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Tipologie di immobili maggiormente richieste dai potenziali acquirenti; disponibilità di spesa della domanda; incidenza dei flussi migratori all’interno dei confini nazionali; e infine le annualità di stipendio necessarie per comperare un alloggio. Il gruppo Tecnocasa ha recentemente analizzato il comparto del mattone da numerose angolazioni, estrapolando interessanti spunti di riflessione.
TIPOLOGIE
Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e ciò ha comportato un cambiamento anche a livello di richieste. Analizzando le tipologie immobiliari cercate dai potenziali acquirenti nelle grandi città, emerge che dal 2013 in poi c’è stata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Al contrario, si è assistito ad un aumento per le tipologie più ampie, dal trilocale in poi. Ciò è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi, che ha reso possibile l’acquisto di immobili più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno saltato la classica fase in cui si acquistava prima il bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.
LA SPESA
Passando invece ad analizzare la disponibilità di spesa, si registra un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170 mila euro, il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno voluto o potuto destinare all’acquisto immobiliare meno capitali. E questa è stata una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi immobiliari e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale attuato dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007.
SPOSTAMENTI
Ma tra i fattori presi in esame da Tecnocasa c’è stata anche l’incidenza degli spostamenti sul territorio da parte degli acquirenti. Per ogni grande città, infatti, si è calcolata la percentuale di acquirenti già residenti in città, la percentuale di persone che hanno comprato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di acquirenti in arrivo da altre province italiane.
L’analisi ha messo in evidenza che, come prevedibile, Firenze, Roma e Milano sono le città italiane con il maggior numero di acquisti da parte di persone in arrivo da altri comuni d’Italia. In particolare, a Firenze si registra il 66,4% di compravendite da parte di residenti, il 24,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 9,3% di persone in arrivo dall’hinterland. Percentuali similari si segnalano a Roma dove il 72% degli acquisti è stato concluso da residenti, il 23,8% da parte di persone residenti in altre province italiane ed il 4,2% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Situazione analoga a Milano, dove il 72,8% degli acquisti è stato effettuato da residenti, il 24,7% da residenti in altre province ed il 2,5% da residenti nell’hinterland del capoluogo lombardo. Da segnalare che anche un anno fa, nel secondo semestre del 2014, Firenze risultava essere la città con il maggior numero di compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altri comuni.
ANNUALITÀ
Infine, Tecnocasa ha preso in esame quanti anni di stipendio siano necessari per acquistare l’abitazione. Ebbene, a livello nazionale si evince che, ad oggi, servono 6,3 annualità di stipendio, in diminuzione rispetto a quanto rilevato nel 2014 (6,6 annualità). Tra le grandi città, Bologna vede in un anno un calo di 0,6 annualità (che si attestano a 5,9); anche a Verona c’è stata una diminuzione dello 0,2 arrivando a 4,5. Firenze si mantiene invariata, con 8,5 annualità, mentre Milano chiude l’anno con un incremento di 0,1, passando a 9,1 annualità di stipendio per comprare casa. A Palermo e Genova ne servono meno: 4 nel capoluogo siciliano e 4,2 nella città della Lanterna. La Capitale, secondo Tecnocasa, è sempre la città in cui serve il maggior numero di annualità (10,6).
Effettuando un confronto a distanza di dieci anni, si evince invece che a livello nazionale la differenza è stata più consistente. Infatti, si è passati da 10 annualità nel 2005 a 6,3 nel 2015. In questo lasso temporale, Napoli e Bologna sono le città in cui si sono avute le variazioni più consistenti, rispettivamente con 5,3 e 5 annualità in meno. Diminuzione importante anche a Milano, che in dieci anni ha visto un calo di 4,4 annualità; Firenze resta in linea con il dato nazionale (-3,7), seguono a ruota Roma, Bari e Genova (-3,6 la Capitale e -3,5 le altre due), mentre Palermo è la città che mantiene più stabili i propri valori (-2 annualità).
