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Tra le note esplicative contenute nella circolare 3/E dell’Agenzia delle Entrate in materia di deduzioni e detrazioni degli oneri inerenti a vario titolo casa e condominio, un focus ampio e specifico è dedicato all’acquisto di un appartamento destinato alla locazione. Di seguito riportiamo un quesito e i chiarimenti delle Entrate.
D. La deduzione del 20 per cento prevista dall’articolo 21 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, “effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017”, è soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro. Si chiede se tale importo costituisca il limite di spesa riferibile all’acquisto di una singola abitazione o rappresenti il massimo di spesa deducibile anche nel caso in cui siano acquistate più abitazioni.
R. Per verificare come deve essere inteso il limite di spesa di 300.000 euro indicato dalla norma, vale a dire se deve essere riferito alla unità abitativa oggetto di agevolazione o al soggetto che si avvale del beneficio fiscale, è utile tener conto, oltre che dell’articolo 21 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, anche delle norme di attuazione dettate dal decreto del Ministro delle Infrastrutture e Trasporti e del Ministro dell’Economia, 8 settembre 2015. Assume rilievo, in particolare, l’art. 2, comma 4, del decreto attuativo il quale prevede, per gli immobili acquistati in comproprietà, che la deduzione spetta “ai soggetti titolari del diritto di proprietà…in relazione alla quota di proprietà”. Il successivo art. 5, comma 1, del medesimo decreto dispone, inoltre, che la deduzione è riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile”.
Calcolando la deduzione pro-quota ed una sola volta per ogni singolo immobile, si avrà quindi, a titolo esemplificativo, che nel caso in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è pari a 900.000 mila euro, ciascun di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di 100.000 euro, pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di 300.000 euro, spettante per l’immobile medesimo.
È necessario, inoltre, tener conto anche di quanto disposto dall’art. 21, comma 3, del d.l. n. 133 del 2014, in base al quale “fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione”. La norma primaria, introduttiva dell’agevolazione, indica chiaramente che l’importo di 300.000 euro costituisce il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma. Assumendo, quindi, il limite di 300.000 euro come importo massimo sul quale il singolo soggetto può calcolare la deduzione si avrà che questi, se acquista più abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), ha comunque diritto alla deduzione del 20 per cento su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.
Riprendendo l’esempio precedente, il soggetto che nel 2016 acquista una abitazione in comproprietà per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di 100.000 euro e, nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di 150.000 euro, questi avrà diritto, per il periodo d’imposta 2016, alla deduzione pari al 20 per cento di 250.000 euro. Se nell’anno successivo, il medesimo soggetto, acquista una terza abitazione al prezzo di 200.000, avrà diritto ad un deduzione del 20 da calcolare su 50.000 euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300.00 euro.
Si deve, pertanto, concludere che, in base alla combinazione delle norme richiamate, il limite di 300.00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente.
