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Il regolamento contrattuale esclude alcuni condòmini da spese quali quelle relative al compenso dell’amministratore e alla tenuta del conto corrente. È lecito? Si può modificare? In che modo? Sono le domande poste da un amministratore di condominio alla rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Silvia Picollo di Alessandria.
D. Un condominio si compone di 20 unità immobiliari, tra cui una villetta indipendente completamente staccata dal corpo del fabbricato e un area urbana confinante con il fabbricato. Allegate al regolamento, di natura contrattuale, vi sono tre tabelle millesimali, così denominate: tetto/facciata, viabilità interna, rampa/corsia carraia autorimesse sotterranee. Non è stata, pertanto, né predisposta, né allegata, la tabella “A” di proprietà generale.
Sia la predetta villetta che l’area urbana, per disposizione regolamentarie, concorrono soltanto nelle spese, ordinarie e straordinarie, previste per la viabilità interna, restando, invece, escluse dalle spese condominiali relative a tetto/facciata, nella cui tabella non sono state inserite. Subentrando all’amministrazione che aveva gestito il condominio fin dalla sua costituzione, ho avuto modo di riscontrare, dall’esame dei rendiconti, che alcuni capitoli di spesa, di natura generale, quali il compenso dell’amministratore, la polizza condominiale, la parcella del commercialista (mod. 770), la gestione del C/C bancario, le spese postali, sono state imputate ai condòmini sulla base della tabella tetto/facciata, con esclusione automatica dei proprietari delle citate villetta e area urbana, pur affermandosi, nel regolamento, che il compenso dell’amministratore “verrà ripartito secondo i millesimi indicati nella colonna quota valore e spese generali dell’intero stabile”; millesimi che, di fatto, coincidono con quelli della tabella tetto/facciata.
Un elenco di spese relative alla viabilità interna e alla rampa/corsia, indicate nel regolamento, non prevede quelle sopra richiamate. Ne consegue che, in assenza di una tabella generale di proprietà, i proprietari delle due unità immobiliari (villetta indipendente e area urbana), pur godendo degli stessi servizi e benefici, al pari degli altri condòmini, dispongono, di fatto, di una esenzione, a mio parere, illegittima, anche se espressamente prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale.
Appare certamente logica e condivisibile la loro esclusione dalle spese per interventi di rifacimento del tetto e della facciata, ma non di certo, l’esenzione, di fatto, dalle spese generali sopra citate, a tutto danno degli altri condòmini. In aggiunta, gradirei sapere se i due condòmini che, di fatto, non partecipano alla spesa relativa al compenso dell’amministratore, abbiano titolo a partecipare alla votazione relativa alla sua conferma o revoca.
R. Dal quesito posto sembrerebbe che le spese di carattere generale in esso citate debbano essere ripartite, ai sensi del regolamento condominiale di natura contrattuale, “secondo i millesimi indicati nella colonna quota valore e spese generali dell’intero stabile” (cit.). A parere della sottoscritta tale affermazione sembrerebbe includere la totalità dei millesimi di proprietà e, quindi, anche dei due proprietari esclusi, quando, invece, di fatto i millesimi utilizzati per la ripartizione delle spese di natura generale sono quelli della tabella tetto/facciata, mancando la tabella A di proprietà generale, non allegata al regolamento. Quest’ultimo, avendo natura contrattuale, può derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazione ai diritti dei condòmini ed è vincolante per gli stessi. Tali clausole sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condòmini, soprattutto ove incidano direttamente sulla sfera soggettiva dei medesimi. Chiaramente in tale ipotesi rientra tutto ciò che attiene i criteri di ripartizione delle spese, cui dovrebbero partecipare anche i condòmini esclusi, trattandosi, nel caso in esame, di spese aventi natura generale e concernenti le parti comuni.
Tuttavia, in assenza di contestazione da parte dei condomini, il regolamento contrattuale è vincolante, salvo che lo stesso venga modificato all’unanimità. Si ritiene, pertanto, che l’amministratore non abbia altra soluzione che applicare il regolamento, ovvero, di sua iniziativa, indire apposita assemblea per la modifica dello stesso. Stando quanto sopra, poiché nessun condomino pare avere sollevato il problema, non si vede per quale motivo ai due esclusi dal pagamento delle spese indicate in quesito debba essere impedita la partecipazione all’assemblea per tutti gli incombenti del caso, ivi compresa la votazione della nomina, della conferma o della revoca dell’amministratore.
