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[A cura di: Idealista.it]
Milano in salute, Roma al collasso. Andamento bivalente
quello delle quotazioni immobiliari nelle due principali metropoli italiane nel
corso del 2015. ad analizzare il trend dei prezzi, l’ufficio studio del portale
Idealista.it.
QUI ROMA
Nella capitale il mattone ha fatto sboom nel
corso del 2015, con prezzi in picchiata (-7,5%), scesi fino a 3.396 euro/mq.
Risultato: in soli 4 anni il mattone romano ha bruciato il 25,6% del proprio
valore. Ad eccezione di Nomentano – San Lorenzo (1,2%), tutti i quartieri hanno
visto scendere i prezzi durante l’anno appena trascorso. I cali maggiori
spettano all’area periferica di Roma Est – Autostrade (-16,2%); a due cifre
anche i ribassi delle zone di Labaro – Prima Porta (-13%), Cinecittà (-12,2%),
Aniene – Collatino (-10,3%) e Casilino – Centocelle (10,1%). Con contrazioni
sopra la media cittadina si segnalano ancora Malagrotta – Casal Lombroso
– Ponte Galeria (-9,5%), Giustiniana – La Storta – Olgiata ed Eur – Torrino –
Cecchignola, entrambi giù al ritmo dell’8,5%, Prenestino (-8,2%) e Trionfale –
Monte Mario (-7,9%).
Lido di Ostia e Casalotti – Selva Nera – Valle Santa si
attestano sulla media dei ribassi cittadini (-7,5%), sotto la quale troviamo
altri 11 quartieri a salire fino ai Parioli, che registra la minore variazione
negativa annuale con un calo contenuto entro 2,3 punti percentuali. I prezzi
più alti della città si trovano sempre in Centro (6.625 euro/mq), che precede
proprio Parioli (5.367 euro/mq) e Prati (5.312 euro/mq). Tutti gli altri
quartieri registrano prezzi inferiori ai 5mila euro, a scendere fino ai 1.969
euro al metro quadro di Roma Est – Autostrade.
Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi
Idealista, “i prezzi della Capitale hanno registrato un’altra forte battuta
d’arresto in un 2015 caratterizzato dal surplus dell’offerta e dalla ricerca
dell’affare. In un contesto dove la concorrenza è spietata, gli acquirenti
hanno spesso buon gioco sui proprietari disposti ad abbassare notevolmente le
loro pretese pur di vendere l’immobile”.
Ma i valori immobiliari sono crollati anche di più in
provincia, dove si assiste a una contrazione del 12,8% rispetto all’anno
precedente (2014), per un prezzo medio che si è attestato a 2.847 euro/mq.
Tutti i comuni per i quali è stato possibile rilevare l’andamento tendenziale
dei prezzi hanno chiuso il 2015 in terreno negativo. Il calo maggiore ad Ardea
(-14,6%). Svalutazioni a due cifre anche per Subiaco (-10,2%) e
Ladispoli (-10,1%). La variazione negativa più contenuta è stata quella di
Castel Gandolfo (-0,9%). Con i suoi 2.746 euro al metro quadro, Grottaferrata è
il mercato più esclusivo a livello provinciale, seguito da Fiumicino (2.597
euro/mq) e Ciampino (2.526 euro/mq).
QUI MILANO
Complice l’effetto Expo, a Milano l’andamento dei prezzi
delle case usate (+0,7%) è stato, invece, diametralmente opposto a quello di
Roma, ma anche di altre importanti città italiane. Il prezzo medio del mattone
sotto la Madonnina ora si attesta a 3.489 euro/mq, in aumento nel quarto
trimestre (3,3%). Rispetto ai valori massimi toccati dai prezzi delle case, le
quotazioni sono comunque calate del 18,3% nel capoluogo meneghino.
Il ritorno in terreno positivo dei valori nel principale
mercato lombardo è dovuto in particolare al comportamento rialzista dei prezzi
nei quartieri di maggior prestigio: in evidenza Garibaldi – Porta Venezia
(5,8%) e il Centro Storico (5,2%); tra le zone in trend positivo si segnalano
anche Navigli -Bocconi (2,3%), Fiera – De Angeli (1,8%) e Famagosta – Barona
(1,3%).
Malgrado la positiva media cittadina e i benefici
apportati al mattone dall’Expo, i prezzi degli alloggi hanno però continuato a
scendere in ben 12 delle 17 aree cittadine: Greco Turro (-6,6%) guida la
graduatoria dei ribassi davanti a Vitalba – Gallaratese (-6,2%); 5 quartieri
segnano cali compresi tra il -5,8% di Baggio e il -4% di Lorenteggio – Bande
Nere. Ribassi contenuti in una forchetta di due punti percentuale per il resto
dei quartieri da Comasina – Bicocca (-2,9%) a Porta Vittoria (-0,9%).
La zona con i prezzi più alti della città è il Centro
Storico, con i suoi 7.500euro/mq, seguita da Garibaldi – Porta Venezia e
Navigli – Bocconi, rispettivamente con 4.934 e 4.674 euro al metro quadro.
Dalla parte opposta della graduatoria, Vialba – Gallaratese, con 1.975 euro/mq,
è il quartiere di Milano dove le quattro mura costano meno.
I prezzi continuano a soffrire in provincia, come
testimonia il bilancio pesantemente negativo degli ultimi 12 mesi, nel corso
dei quali le case si sono svalutate dell’8,7%, fino a toccare i 2.689 euro al
metro quadro. In un contesto di cali diffusi in 42 dei 48 comuni analizzati (incluso
Milano), solo Arese (10,8%), Locate Triulzi (4,8%), Segrate (2,7%), Buccinasco
(2,3%) e Corbetta (1,1) hanno sperimentato rivalutazioni. Con dei cali a due
cifre, Baranzate (-15,4%), Magenta (-11,7%) e Cesano Boscone (-11,2%) guidano
la lunga lista di ribassi nei comuni dell’hinterland; sopra la media del
periodo anche le contrazioni di Lacchiarella (-9,8%) e Sesto San Giovanni
(-9,1%); altri 13 comuni segnano cali superiori al 5%, mentre la maggior parte
dei centri monitorati sono racchiusi tra il -4,8% di Trezzano e il -0,1% di
Cernusco sul Naviglio, stabile nel 2015. Segrate, con i suoi 2.853 euro al metro quadro, si conferma il
mercato più esclusivo della provincia, seguito da Arese (2.588 euro/mq) e
Buccinasco (2.504 euro/mq). Il più economico è Cuggiono con 1.134 euro al metro
quadro.
Secondo Vincenzo De Tommaso,
“In un quadro nazionale ancora negativo sul fronte dei prezzi, Milano
mostra già segnali di risveglio. L’Expo ha rilanciato alcuni quartieri come
Porta Nuova e ha ridato impulso agli investimenti, soprattutto nelle zone
centrali. Per il 2016 si tornerà a comprar casa, anche per effetto di un
maggior dinamismo già in atto sul fronte delle erogazioni di mutui. È lecito
quindi attendersi un’espansione di questi segnali positivi ad ulteriori aree
della città e in provincia. Si avvantaggerà chi terrà conto delle nuove regole
del mercato: qualità, servizi e prezzo”.
