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[A cura di: Uppi Udine]
Quando l’inquilino non paga i canoni e/o le spese condominiali pur
continuando ad occupare l’alloggio è necessario dare corso allo sfratto per
morosità. Tale procedura giudiziaria costituisce l’unico modo legale per
riottenere la materiale liberazione dei locali. Vediamo in dettaglio.
La convalida dello
sfratto
Una volta formalizzato l’incarico all’avvocato, viene dato avvio alla
fase di convalida che è finalizzata al sommario accertamento giudiziario
dell’inadempimento dell’inquilino. Ciò avviene nel corso dell’udienza davanti
al Giudice del Tribunale.
La fase si conclude con la “convalida” dello sfratto e con l’ordine
del Giudice all’inquilino di rilasciare (restituire) l’immobile al proprietario
entro un determinato termine finale che il Giudice stesso indicherà.
Il procedimento di convalida può durare poco … ma non sempre.
La fase di convalida è rapida e si può stimare che, in assenza di
opposizioni da parte dell’inquilino e senza difficoltà di notifica degli atti
giudiziari, l’udienza e l’ordinanza di convalida del Giudice siano ottenibili
in un mese e mezzo circa.
In ogni caso l’inquilino può sanare la morosità pagando, anche
all’udienza, quanto dovuto oltre ad interessi legali e spese di lite liquidate
dal Tribunale: in questo fortunato caso la procedura si estingue.
Il termine di grazia
L’inquilino può tuttavia presentarsi in udienza e chiedere al Giudice
un cosiddetto “termine di grazia” cioè un rinvio (fino ad un massimo di tre
mesi, non prorogabile) per consentire la sanatoria della morosità accumulata:
ciò comporterà ovviamente un corrispondente slittamento dei tempi della
procedura con la fissazione di una nuova udienza per la verifica della
prospettata sanatoria.
Qualora purtroppo la sanatoria non si verifichi (in tutto o in parte)
il Giudice convaliderà lo sfratto e fisserà il termine finale per il rilascio.
L’opposizione
dell’inquilino
Tuttavia l’inquilino ha facoltà di proporre “opposizione”
alla convalida contrastando e contestando le ragioni del locatore.
In tal caso la fase sommaria si “converte” in una vera e propria causa
ordinaria nella quale sarà valutato il merito e la fondatezza delle rispettive
posizioni e la controversia sarà decisa con sentenza.
È evidente che i tempi ed i costi della causa ordinaria scaturita
dall’opposizione alla convalida sono di gran lunga maggiori della fase sommaria.
Qualora le ragioni di opposizione dell’inquilino appaiano però pretestuose e
non adeguatamente documentate, il Giudice può concedere alla prima udienza una
ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, indipendentemente dalla
obbligata prosecuzione della causa nel merito.
La fase esecutiva
Se il conduttore non restituisce l’immobile nemmeno entro il termine
ultimo fissato dal Giudice è necessario avviare la fase di esecuzione forzata.
L’avvocato dovrà preliminarmente procedere ad alcuni adempimenti formali
quali la notifica di copia autentica del titolo esecutivo rilasciato dal
Tribunale e la notifica dell’atto di precetto.
Dopo tutto ciò e dopo aver ancora inutilmente atteso dieci giorni
successivi alla notificazione del precetto si potranno depositare gli atti agli
Ufficiali Giudiziari perchè venga fissato il giorno e l’ora dell’accesso in
loco per la materiale esecuzione forzata dello sfratto.
La individuazione della data di accesso in loco da parte degli
Ufficiali Giudiziari risente naturalmente del carico di lavoro degli uffici,
delle possibili carenze di organico e del numero di esecuzioni già pendenti.
È perciò comprensibile che, al momento, l’attesa dei proprietari sia
destinata a farsi progressivamente sempre più lunga.
Almeno dieci giorni prima dell’intervento in loco dovrà essere
obbligatoriamente notificato all’inquilino un “preavviso” contenente per
l’appunto l’avvertimento dell’imminente arrivo dell’Ufficiale Giudiziario nel
giorno ed ora stabiliti.
Non si può certo dire che la legge non garantisca ampie ed adeguate
tutele e notizie all’inquilino moroso.
Finalmente l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale si recherà in loco
per la prima volta per l’allontanamento forzato di chiunque occupi l’immobile,
anche con ricorso alla forza pubblica (Polizia, Carabinieri).
Con la materiale reimmissione del proprietario nel possesso
dell’alloggio e con la redazione del relativo verbale si conclude lo sfratto.
Se al primo accesso non sarà possibile ottenere la liberazione dei
locali, verranno fissati ovviamente ulteriori successivi accessi.
La durata della fase esecutiva dipende, quindi, dalla situazione che
si verifica concretamente sul posto. Ad esempio, l’eventuale presenza di
minori, malati oppure la materiale resistenza delle persone sfrattande con
necessità di intervento della forza pubblica, possono ovviamente rallentare o
far rinviare la procedura, con necessità, come detto, di ulteriori e successivi
accessi.
Quanto costa uno sfratto?
La recente abrogazione delle Tariffe forensi (così come quelle di
tutti i professionisti) per effetto delle norme sulle liberalizzazioni lascia
direttamente alle parti (avvocato e cliente) la definizione e l’accordo sui
compensi professionali.
L’Uppi di Udine ha tuttavia stilato un Protocollo
d’Intesa con i professionisti di fiducia dell’associazione in modo da fissare
in modo chiaro e trasparente l’entità dei compensi per tutte le attività
stragiudiziali e giudiziarie.
