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[A cura di: Uppi Udine]
Molti associati ci hanno segnalato il mancato o parziale pagamento dei canoni e delle spese condominiali da parte dei propri inquilini. In alcuni casi purtroppo non c’è che la via dello sfratto giudiziario.
Prima di affittare accertarsi sulle condizioni economiche dell’inquilino
Prima di affittare il proprietario non chiede quasi mai serie e documentate informazioni sulle effettive condizioni economiche e lavorative dell’inquilino. Normalmente ci si accontenta di quanto viene detto a voce o di quanto riferisce l’agenzia immobiliare. Può bastare? No.
È opportuno che il locatore, ai fini di valutare la solvibilità dell’inquilino, esamini le capacità reddituali e il reddito lavorativo facendosi consegnare una copia della dichiarazione dei redditi e gli ultimi cedolini di stipendio: esattamente come fanno le banche e le finanziarie prima di erogare un prestito, anche piccolo.
Se le condizioni economiche e di lavoro non sono adeguate, è consigliabile affittare solo in presenza di un fideiussore affidabile che sottoscriva anch’esso il contratto.
E se l’inquilino rifiuta di fornire tali informazioni? Non c’è alcuna violazione della privacy nel chiedere che vengano spontaneamente esibiti elementi di valutazione della fiducia del contraente. Si tratta di un contratto di affari: se una delle parti si dimostra reticente, allora è meglio non concludere. In caso di ritardi nei pagamenti sollecitare prontamente per iscritto.
Controllare regolarità e tempestività dei pagamenti
In caso di ritardi significativi, inviare tramite raccomandata un garbato ma fermo sollecito: i ritardi non devono diventare sistematici e la disponibilità del proprietario a ricevere pagamenti oltre la scadenza non deve tradursi in definitiva tolleranza.
Corretta richiesta di rimborso delle spese
Da parte sua il locatore deve provvedere con tempestività a chiedere il rimborso delle spese condominiali di spettanza dell’inquilino. Non basta l’indicazione dell’importo dovuto, ma vanno anche indicati il criterio di riparto e la messa a disposizione delle pezze giustificative (ad esempio presso l’amministratore). Nel dubbio preferite la massima trasparenza: allegate tutto (contabili, ricevute, preventivi/consuntivi e riparti condominiali).
L’inquilino, infatti, deve essere messo in grado, come suo diritto, di comprendere e controllare le spese e gli oneri che gli vengono addebitati. In sede di sfratto giudiziario per morosità nel pagamento delle spese condominiali, molte volte l’omissione, l’imprecisione e l’approssimazione delle richieste del proprietario rischiano di vanificare la procedura o di ritardarne l’accoglimento, a tutto danno del proprietario stesso.
Il contratto di locazione deve essere perfetto
Troppe volte il locatore, nel redigere il contratto, per risparmiare, usa un modulo prestampato magari reperito dal tabaccaio o fotocopiato da vecchi contratti. Troppe volte, nella errata convinzione che si possa stipulare in piena libertà le clausole un contratto di locazione, viene usato il taglia-copia-incolla per assemblare il contratto prendendone il testo dalle fonti più disparate.
Troppe volte non vengono controllati gli importi massimi richiedibili per le locazioni agevolate, transitorie e per studenti. Troppe volte ci viene detto “ma l’inquilino ha firmato, come è possibile che tale clausola non valga?”, ignorando, pur in buona fede, che il settore delle locazioni è fortemente condizionato da norme di legge che limitano di fatto l’autonomia e la libertà negoziale delle parti.
Ancora: troppe volte dobbiamo lamentare l’approssimazione e la superficialità anche di tanti professionisti che si improvvisano esperti o che, peggio ancora, per scarsa diligenza ed ignoranza redigono contratti non rispondenti alle norme.
Quale è il risultato? Se le cose vanno male e si deve agire giudizialmente gli errori contenuti nel contratto costano cari: c’è il rischio infatti che l’inquilino li “sfrutti” per fondare una opposizione alla convalida dello sfratto, rendendo tutto più complicato ed allungando terribilmente i tempi di giustizia. Le conseguenze le pagheranno sempre i proprietari, anche se si sono fidati di altri.
Se la morosità si fa seria contattate l’avvocato
È triste dirlo, ma più la morosità si fa consistente, più diminuiscono le probabilità di una successiva sanatoria da parte dell’inquilino debitore. I tempi dello sfratto possono dilatarsi per parecchi mesi e l’eventuale termine di grazia concesso dal Giudice (fino a 90 giorni) non fa che lievitare la morosità a cui l’inquilino deve far fronte. È evidente che in caso di difficoltà economiche persistenti l’entità dell’insoluto può toccare un punto di non ritorno.
Secondo le statistiche degli sfratti seguiti dai legali Uppi, oltre l’importo di un anno di canoni impagati le difficoltà di rientro si sono dimostrate praticamente insormontabili, con la conseguenza che nella quasi totalità dei casi i debiti non sono stati sanati. Lo sfratto giudiziale, se necessario, va perciò avviato subito, quando ancora la morosità è contenuta e non ha oltrepassato tale limite.
