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[A cura di: avv. Ermenegildo Mario Appiano – Segretario Alac Torino]
Cosa accade se l’amministratore di un condominio – gestendo in modo per lui non del tutto oculato – anticipa di tasca propria denaro per far fronte ai debiti del condominio stesso e poi non vede la restituzione delle somme così prestate? È il caso affrontato di recente dal Tribunale di Torino (sentenza resa dalla prima sezione civile il 29 gennaio 2016, resa in causa n. 37894/2013 R.G., estensore il dott. Edoardo Di Capua, che vede un precedente conforme nella sentenza 6957/2006, pronunciata dal medesimo Tribunale).
In tale caso, ove la rendicontazione condominiale era stata redatta in modo adeguato (presupposto imprescindibile per intentare un’azione giudiziaria), l’amministratore uscente era egli stesso creditore verso il condominio a fronte di simili anticipazioni ed aveva conseguentemente agito verso quest’ultimo per ottenere il pagamento delle relative somme. Dopo aver fatto verificare la contabilità a mezzo di una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale ha accolto la domanda ed ha quindi condannato il condominio a restituire le somme in questione all’amministratore cessato, oltre alla refusione delle spese processuali (pari ad oltre la metà del credito controverso, quest’ultimo ammontante a circa 13 mila euro: cosa da tenere sempre ben presente, prima di trovarsi coinvolti in un processo).
Veniamo ai punti salienti ed interessanti della motivazione di tale decisione.
Il Tribunale richiama inizialmente l’orientamento della Cassazione, secondo cui “il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condòmini (cfr. per tutte: Cass. civile , sez. II, 04 ottobre 2005, n. 19348 in Giust. civ. Mass. 2005, 10; Cass. civile , sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815 in Giust. civ. Mass. 2000, 1796)”.
Precisa poi il Tribunale che “l’amministratore di condominio – nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell’autonomia individuale – configura un “ufficio di diritto privato” oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei su indicati interessi, e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condòmini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto sociale della gestione, al “mandato con rappresentanza”, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condòmini, dell’art. 1720 comma 1 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico: norma che, peraltro, esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità (cfr. in tal senso: Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n.8530 in Giust. civ. 1997, I, 699; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720)”.
Ciò posto, continua il Tribunale, “nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condòmini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione legittima e per diretto effetto di essa, la situazione non muta in conseguenza della cessazione dell’anticipante dall’incarico di amministratore, con la conseguenza che la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (cfr. in tal senso la citata Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190).
Pertanto, conclude il Tribunale, “l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione, e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530 in Giust. civ. Mass. 1996, 1334 ).”
Sul piano processuale, infine, il Tribunale ha osservato che “secondo l’orientamento seguito dalla più recente giurisprudenza della Cassazione (cfr. in tal senso: Cass., sez. unite 30 ottobre 2001 n. 13533, in Guida al dir. n. 45/2001 pag. 40; Cass. Sez. II 14 gennaio 2002 n. 341 in Guida al dir. n. 8/2002 pag. 94), pienamente condiviso da questo Tribunale, «il creditore, sia che agisca per l’adempimento, sia che agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno, è tenuto a provare solo l’esistenza del titolo, ossia della fonte negoziale o legale del suo diritto (e, se previsto, del termine di scadenza), mentre può limitarsi ad allegare l’inadempimento della controparte: è il debitore convenuto a dover fornire la prova estintiva del diritto, costituito dall’avvenuto adempimento»”.
