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Per l’installazione delle valvole termostatiche alcuni condòmini si vogliono avvalere di una ditta diversa da quella deliberata in assemblea; altri non vogliono far accedere gli operatori nei propri alloggi perché sono contrari ai lavori. Come deve procedere l’amministratore? È il quesito posto da uno spettatore alla rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito le risposte fornite dall’avvocato Silvia Picollo di Alessandria.
D. Nel condominio che amministro è stata deliberata l’installazione di valvole termostatiche e di ripartitori, anche in vista della scadenza di fine anno che li renderà obbligatori. È stata scelta anche, con le maggioranze dovute, la ditta che effettuerà l’installazione, che è poi quella finora incaricata della manutenzione dell’impianto centralizzato. Tale ditta ha già preso appuntamenti con diversi condòmini per effettuare i lavori interni alle rispettive unità immobiliari.
Tuttavia due condomini, pur favorevoli all’installazione, intendono avvalersi, per i lavori interni ai rispettivi appartamenti, di un’impresa diversa, di loro fiducia.
Altri due condòmini, che mai partecipano alle assemblee né di persona né per delega, per parte loro hanno fatto sapere, con comunicazione verbale al portinaio, che non intendono consentire l’accesso della ditta ai loro alloggi perché contrari all’installazione delle termovalvole.
Ora, personalmente la posizione dei due condòmini che intendono avvalersi di impresa di loro scelta mi pare legittima. Anche perché hanno dichiarato che provvederanno a saldare l’impresa direttamente. Non so invece come procedere nei confronti degli altri due che sono contrari all’installazione delle valvole. E, soprattutto, non so se avviare fin d’ora i lavori negli appartamenti dei condòmini che sono favorevoli, oppure attendere un provvedimento (ma quale?) che costringa anche i due contrari ad adeguarsi.
RISPONDE L’AVV. SILVIA PICOLLO
R. La decisione con la quale i condòmini, riuniti in assemblea con la maggioranza prevista dalla legge, approvano l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, è vincolante per tutti coloro che sono serviti dall’impianto di riscaldamento, anche se le opere vanno, in parte, ad essere effettuate nelle singole unità immobiliari. Nessun condomino (fatta eccezione per coloro che si sono distaccati dall’impianto centralizzato) potrà quindi legittimamente rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione. Dovrà quindi essere consentito l’accesso per il rilievo dei corpi scaldanti e per tutte quelle operazioni ritenute necessarie. Nel caso di specie, per i condòmini che impediscono l’esecuzione delle opere, sarà possibile il ricorso all’Autorità Giudiziaria al fine di ottenere l’autorizzazione all’accesso anche con l’ausilio della forza pubblica. Nelle more del procedimento giudiziario, dovendo nel frattempo ripartire i costi del riscaldamento, può considerarsi legittima la decisione dell’assemblea di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non sussistendo nei radiatori le valvole di chiusura, appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica e ciò al fine di evitare le sanzioni pecuniarie previste dal 1 gennaio 2017. Per quanto attiene i due condòmini che intendono procedere con proprie ditte, a parere della sottoscritta la decisione dell’assemblea che ha deferito l’esecuzione delle opere è vincolante per tutti i condòmini, anche se dissenzienti, in difetto di impugnativa. Pertanto, si ritiene che l’installazione dei meccanismi necessari per la contabilizzazione dei consumi del calore non sia possibile se affidata a ditte non incaricate formalmente in assemblea, soprattutto se trattasi di ripartitori che vanno collegati alla centralina della ditta installatrice, centralina il cui compito è quello di rilevare de remoto i consumi da comunicarsi all’amministratore per gli opportuni conteggi.
