L’andamento positivo del mattone nel primo trimestre 2016 è confermato anche dall’osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate che, anzi, definisce addirittura “inaspettato” l’aumento del tasso di variazione tendenziale delle unità immobiliari compravendute nel settore residenziale e in quello commerciale, sottolineando, inoltre, una crescita generalizzata in tutti i settori. 

Insomma: secondo il report, la ripresa già iniziata nel corso del 2015 ha impresso una netta accelerazione nei primi tre mesi del 2016. Tra gennaio e marzo 2016 il numero complessivo di transazioni ha superato infatti le 244mila unità, facendo registrare un + 17,3 % rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. E l’ottima performance riguarda, appunto, tutti i comparti del mercato immobiliare. Si ripete, insomma, quanto era già avvenuto nel terzo trimestre 2015, ma questa volta con tassi di crescita decisamente più elevati in tutti i settori. L’incremento maggiore interessa sempre il segmento residenziale, con una variazione percentuale del 20,6%: rialzo che non trova precedenti nella serie storica presa in esame dal rapporto. Il mercato delle pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto si colloca poco al di sotto (+17,3%), in linea col dato complessivo. 

Ma – e questa forse è la novità più significativa – il momento favorevole coinvolge l’intero settore del non residenziale sebbene con intensità diverse. Il commerciale, dopo la flessione dell’ultimo trimestre 2015, con 6.774 negozi compravenduti fa segnare un +14,5%, risultato inferiore soltanto al +20,3% registrato nel terzo trimestre del 2007. In deciso rialzo anche la compravendita degli immobili a destinazione produttiva (+7%), reduci da tre trimestri negativi su quattro nel 2015. Il settore relativo ad uffici e istituti di credito, con oltre 2000 transazioni, si conferma in territorio positivo (+1,3%) per il terzo trimestre consecutivo dopo le pesanti perdite dei periodi precedenti.

FASI STORICHE

Osservando il numero di unità immobiliari compravendute a partire dal primo trimestre del 2004 e limitando l’analisi ai soli primi trimestri di ciascun anno, si evidenzia una serie storica caratterizzata da ripetute cadute del mercato in atto dal 2006, interrotte da un piccolo rimbalzo nel primo trimestre 2010 di quasi 3 punti. Dopo un andamento altalenante tra 2014 e 2015, influenzato anche da fattori fiscali, l’indice recupera quasi 10 punti ad inizio 2016 attestandosi su un livello di scambi pari a circa il 64% rispetto a quello di inizio periodo (primo trimestre 2004).

Ampliando l’analisi e prendendo quindi in esame ogni trimestre dal 2004, risulta evidente dal terzo trimestre 2006 un prolungato andamento mediamente negativo del mercato immobiliare nel suo complesso, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010, ma solo per le abitazioni, e negli ultimi due del 2011. Nel 2012, le flessioni sono state fortemente accentuate in tutti i trimestri, raggiungendo il massimo con la perdita del quarto trimestre 2012 (quasi un terzo degli scambi, -29,6%). Nel 2013 le variazioni negative rallentano in intensità. Il 2014 si apre con un tasso tendenziale positivo, interrotto da un secondo trimestre al ribasso, per poi proseguire con rialzi crescenti nella seconda parte dell’anno. Nel 2015, assorbito l’effetto del nuovo regime d’imposta che ha influenzato il risultato del primo trimestre, il mercato mostra variazioni tendenziali positive in tutti i restanti trimestri per abitazioni e pertinenze e una crescita nel settore del non residenziale interrotta da uno scivolamento in campo negativo nel IV trimestre 2015 (ma con differenziazioni significative tra i suoi diversi comparti). Il 2016 inizia dunque in forte ascesa per l’intero mercato, con un tasso tendenziale registrato nel trimestre in esame che, qualora si mantenesse per l’intero anno, avvicinerebbe il livello delle transazioni ai livelli precedenti la seconda crisi del 2012.

IL RESIDENZIALE 

Le macro-aree 

Nel trimestre in esame la crescita è generalizzata in tutto il Paese. Il segno è largamente positivo, dunque, in tutte le aree, anche se i ritmi di incremento non procedono con la stessa velocità. Ancora una volta, come già nel corso del 2015, il Nord guida la risalita con una performance superiore al 24% che distanzia ulteriormente le altre macroaree. È un dato significativo considerando che le regioni settentrionali pesano per oltre il 50% sul mercato complessivo. Il Centro, che nel primo trimestre 2016 sfiora le 24.000 transazione, cresce poco al di sotto (+18,5%) del dato nazionale. Infine il mercato al Sud, in termini di scambi di abitazioni, incrementa del 16%.

In questo contesto, occorre rimarcare che la volatilità stagionale è notevole, ma sono riconoscibili linee di tendenza con sensibili decelerazioni nel 2008 e nel 2012. Riavvolgendo ulteriormente il nastro, si può notare che dal terzo trimestre 2006 e fino al secondo trimestre 2010 si assiste a un evidente percorso di decelerazione degli andamenti negativi che proseguono con tassi di variazione positivi nei primi due trimestri del 2010. Nei trimestri successivi, invece, riprende l’andamento negativo, interrotto negli ultimi due trimestri del 2011, che sembravano rappresentare un’inversione di tendenza poi disattesa dai successivi crolli registrati nel 2012. I trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione mentre nel 2014, iniziato con il segno ampiamente positivo al Centro e al Nord, i volumi si ridimensionano nel secondo trimestre, restando in crescita solo nell’area del Centro, e nel terzo e quarto trimestre tornano in rialzo in tutte le aree. Nel 2015 il Centro apre in forte ribasso per poi chiudere, come già visto, oltre l’11%. A partire dal secondo trimestre è soprattutto il Nord a guidare la ripresa facendo registrare tre trimestri consecutivi con una variazione positiva superiore al 10%. Il ruolo di traino esercitato dalle regioni settentrionali si conferma, come appena visto, anche ad inizio 2016.

I capoluoghi

Ma non è tutto. Ulteriori diversificazioni si palesano nel guardare all’andamento dei mercati territoriali distinguendo tra capoluoghi e non capoluoghi, anche se, in verità, nel primo trimestre 2016 le differenze non sono così marcate. Il mercato dei capoluoghi cresce, infatti, del 22,9% contro una variazione del +19,4% per i comuni minori. Si confermano pertanto dinamiche simili a quanto registrato durante l’anno passato, con uno scarto medio nell’ordine di 2- 3 punti percentuali a favore delle città più grandi. 

Il dato medio nazionale nasconde tuttavia andamenti diversi nelle singole aree. Al Nord la forbice si allarga a vantaggio dei capoluoghi che superano di oltre 7 punti percentuali il risultato degli altri comuni. Al contrario al Centro i rapporti di forza si invertono con i non capoluoghi (19,8%) che come già avvenuto nei due trimestri precedenti crescono a velocità superiori rispetto ai capoluoghi (17,0%). Al Sud guidano i comuni maggiori, ma la distanza con gli altri comuni si riduce rispetto a quanto registrato nel corso del 2015. In tutte le aree, i decisi rialzi iniziati dopo il primo trimestre 2015 hanno comunque interessato con una progressione crescente sia i capoluoghi sia gli altri comuni. 

Le metropoli 

Il deciso rialzo del mercato delle abitazioni già osservato su base nazionale trova conferma anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione che, con una variazione tendenziale del +20,7%, si allineano perfettamente al dato nazionale (+20,6%) e raddoppiano il risultato del trimestre precedente. La forte ascesa si manifesta senza evidenti distinzioni sia nelle metropoli sia nei comuni delle rispettive province, con i dati complessivi che mostrano perfetta simmetria. Tra le città spicca in particolare la performance di Torino che incrementa di oltre il 37% il volume delle compravendite rispetto al primo trimestre 2015. Molto positivi risultano anche i mercati di Genova e Milano, con rialzi tendenziali superiori al 25%. In particolare il capoluogo lombardo prosegue, rafforzandola, una crescita che dura ininterrottamente dal terzo trimestre 2013. Vicine alla media nazionale sono le città di Napoli, Bologna e Firenze. Anche Roma cresce su ritmi sostenuti (+12,5%) ma che appaiono meno brillanti se valutati alla luce della particolare congiuntura in atto. Guardando alle performance delle province si confermano risultati superiori alla media per Milano e Genova, con Roma che recupera molte posizioni. In questo inizio di anno il mercato meno dinamico risulta quello di Palermo sia a livello di capoluoghi (+5,5%) che di province (+2,7%).

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