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Dal mese di ottobre 2015, il Tg del Condominio, realizzato dalla redazione di Italia Casa, si è arricchito di una nuova rubrica legale dedicata ai quesiti dei lettori, volta a dare una risposta alle piccole e grandi questioni che amministratori e condòmini si trovano ad affrontare quotidianamente nel condominio. Pubblichiamo di seguito le risposte fornite dall’avvocato Massimiliano Bettoni dello studio legale Mabe di Milano.
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Biciclette in cortile
D. Come si può cambiare il regolamento del condominio? Ad esempio, come posso far togliere il divieto di lasciare biciclette nel cortile?
R. Il regolamento di condominio può essere contrattuale o assembleare. Il primo è frutto di un’approvazione unanime del contenuto regolamentare oppure, come più spesso avviene, è quello posto in essere dal costruttore ed accettato da ogni singolo condomino al momento dell’acquisto della proprietà individuale. Il secondo è frutto di un’espressione maggioritaria.
Di norma, il regolamento contrattuale (avendo natura di contratto appunto), non può che essere modificato all’unanimità, mentre il regolamento assembleare può essere modificato dalla maggioranza prescritta (1/2 millesimi + 1/2 presenti). Tuttavia, copiosa giurisprudenza ammette una modifica al regolamento contrattuale con le maggioranze anzidette quando la modifica abbia carattere dispositivo o, per meglio dire, quando l’articolo, dopo la modifica, andrà ad essere conforme ad una norma già prevista dalla legge.
Nel caso in questione, il modo di utilizzo delle parti comuni (divieto di posteggio delle biciclette), è rimesso alla discrezione dei condòmini seppur nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c. e la legge nulla prescrive in merito all’esplicito divieto in esame. Per questo motivo, il lettore potrà modificare il regolamento di condominio con le maggioranze prescritte se il regolamento del suo condominio è stato adottato dall’assemblea a maggioranza; dovrà, invece, ottenere il consenso di tutti se il suo regolamento è di natura contrattuale.
Bisogna dare atto, tuttavia, di una teoria che ritiene nulla un’obbligazione di non facere a tempo indeterminato contenuta nel regolamento di condominio. La tesi, seppur minoritaria, merita di essere menzionata perché l’esempio posto dal lettore è il classico caso in cui – secondo questa teoria – dovrebbe ritenersi nulla ed immeritevole di tutela giuridica siffatta obbligazione.
Sotto il profilo procedurale, infine, ciascun condomino può suggerire liberamente all’amministratore di inserire nell’o.d.g. la modifica al regolamento di condominio. Nell’inerzia dell’amministratore ne possono fare richiesta formale almeno due condòmini che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale. Nella reiterata inerzia, che, a questo punto, costituisce motivo di revoca per giusta causa dell’amministratore, i condòmini possono autoconvocare l’assemblea e dare luogo alla delibera.
Amministratore infedele
D. Siamo un gruppo di condòmini, preoccupati dai casi di cronaca di amministratori che non pagano le spese e mettono in difficoltà il condominio intero. Come possiamo tutelarci contro l’amministratore infedele?
R. La fiducia riposta nel proprio amministratore è un elemento imprescindibile del rapporto di mandato (basato sul c.d. intuitu personae) e se viene meno si può procedere alla revoca immediata dell’amministratore, anche in carenza di una giusta causa. L’ordinamento giuridico offre diversi strumenti per il controllo dell’operato dell’amministratore: taluni di carattere preventivo, altri di carattere consultivo. L’amministratore, ad esempio, ha l’obbligo di costituire un conto corrente separato del condominio, i cui singoli movimenti possono essere soggetti alla supervisione dei condòmini. Anche i consiglieri hanno una specifica funzione di sorveglianza e controllo dell’operato dell’amministratore. Ciascun condomino, infine, può chiedere di visionare i documenti contabili e le cause giustificative delle spese sostenute.
Ancora, l’amministratore ha l’obbligo di indicare i dati relativi alla sua polizza assicurativa per la responsabilità professionale. Eventuali mancanze di cassa, inoltre, potrebbero costituire la fattispecie di reato dell’appropriazione indebita.
Animali in condominio
D. Animali in condominio. Il vicino non pulisce nel giardino condominiale. Cosa devo fare?
R. Il problema avanzato dal lettore riguarda aspetti che coinvolgono l’intera collettività, ma che vengono ancor più sentiti nei rapporti di vicinato. In tali casi, il condomino può diffidare formalmente ed autonomamente il proprietario dell’animale intimandogli la cessazione del comportamento. In caso di inerzia il singolo condomino può anche agire in giudizio autonomamente a difesa delle parti comuni. Qualora la situazione dovesse, peraltro, risultare pregiudizievole per la salute si può fare esposto ai competenti organismi della Pubblica Amministrazione.
Conflitto di interessi
D. Il condomino titolare di un’azienda edile può effettuare lavori nel condominio stesso se incaricato dall’assemblea (con la maggioranza necessaria)?
R. Assolutamente sì. Non si profila in tali situazioni alcun conflitto di interessi. Peraltro le spese andranno ripartite secondo i criteri ordinari ed andranno imputate anche al condomino che ha eseguito i lavori.
