Cerca
Come dedurre gli interessi sui mutui per l’acquisto di immobili finalizzati alla successiva locazione? Lo spiega la circolare numero 3/E emanata lo scorso 2 marzo dall’Agenzia delle Entrate per fornire informazioni e rispondere ai più frequenti quesiti e dubbi in materia fiscale.
D. Per riconoscere la deduzione del 20 per cento degli interessi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili destinati alla locazione di cui all’art. 21 del D.L. n. 133/2014, si chiede quale documentazione deve fornire il contribuente posto che le istruzioni al modello 730/2015, così come modificate con Provvedimento del 20 marzo 2015, prevedono che gli interessi deducibili siano quelli maturati nell’anno. La nozione di “maturati” e non di “pagati”, farebbe presupporre che il documento su cui apporre il visto di conformità sia il piano di ammortamento rilasciato dalla Banca dal quale siano rilevabili gli interessi maturati nell’anno d’imposta, indipendentemente da quando il contribuente li ha pagati.
R. L’art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 prevede la deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari da destinare alla locazione. Al riguardo, si fa presente che le istruzioni al modello UNICO PF 2015, come modificate con Provvedimento del 13 aprile 2015, richiedono al rigo RP 32, colonna 3 (Interessi passivi sui mutui), di indicare “l’importo degli interessi passivi pagati nell’anno e dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare oggetto dell’agevolazione”. Parimenti, le istruzioni al modello 730/2016, rigo E32, colonna 3, nonché quelle al modello UNICO PF 2016, rigo RP 32, colonna 3, richiedono, ai fini della deducibilità degli interessi, l’indicazione degli interessi pagati.
Tale indicazione allinea le modalità di calcolo dell’importo degli interessi passivi deducibili per l’acquisto dell’immobile da destinare alla locazione a quelli pagati per l’acquisto di abitazione da destinare ad abitazione principale (cfr. istruzioni alla compilazione del rigo RP7, del modello UNICO PF 2015 e del modello 730/2015) ed è coerente con il principio per cui l’onere rileva nel periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa. Ai fini del riscontro della effettività della spesa rilevano, pertanto, le quietanze di pagamento degli interessi passivi.
D. L’art. 21, comma 1, del decreto legge n. 133 del 2014 e l’art. 2, comma 2, del decreto attuativo 8 settembre 2015 riconoscono un’ulteriore deduzione del 20 per cento degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni da concedere in locazione. Si chiede se tale beneficio sia anch’esso soggetto al limite massimo complessivo di 300.000 euro.
R. Con specifico riferimento alla deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni in esame – da aggiungere alla deduzione del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile – non sono indicati limiti di spesa né dalla norma primaria né dal decreto attuativo. Per evitare quindi che la deduzione degli interessi risulti avulsa dal contesto della norma agevolativa – nonché dai principi generali previsti per gli oneri deducibili che sono sempre ancorati ad un limite massimo di spesa ammissibile – si ritiene che la stessa debba essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene.
Considerato, dunque, il nesso (rapporto) tra il prezzo dell’abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, si ritiene che la deduzione per interessi debba essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro. Pertanto, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente, applicando la seguente formula:
300.000 euro x interessi pagati / importo del mutuo.
Ad esempio, se, nell’anno 2016, viene stipulato un mutuo di 400.000 euro per acquistare un’abitazione del prezzo di 600.000 euro, e vengono pagati in tale anno, interessi per un importo complessivo di euro 2.000, l’importo massimo deducibile sarà pari a:
3000.000 euro x 2.000 /400.000 = 1.500 euro
D. Si chiede se la deduzione degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare spetti solo per otto anni o per l’intera durata del mutuo.
R. Ai sensi dell’articolo 2, comma 2 del decreto attuativo 8 settembre 2015, la deduzione degli interessi passivi è riconosciuta “nella misura del 20 per cento”. La disposizione non contiene alcun riferimento al periodo temporale di 8 anni, concesso per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione. Si ritiene, quindi, che possa essere fruita per l’intera durata del mutuo. Ciò trova conferma anche nel comma 6 del medesimo articolo 2, che, nel prevedere la ripartizione in otto quote annuali dell’agevolazione, richiama la sola “deduzione di cui al comma 1”, ovvero quella relativa al prezzo di acquisto dell’immobile.
