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Terza puntata del nostro approfondimento on line sulla circolare 27/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ai quesiti della stampa specializzata sulle più svariate tematiche fiscali inerenti a vario titolo il settore abitativo e immobiliare: dalle agevolazioni sulla prima casa alla rendita degli imbullonati, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Il focus di oggi è dedicato ai processi di revisione della rendita catastale.
D. Poiché la categoria catastale discende dalla tipologia edilizia del fabbricato oltre che di quella dell’unità immobiliare, è corretto modificare la categoria catastale originaria nel caso in cui sul fabbricato e sulle unità immobiliari siano state eseguite esclusivamente opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che non abbiano modificato i caratteri originari (prospetti, sagoma, impianti, distribuzione interna dei vani), ma solo conservato l’immobile?
R. La categoria catastale dell’unità immobiliare dipende, di norma, dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che le ospita e dalla destinazione dell’unità, ordinariamente compatibile con dette caratteristiche. Del pari, le caratteristiche estrinseche, ed in particolare l’ubicazione e i servizi territoriali disponibili, ne determinano essenzialmente il livello di redditività (classe), che può ordinariamente modificarsi nel tempo.
Nell’ambito dei processi di revisione parziale del classamento avviati, su istanza dei comuni, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, viene operata, da parte degli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate, una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti a tutte le unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui sia stato riscontrato un anomalo scostamento nei rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali. Tale verifica, con le conseguenti revisioni dei classamenti delle unità immobiliari interessate, è finalizzata a perseguire una maggiore perequazione fiscale immobiliare nell’ambito del contesto territoriale analizzato. La revisione dei classamenti avviene con le modalità previste dall’art. 61 del DPR n. 1142 del 1949 (comparazione con le “unità tipo” che presentano destinazione e caratteristiche analoghe), ovvero con le modalità previste dall’art. 11, comma 1, del Dl n. 70 del 1988 (comparazione con unità già censite aventi analoghe caratteristiche). In tale contesto, la revisione della categoria è operata laddove quella originariamente assegnata sia inappropriata rispetto a quella già attribuita ad altre unità aventi medesime caratteristiche.
Inoltre, in alcuni contesti, ove il quadro di qualificazione e classificazione e il prospetto delle tariffe non sia idoneamente popolato, è possibile procedere nel classamento per comparazione ai sensi dell’art. 11, comma 2, del menzionato Dl n.70 del 1988, ossia con riferimento al quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia che abbia analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia.
Si segnala, infine, che, laddove se ne ravvisasse la necessità, gli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate possono promuovere, ai sensi dell’art. 64 del menzionato DPR n. 1142 del 1949, anche l’integrazione dell’originario quadro tariffario, al fine di includervi tipologie edilizie, destinazioni d’uso, o livelli di redditività (classi) originariamente non previsti.
