sempre tale precetto viene rispettato, in quanto il diritto di partecipazione e di voto spetta solamente a proprietari, usufruttuari e comproprietari, ovvero coloro che possiedono un titolo proveniente dal diritto reale e non dal diritto relativo. Il contratto di fitto non dà questo titolo, salvo che nelle ipotesi specificatamente previste dal legislatore, ad esempio, per le decisioni relative alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. La partecipazione è altresì prevista nel caso si discuta della modifica di altri servizi comuni. Al di fuori di queste fattispecie, l’inquilino non può intervenire nell’assemblea, anche se, siccome è lui che paga, può chiedere al proprietario di fare le sue veci mediante il semplice meccanismo della delega. In merito alla comunicazione del calendario delle sedute assembleari, il locatario può richiederla direttamente al proprietario dell’immobile.
Spese condominiali se la casa è pignorata
D. Se la casa è stata pignorata e messa all’asta, chi paga le spese condominiali per il periodo?
R. Sempre il proprietario. Anche se la casa è stata pignorata, infatti, egli rimane tale e non perde alcun diritto e dovere. Ma, poiché è molto probabile che non paghi, al condominio non resta che inserirsi nel pignoramento. Il problema si pone dal momento che, come spesso accade, ci sono pignoramenti pregressi e soggetti con diritto di prelazione maggiore rispetto al condominio. Ad esempio, in presenza di un mutuo, la banca, nell’ambito della vendita, verrà onorata per prima dal momento che ha un’ipoteca di primo grado. A seguire i professionisti (spesso uniti in consorzio) e infine il condominio che, purtroppo, rimane di solito tagliato fuori per una cifra esigua nel complesso, ma significativa per i condòmini. Occorre fare un’ulteriore precisazione: se il pignoramento deriva da un fallimento, e cioè da un soggetto fallibile come può essere una società, sopraggiunge la legge sul fallimento. Tale normativa è ben più importante rispetto alla prima poiché, in questo caso, si cerca di soddisfare la par condicio creditorum, ossia il principio secondo il quale tutti i soggetti devono essere soddisfatti, anche soltanto proporzionalmente, partecipando alla vendita e alla quota di realizzo dell’appartamento. La legge fallimentare stabilisce che il proprietario (Spa o Srl che sia) perda qualunque potestà sull’immobile in favore del curatore fallimentare, che ne farà le veci. In questo caso, i soldi che devono essere versati al condominio vanno in prededuzione, secondo il principio per cui sono necessari al mantenimento del perfetto stato dell’immobile. Senza quest’ultima condizione, infatti, non sarebbe possibile realizzare la vendita.
Immissioni moleste e soglie di tollerabilità
D. Il rumore proveniente dal vicino di casa che si esercita con la chitarra elettrica. Come faccio per farlo smettere? O almeno perché ci sia silenzio durante gli orari previsti dal regolamento?
R. Che si tratti di rumori, fumi, esalazioni, liquidi o altro, il legislatore stabilisce che nei rapporti di vicinato le immissioni sono tollerate a patto che non superino il limite della normale tollerabilità. Ed è nella genericità di tale enunciato che nascono i problemi, in quanto viene lasciato all’interprete (al giudice) l’arbitrio di stabilire questa soglia. Anche grazie all’aiuto della tecnologia, la giurisprudenza ha stabilito delle soglie di tolleranze standard che sono insuperabili, pari a 3 decibel oltre il rumore di fondo. Il proprietario che ha un rapporto di vicinato con una certa frizione con il chitarrista dovrebbe verificare, attraverso indagini di tipo empirico, se l’immissione rumorosa superi tale soglia. Se così fosse, non può fare altro che andare dal vicino e segnalarglielo. L’alternativa è quella di rivolgersi al giudice e dare il via al contenzioso vero e proprio.
