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POTERI DI CHI RAPPRESENTA IL CONDOMINIO PUR NON ESSENDONE AMMINISTRATORE
- 15 febbraio 2016
La procura che conferisce a persona diversa dall’amministratore di condominio il potere di rappresentanza del condominio stesso in alcune azioni, quali ad esempio quella di recupero dei crediti esercitata nei confronti di un condomino, può essere verbale o anche tacita. È quanto rimarcato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 2242 del 4 febbraio 2016, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent 4.2.2016,
n. 2242
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio sito in Roma, Via …, chiedeva ed otteneva dal Pretore di Roma decreto ingiuntivo n. 2631/1998 nei confronti di P.L., proprietaria di un appartamento sito nella palazzina B/2 del predetto complesso condominiale, intimante il pagamento dell’importo di lire 6.100.189 per spese relative a ratei condominiali, di riscaldamento e conguagli non corrisposti a partire dal giugno 1995 e fino ad ottobre 1997.
L’odierna ricorrente proponeva opposizione contestando il credito azionato dal Condominio convenuto, che si era costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’opposizione. All’esito dell’istruttoria, il Tribunale di Roma respingeva l’opposizione con sentenza n.14435/2005.
Avverso la predetta sentenza P.L. proponeva appello, con il quale eccepiva in via pregiudiziale la carenza di legittimazione attiva del Condominio, in quanto la procura alle liti, già in fase monitoria, sarebbe stata conferita non già dall’amministratore del Condominio, comprendente tutte le diverse palazzine site al civico … di via …, bensì dal B. quale rappresentante di una di esse nell’assemblea condominale (si veda pag. 8 del ricorso). Nel merito contestava poi la mancata corrispondenza delle somme richieste nel decreto ingiuntivo con le risultanze probatorie, chiedendo altresì il riconoscimento dell’avvenuta prescrizione del credito.
Si costituiva in appello il Condominio di cui sopra, chiedendo il rigetto dell’appello.
La Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 4794/09 depositata il 3 dicembre 2009, e notificata in data 20110/2010, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da P.L., rigettava l’appello.
A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale evidenziava che l’eccezione relativa al difetto di legittimazione processuale del Condominio era tardiva in quanto proposta per la prima volta in grado di appello, e comunque infondata nel merito perché vi erano prove che il B. di fatto aveva agito quale rappresentante del Condominio presso la palazzina B/2. In particolare, la sentenza impugnata sul punto affermava che “… Invero è pacifico in atti che al civico … di via … corrispondono più palazzine singole, cosicché vi sono parti comuni a tutti i fabbricati – portineria, viabilità interna e illuminazione – e parti che rientrano nella comunione dei singoli edifici: se è vero che il regolamento di condominio adottato dal costruttore non specifica tale divisione, è altrettanto incontestato che il rilievo della singolarità delle palazzine emerge dalle tabelle millesimali che furono allegate a tale regolamento. Posto quanto precede, il fatto che per anni il B. abbia partecipato – come amministratore – alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P.L. è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condòmini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, cosi superando la mancanza di un investitura formale difettando la previsione regolamentare di un gestore dei singoli villini”.
(omissis)
Nei confronti della suddetta sentenza P.L. proponeva ricorso per cassazione, formulando due motivi Il Condominio sito in Roma, Via … resisteva in giudizio presentando controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La ricorrente con il primo motivo censura “l’illegittimità della sentenza impugnata ex art 360 n. 3 c.p.c. per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 100 e 101 c.p.c. per aver dichiarato la Corte di Appello di Roma inammissibile l’eccezione sollevata di difetto di legittimazione del sig. B., il quale si è definito, senza esserlo, amministratore del Condominio di via … in sede di ricorso per ingiunzione nonché nel giudizio di opposizione e comunque infondata l’eccezione di difetto di legittimazione processuale ex art. 101 c.p.c.”.
In particolare lamenta che, nonostante apposita eccezione sollevata sul punto, la Corte di Appello di Roma ha riconosciuto la veste di amministratore a B. senza che vi fosse alcuna delibera di nomina dello stesso quale amministratore del Condominio appellato, ed anzi che in atti vi fosse la prova che, sia in primo grado che in appello, l’amministratore fosse tale O.R.. La Corte di Appello avrebbe errato nell’interpretazione delle norme di diritto “… in quanto unico atto da cui evincere la qualifica di amministratore di un condominio è il regolamento condominiale o in alternativa il verbale dell’assemblea che delibera di nominare amministratore, nel caso di specie, il condomino B.”.
Poiché quest’ultimo non poteva essere riconosciuto amministratore del Condominio, vi sarebbe di conseguenza un difetto di legittimazione processuale dell’appellato, “rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento”.
Il motivo è infondato.
La Corte territoriale ha affermato in primo luogo che la doglianza era inammissibile perché sollevata per la prima volta in grado di appello e nel merito che il B. aveva comunque assunto per facta concludentia la veste di amministratore della Palazzina B/2.
Nel caso di specie appare evidente che la ricorrente non contesta il difetto di legittimazione attiva del Condominio sito in Roma, Via …, che ha agito con ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti per riscuotere crediti relativi a spese condominiali, bensì la titolarità del potere di rappresentanza in capo a B., che a suo avviso non era all’epoca amministratore del Condominio e neppure della Palazzina B12, difettando una formale delibera in tal senso. Al riguardo va considerato che alla nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell’art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condòmini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. 23296/1996). A ciò si aggiunga che in sede di legittimità il Condominio si è costituito a mezzo dell’amministratore O.R., e questi nel controricorso (pag. 4) ha espressamente fatto proprie tutte le difese svolte nei gradi di merito dal Condominio. Vi è quindi una ratifica espressa della condotta difensiva svolta da B., ritenuto dalla ricorrente privo del potere di rappresentare il Condominio di via … in Roma. Tale ratifica comporta in ogni caso la sanatoria con efficacia retroattiva del vizio di rappresentanza eccepito dalla ricorrente P.L. (Cass. Ord, 18/03/2015, n. 5343)
(omissis)
P.Q.M.
rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese relative alla presente fase che liquida in favore del resistente in euro 1.500 di cui euro 200 per esborsi ed euro 1.200 per onorari avvocato oltre spese generali e accessori di legge.
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