Quello degli immobili non residenziali (categoria in cui rientrano uffici, negozi, capannoni industriali) e un comparto peculiare del mattone, spesso, a torto, trascurato dalle indagini di settore. Seppur numericamente di gran lunga meno rilevanti rispetto a quelli afferenti al segmento abitativo, gli immobili di impresa rappresentano, infatti, una straordinaria cartina di tornasole dell’andamento economico del Paese, delle tendenze in atto e delle strategie degli investitori, nazionali ed internazionali: il che non ha risvolti soltanto sul real estate, bensì sull’intero indotto. 

Anche partendo da tali premesse, il gruppo Tecnocasa ha quindi pensato ad una pubblicazione specifica sugli immobili per l’impresa, che possa diventare un valido strumento di lavoro per coloro che operano in questo settore complesso ed articolato ma, allo stesso tempo, ricco di opportunità di business. Grazie ad una rete dedicata, ad una raccolta sistematica dei dati, ad una conoscenza profonda del territorio e delle sue realtà imprenditoriali, i professionisti del gruppo hanno reso possibile una fotografia oggettiva di questo segmento del mercato immobiliare italiano.

L’indagine si basa su oltre 30 mila dati raccolti nel primo semestre del 2015 di cui presentiamo, di seguito, le principali risultanze, oltre ad un focus specifico dedicato ai negozi.

IL CONTESTO

I segnali che arrivano dall’economia italiana nella prima parte del 2015 sono incoraggianti, complice un incremento del Pil cresciuto progressivamente nel corso dei mesi. Aumenti contenuti, ma piccoli passi verso l’uscita da una pesante crisi economica. Crisi che però ancora si fa sentire sul mercato del lavoro, anche se a luglio il tasso di disoccupazione è sceso al 12%, con ampie differenze territoriali (7,9% nelle regioni settentrionali, 10,7% nel centro fino ad arrivare al 20,2% al Sud Italia). Percentuali ancora più alte nelle fasce più giovani: 40,5%. L’inflazione è tornata ad essere positiva e ad agosto segnala un +0,2%. Segnali incoraggianti arrivano dal mondo delle imprese, in particolare dal settore industriale, come dimostra l’indice di fiducia che, a luglio, dà segnali di ripresa rispetto all’anno prima, anche se in leggera diminuzione rispetto al mese precedente. Ad incidere sul calo dell’indice è stata l’incertezza dell’economia e del mondo del lavoro. 

Lo stesso andamento ha interessato l’indice di fiducia delle imprese e delle famiglie. Queste ultime a luglio hanno dimostrato anche di saper superare le difficoltà nei consumi, che hanno messo a segno un +0,4% rispetto al mese precedente. Il reddito disponibile non si è ancora ripreso mentre il tasso di risparmio è in crescita, sintomo questo di un atteggiamento di cautela delle famiglie. Tengono gli acquisti dei beni durevoli mentre sono in contrazione i consumi di beni non durevoli e di servizi. 

IL SEGMENTO

Negli anni abbiamo visto come il trend degli immobili per l’impresa sia strettamente intrecciato all’andamento dell’economia del Paese, più di quanto non si sia verificato per il mercato immobiliare residenziale. Le difficoltà degli ultimi anni hanno inciso pesantemente su questo segmento di mercato e, insieme alla tassazione, hanno contribuito non poco a ridimensionarlo sia in termini di volumi sia in termini di valori. I primi mesi del 2015 hanno segnalato una leggera ripresa delle compravendite immobiliari per alcuni comparti grazie anche agli investitori che stanno tornando ad interessarsi al settore, come è stato dimostrato da alcune importanti compravendite che si sono verificate nel corso dell’anno. 

I primi sei mesi del 2015 segnano una contrazione delle compravendite per i capannoni (-7,5%) e per gli uffici (-5,1%). Per il settore commerciale invece si registra un incremento dei volumi del 2,4% (Fonte Agenzia delle Entrate).

Negozi

Nei primi sei mesi del 2015 i prezzi e i canoni di locazione dei negozi sono in diminuzione a livello italiano. I prezzi dei locali commerciali nelle vie di passaggio sono diminuiti del 3,7%; quelli delle tipologie in vie non di passaggio del 3,9%. Anche i canoni di locazione sono in ribasso a livello nazionale: -2,6% per i locali commerciali in vie di passaggio e -2,8% per quelli in vie non di passaggio. Dall’inizio della crisi i negozi posizionati in vie di passaggio hanno perso il 28,8% del loro valore, quelli in vie non di passaggio il 34,6%. Le compravendite dei negozi, nella prima parte del 2015, sono però state 12.634: in aumento del 2,4% rispetto allo stesso periodo del 2014. 

Dall’analisi delle richieste emerge che l’86,9% di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha scelto l’affitto, e la restante parte ha optato per l’acquisto. Le tipologie più richieste sono di piccola dimensione: infatti il 70,3% delle richieste di affitto riguarda tagli fino a 100 mq. In acquisto, invece, la percentuale più elevata, 56,9%, si concentra sui tagli fino a 50 mq. 

Si cercano quasi sempre tipologie situate in vie di passaggio, mentre sulle vie non di passaggio si registra un elevato tasso di vacancy oppure si insediano attività di vendita al dettaglio o di servizi per le quali la visibilità è meno importante. Il 65,5% dell’offerta di locali commerciali ha una metratura fino a 100 mq. Il settore commerciale viene sicuramente da un periodo difficile su cui ha inciso la contrazione dei consumi che ha comportato la chiusura di numerose attività di vendita al dettaglio. 

Gli ultimi segnali sono però confortanti. Se è vero che nei primi otto mesi del 2015 sono cessate ben 6.052 attività commerciali, è anche vero che ne sono state aperte 17.015 (+16% rispetto allo stesso periodo del 2014. Soffre soprattutto l’abbigliamento, mentre tengono le attività legate al mondo della ristorazione, settore in crescita nel nostro Paese che dal 2009 al 2014 ha visto un aumento del 12,7% di nuove attività. Tra le città leader c’è Milano dove ci sono quasi 16 mila imprese del food. La domanda di locali commerciali, però, non sempre trova riscontro sul mercato perché l’offerta è carente di immobili dotati di canna fumaria. 

La novità è rappresentata dalla tenuta del commercio ambulante. Non sembrano affatto soffrire i locali commerciali situati nelle high street delle principali città italiane, dove la domanda è sempre molto alta e vede in prima fila i grandi marchi, soprattutto della moda. Si segnalano anche richieste di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato. Sul mercato dei locali commerciali si muovono anche investitori, tra cui piccoli risparmiatori o società immobiliari che puntano a rendimenti annui lordi che vanno dall’8 al 10% a seconda della rischiosità dell’investimento. Questi ultimi acquistano piccoli tagli. Il ribasso dei canoni di locazione su location di passaggio ha spinto alcuni imprenditori a spostarsi in queste posizioni più interessanti ora anche più abbordabili.

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