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Che differenza c’è tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare? Una domanda posta da uno spettatore del Tg del Condominio è lo spunto per una sintetica disamina delle due diverse formule, a cura dell’avvocato Chiara Magnani di Parma.
Le principali differenze tra le due tipologie di regolamento si possono sintetizzare come segue.
Regolamento assembleare:
* è quello di cui all’art. 1138 c.c.;
* può essere impugnato nei 30 giorni dall’approvazione per vizi afferenti il contenuto. Se invece ci sono vizi procedimentali occorre impugnare la delibera di approvazione;
* è approvato e modificato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Non è possibile la modifica per fatti concludenti;
* può contenere solo norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose e servizi comuni;
* non può imporre limiti al diritto del singolo sul bene comune salvo che questi limiti non risultino imprescindibili per la funzionalità stessa del bene (ad esempio, uso su turni della lavanderia, indicazione di criteri per l’utilizzo dei muri, stipula degli orari per il riscaldamento);
* è la legge che disciplina i rapporti interni dello stabile e prescinde dai partecipanti allo stabile;
* trae la forza vincolante dal consenso della maggioranza;
* può fissare criteri di ripartizione delle spese solo se conformi a quelli indicati dalle norme (art. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.);
* non può derogare agli artt. 1118 comma 2 (diritto di comproprietà sulle parti comuni è irrinunciabile), 1119 (indivisibilità delle cose comuni salvo consenso unanime), 1120 (innovazioni), 1129 -1131 (nomina, revoca dell’amministratore e rappresentanza), 1132 (dissenso alle liti), 1136 e 1137 (quorum costitutivi e deliberativi, impugnazioni delibere assembleari), 63 disp. att. c.c. (recupero crediti), 66 e 67 disp. att. c.c. (modalità di convocazione);
* anche il singolo condomino può prendere l’iniziativa, convocando apposita assemblea, per la formazione del regolamento;
* non può imporre limiti e/o divieti in quanto può contenere solo norme per l’amministrazione, gestione, organizzazione e godimento delle cose comuni;
* è quindi destinato soltanto a regolamentare e non a limitare;
* vale nei confronti dei terzi e verso chi entra in condominio senza la necessità della trascrizione. Vale anche per eredi, aventi causa dei singoli partecipanti al condominio;
* non può, in violazione dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune), attribuire ai singoli l’uso esclusivo di beni comuni;
* può disporre limitazioni nell’uso di parte esclusive solo in base all’art. 1122 c.c. o altre norme specifiche;
* non può vietare la sopraelevazione dell’edificio se conforme all’art. 1127 c.c.;
* non può vietare animali domestici in condominio (la detenzione è consentita dall’art. 1138);
* non può vietare il distacco dal riscaldamento se è conforme all’art. 1118 c.c.;
* non può stabilire che il condomino che rinuncia al riscaldamento centralizzato paghi somme maggiori rispetto a quelle di legge;
Regolamento contrattuale:
* è approvato da tutti i condòmini o perché predisposto dal costruttore che ha poi vincolato tutti i successivi acquirenti con un richiamo espresso (o allegazione) nell’atto di acquisto, o perché frutto di un contratto concluso, fuori o all’interno, dall’assemblea (non si tratta di votare in assemblea, ma tutti i presenti devono manifestare di voler porre in essere un contratto);
* non è impugnabile. Si possono solo utilizzare le azioni atte a far valere l’invalidità del contratto;
* può limitare il diritto dei singoli sia sulle parti comuni sia sulle parti esclusive;
* le clausole limitative dei diritti valgono anche verso i terzi se richiamate in tutti gli atti di cessione con espressa dichiarazione di conoscenza e accettazione di queste clausole;
* può derogare alla presunzione di comproprietà delle cose comuni ex art. 1117 c.c. assegnando, per esempio, la proprietà o l’uso esclusivo di alcuni beni comuni al singolo;
* può fissare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli di legge;
* non può comunque mai derogare agli articoli: 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1130;
* c’è chi sostiene che possa derogare all’articolo 1118 comma 4 (distacco dal riscaldamento centralizzato), ma è materia controversa;
* può derogare all’art. 1138 c.c. (detenzione animali);
* può essere modificato con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio solo se la modifica incide sulle clausole di contenuto regolamentare;
* per modificare le clausole limitative occorre una nuova convenzione firmata da tutti;
* trae la sua forza vincolante nella volontà negoziale;
* se l’oggetto del regolamento è solo la disciplina, l’amministrazione e la gestione delle cose comuni, anche se nato nelle forme del contratto, non è un contratto;
* può riservare l’intero edificio o alcune unità immobiliari a certi usi così come può vietare determinati usi dei locali.
Nota esplicativa
Da questa sommaria e non esaustiva schematizzazione emerge come l’analisi debba spostarsi sul contenuto delle clausole inserite nel regolamento, a prescindere dalla loro collocazione, ben sapendo come sia, in molti casi, difficilissimo trovare una linea netta di demarcazione.
Le clausole regolamentari sono quelle che disciplinano la conservazione, l’uso e il godimento delle parti comuni, e cioè le modalità d’uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei beni e servizi condominiali (regolamentazione del gioco bimbi, il non occupare le parti comuni, uso turnario del lastrico solare, etc.). Queste clausole si approvano e si modificano con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio anche se inserite nel regolamento contrattuale, in quanto non sono diverse rispetto alle norme inserite nel regolamento approvato dalla maggioranza dell’assemblea.
Le clausole di natura contrattuale sono quelle che incidono sull’uso e destinazione dei beni comuni o che impongono limiti al diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni. Sono clausole che incidono sul diritto soggettivo del singolo (ad esempio, il divieto di adibire l’immobile a sala da ballo). Se sono imposte dall’originario costruttore devono essere accettate dai singoli in ogni singolo atto di acquisto; se invece nascono in sede assembleare devono essere approvate e modificate all’unanimità, pena la nullità delle stesse.
