Dal muro condominiale provengono infiltrazioni d’acqua che danneggiano un appartamento adiacente, peraltro costruito precedentemente. Il condominio perde il primo grado, vince il secondo, ma soccombe in Cassazione. Vediamo perché.

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. III civ., sent. 21.4.2016,

n. 8030

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I FATTI 

G.L. convenne dinanzi al Tribunale di Roma il condominio di via …, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a seguito di reiterate infiltrazioni idriche verificatesi nel suo appartamento e provenienti da un confinante muro di pertinenza del condominio stesso, come accertato dal CTU nominato in sede di procedimento cautelare. 

Il giudice di primo grado accolse la domanda, condannando l’ente convenuto alla realizzazione delle opere necessarie all’eliminazione del danno e al relativo risarcimento, quantificato in 10mila euro. 

La corte di appello di Roma, investita dell’impugnazione proposta dal condominio, la accolse, ritenendo che i danni lamentati dall’appellato fossero riconducibili non già alla presenza di acqua proveniente direttamente dalle superfici condominiali, quanto piuttosto dalla composizione in tufo del muro di proprietà del G.L., ritenuto inidoneo a proteggere il suo immobile dal naturale deflusso delle acque provenienti dal terreno confinante. 

Per la cassazione della sentenza della Corte capitolina G.L. ha proposto ricorso sulla base di 7 motivi di censura. 

Resiste il condominio di via … con controricorso. 

LE RAGIONI DELLA DECISIONE 

Il ricorso è fondato. 

Con il primo, terzo, quarto e settimo motivo, si denuncia omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione in relazione ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio. 

Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c.. 

Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 913, 2043, 2051 c.c.. 

Con il sesto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione delL’art. 887 c.c.. 

Le censure relative ai vizi motivazionali della sentenza impugnata (che assorbono quelle aventi ad oggetto la denuncia di violazioni di legge), possono essere congiuntamente esaminate, attesane la intrinseca connessione, e risultano pienamente fondate. 

Erra, difatti, la Corte di appello, sul piano motivazionale, nel ritenere esente da responsabilità l’odierno resistente sull’unico presupposto della inidoneità del muro di tufo di pertinenza del G.L. a contenere il deflusso delle acque, volta che: 

– Dalla relazione del CTU emerge che il muro in tufo di proprietà del G.L. non aveva alcuna funzione di contenimento, poiché il terrapieno dal quale provenivano le infiltrazione non si appoggiava ad esso, che non aveva alcuna funzione di contenimento, non essendo tale circostanza mai emersa nel corso del processo; 

– Che la costruzione dell’edificio condominiale e degli annessi manufatti era successiva a quella dell’immobile del ricorrente, ed era stata proprio la successiva edificazione della proprietà condominiale soprastante a modificare lo stato dei luoghi; 

–  Che (come insegnato da questa Corte regolatrice), non è onere del proprietario che costruisce il muro tener conto di eventi futuri collegabili alle iniziative del proprietario del fondo superiore (Cass. 12431/2001); 

– Che sarebbe spettato al condominio fornire la prova che i manufatti costruiti successivamente non avevano modificato lo stato dei luoghi in modo rilevante ai fini del naturale deflusso delle acque; 

– Che la sentenza impugnata omette del tutto di considerare le risultanze della CTU emerse all’esito delle espletate prove di allagamento, specie in relazione all’accertata, notevole presenza di acqua nella intercapedine della proprietà G.L., fuoriuscita al livello del pavimento della proprietà condominiale a seguito delle prove di innaffiamento, in conseguenza della pavimentazione delle aree condominiali scoperte e del convogliamento delle acque lungo la pendenza del vialetto condominiale fino al muretto adiacente al confine; 

– Che le due circostanze di fatto accertate dal Tribunale – i maggiori volumi di acque scaricati in basso, in direzione del terrapieno, e la loro concentrazione in direzione del muro – non erano state oggetto di alcuna disamina e valutazione da parte della Corte territoriale; 

– Che la inidoneità dei manufatti del condominio ad impedire le infiltrazioni di acque meteoriche e di quelle d’innaffiamento delle fioriere (in particolare, a causa della mancanza di un’adeguata fondazione e della mancata impermeabilizzazione del muretto di proprietà del condominio) era stato del pari accertato dal CTU, senza che, anche in relazione ad essa, la Corte territoriale abbia speso alcuna argomentazione; 

– Che priva di alcuna giustificazione fattuale appare, pertanto, l’affermazione del giudice territoriale secondo la quale “la costruzione dell’edificio condominiale non aveva modificato la situazione preesistente”. 

Il ricorso è pertanto accolto, e il procedimento rinviato alla Corte di appello di Roma, che, in diversa composizione, si atterrà ai principi di diritto sopra esposti. 

P.Q.M. 

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di appello di Roma, in altra composizione. 

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