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Come disciplinare l’utilizzo del cortile condominiale come parcheggio qualora le richieste siano maggiori rispetto ai posti auto disponibili? È il quesito posto da un amministratore alla rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito le risposte fornite dall’avvocato Massimiliano Bettoni di Milano.
D. Una vecchia delibera assembleare approvata quando ancora non amministravo il condominio in questione, stabilì che nel cortile comune venivano ricavati n. 9 posti auto, che venivano assegnati annualmente in locazione ai condòmini che li richiedessero al canone di euro 500 (i più grandi) ed euro 400 (i più piccoli). Nel caso i richiedenti fossero più di nove (cosa che non si è mai verificata) i posti auto sarebbero stati assegnati con sorteggi annuali e rotatori.
L’accesso al cortile è garantito da un portone e da un cancello azionati automaticamente. Il regolamento di condominio, vigente fin dagli anni Trenta del Novecento, consente l’uso degli appartamenti sia come abitazione che come uffici.
Ciò premesso, i condòmini che dispongono del posto auto come abitanti fanno del posto auto stesso un utilizzo normale (uscita al mattino e rientro alla sera), mentre quelli degli uffici fanno dei rispettivi posti auto (che sono 2) un utilizzo molto più intenso: uscite e rientri più volte al giorno, avvicendamento delle auto di diversi dipendenti non appena il posto auto si rende libero; “ospitalità” ai clienti degli uffici.
Questa circostanza comporta: 1) disturbo delle famiglie per il continuo traffico in cortile; 2) logoramento dei bracci azionati automaticamente che consentono l’apertura del portone e del cancello, i quali in conseguenza sono sovente da riparare.
Mi si chiede ora di mettere all’ordine del giorno una delibera che impedisca, per il futuro, l’assegnazione dei posti auto ai condòmini (o ai loro conduttori) che utilizzino le rispettive unità immobiliari come ufficio. Posso farlo? Che maggioranza deve essere raggiunta? Quale formula dovrei riportare nel verbale?
RISPONDE L’AVVOCATO M. BETTONI
In tema di parcheggio turnario, la Corte di Cassazione ha sottolineato che, in tema di condominio, risulta legittima ai sensi dell’art. 1102 (Cass. Civ., Sez. II, 19/07/2012, n. 12485) “sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condòmini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno” (Cass. 19/01/2006 n. 972; Cass. 09/11/1998 n. 11268).
Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condòmini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condòmini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea (l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Ne consegue quindi che ciascun condomino potrà servirsi della cosa comune indipendentemente dall’entità dei millesimi posseduti, in quanto il godimento della cosa spetta a ciascun condomino in modo paritario).
Infatti, “se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento” (Cass. 03/12/2010 n. 24647). Pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11/01/2012 n. 144), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condòmini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.
L’utilizzo dei turni, infatti, richiede che il comunista che ne beneficia, abbia l’esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi.
Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condòmini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condòmini all’uso del bene comune e non comporta una violazione dell’art. 1138 c.c..
L’uso turnario infatti non è rivolto ad impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condòmini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna (Cass. Civ., Sez. II, 21/01/2009, n. 1547).
In generale, dunque, è possibile attuare un uso turnario del parcheggio, il quale molte volte è giustificato dall’assenza di spazio sufficiente per tutti i condomini: ovviamente, per poter far in modo che l’uso turnario risulti per tutti agevole, è necessario che la rotazione vada a vantaggio di tutti i condòmini e non solo di alcuni, per le stesse ragioni appena illustrate che impongono l’uso, in favore di tutti i condòmini, del bene comune.
Importante, però, appare sottolineare che il regolamento condominiale possa vietare, in qualsiasi momento, la sosta e il parcheggio nel cortile comune, purché il divieto valga per tutti i condòmini e non solo per alcuni. Si badi, però: una tale clausola, nel regolamento, sarebbe valida solo se inserita in un regolamento di tipo “contrattuale” oppure se approvata all’unanimità da tutti i condòmini. Qualora non sia presente nel regolamento di condominio uno specifico divieto, ogni proprietario è libero di parcheggiare la propria auto nel cortile, salvo che tale uso ne comporti un mutamento di destinazione.
Se il divieto non è presente nel regolamento di condominio, esso può essere deciso e approvato dall’assemblea di condominio con una delibera, purché adottata con l’unanimità; diversamente, sarebbe nulla la delibera assembleare, presa a maggioranza, che vieti l’utilizzazione del cortile comune a uso di parcheggio per i veicoli dei condòmini.
Inoltre, l’assemblea può approvare, per una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e per una migliore utilizzazione dell’intera area per le manovre di accesso e parcheggio, il divieto di recinzione di tali posti macchina.
La delibera assembleare che disponga di adibire a parcheggio un cortile comune non avente fin dall’origine tale destinazione, secondo l’orientamento espresso dalla cassazione, non richiede l’unanimità dei consensi, in quanto la stessa potrà essere adottata a maggioranza (cfr. Cassazione n.10289/1998 e Cassazione n. 21287/2004).
Altresì, si ritiene che possa essere approvata a maggioranza la disciplina d’uso degli spazi adibiti a parcheggio ove quest’ultimi non siano sufficienti per tutti i condòmini, adottando, come nel caso di specie, un sistema di turni temporali o l’uso indiretto della cosa comune (Cassazione n. 4131/2001 e n. 15460/2002).
Se fosse conduttore, ci deve essere un rapporto contrattuale fra locatore e conduttore, dal quale deriva il fatto che al proprietario è data la facoltà di usare quei posti. Poi, sul 1102 c.c.: l’ultimo comma prevede che non ci sia ostacolo per i soggetti. Sono sufficienti le domande rispetto alla disponibilità, o no? Ovvero: se ad esempio, i soggetti che voglio questo parcheggio turnario sono 7 e i posti sono 9. Ma se invece i posti sono 5, il problema si pone e le richieste sono maggiori.
