L’ottimo stato di salute del mercato dei mutui è confermato anche dalle rilevazioni di Kìron Partner, la società di mediazione creditizia del gruppo Tecnocasa, secondo cui nel primo trimestre 2016 le famiglie hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.003 milioni di euro, il che si traduce in un aumento delle erogazioni pari al 55% rispetto allo stesso trimestre del 2015, per un controvalore di +3.904,7 mln di euro. Un trend, peraltro, suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014 e ancora elevati a marzo e aprile 2016, nonostante un lieve rallentamento della crescita.

MACROAREE

Il primo trimestre 2016 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree, come avviene ormai da più di un anno. La performance migliore spetta al Sud Italia, dove i quasi 1.600 milioni di euro sono il 70,7% in più rispetto a quanto erogato nel primo trimestre 2015. L’aumento è solo leggermente inferiore (+68,7%) nelle Isole, che però hanno il minor volume di erogato, con quasi 700 milioni di euro tra Sardegna e Sicilia. Il Nord-Ovest si conferma la macroarea dove si eroga di più, con più di 3,6 miliardi di euro, pari al 52,1% in più in raffronto all’anno scorso; performance migliore, invece, per il Centro Italia, che eroga quasi 2,8 miliardi di euro, ossia il 56,1% rispetto all’anno scorso. Il Nord-Est fa segnare un aumento del 45,4% su base annua e nel primo trimestre 2016 ha erogato 2.305,6 milioni di euro.

REGIONI

Come ormai avviene da più di un anno, anche nel primo trimestre 2016 tutte le regioni italiane hanno fatto segnare volumi in aumento, tra l’altro con variazioni importanti. La Basilicata raddoppia i propri volumi (+115,8%); subito dietro si posizionano Sardegna e Umbria, regioni in cui le erogazioni sono aumentate rispettivamente del 94,3% e 90,8%. 

PROVINCE

Nel primo trimestre 2016 solo 3 delle 110 province analizzate hanno evidenziato variazioni in diminuzione, comunque contenute, 14 province hanno raddoppiato i propri volumi e addirittura Potenza li ha triplicati (+201,5%). 

LE CONSISTENZE

Nel primo trimestre 2016 si registra uno stock di mutui in essere pari a 295.147 milioni di euro, in leggera diminuzione rispetto al trimestre precedente (-0,5%) ma in lieve aumento in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+0,4%).

GLI IMPORTI

Attraverso la base dati interna al Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo. Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 109.500 euro, in aumento rispetto a quanto riscontrato nel primo trimestre 2015. La ripartizione geografica vede il Nord-Ovest in linea con il dato nazionale, le Isole a un livello leggermente inferiore mentre il Nord-Est e il Centro Italia si mantengono sopra il dato medio italiano; fa eccezione il Mezzogiorno che, pur superando la barriera dei 100.000 euro, si posiziona nettamente sotto.

I TASSI

Le dinamiche economico-finanziarie che stanno influenzando l’area Euro hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso di riferimento BCE. Dopo i tagli del 2013, che lo avevano portato a 0,25%, gli interventi sono continuati a breve distanza a giugno e settembre 2014, con una riduzione di 0,10 bps in entrambi i casi. Da allora il tasso è rimasto stabile a 0,05%, fino al fresco taglio di marzo 2016, che lo ha portato alla sua quotazione minima di sempre (0%).

Dai massimi di luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a quota 0,19% a dicembre 2012, per attestarsi poco sopra 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare addirittura sottozero da maggio 2015. La quotazione di giugno 2016 è stata di -0,27%.

Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a giugno 2012 a quota 2,13% ma, contrariamente all’Euribor, è tornato a crescere fino a 2,75% a settembre 2013. Da quel momento ha iniziato la fase discendente che lo ha portato al suo nuovo minimo ad aprile 2015 con 0,82%, per poi riprendere quota a 1,12% a febbraio e marzo 2016 e scendere sotto quota 1% a giugno 2016.

Stando alle dinamiche dei tassi di giugno 2016, è stato calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,40% per il tasso fisso e a 1,50% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si dovrebbe sostenere una rata di 487 euro, circa 60 euro in più che se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 426 euro. 

CONCLUSIONI

Si avvertono i primi, ma comunque timidi, segnali di rallentamento della crescita iniziata ormai due anni fa. Adesso è ancora molto presto per trarre conclusioni, ma la Brexit potrebbe influenzare il settore creditizio e finanziario del nostro Paese, che sembrava aver trovato una via d’uscita dopo la crisi iniziata quasi dieci anni fa. In ogni caso l’offerta continuerà a essere interessante e, con tutte le cautele del caso, le banche erogheranno maggiormente rispetto al passato. I principali indici di riferimento dei tassi sono ancora a livelli molto bassi, riducendo in questo modo il costo dei finanziamenti e creando nuove opportunità per il mercato e le famiglie.

Non da ultimo, vanno segnalate le manovre adottate dalla Banca Centrale Europea allo scopo di sostenere i finanziamenti a famiglie e imprese, come testimoniato recentemente dal taglio dei tassi di interesse sui depositi e dal proseguimento del Quantitative Easing. Resterà ancora da capire come la BCE e le istituzioni europee si muoveranno dopo l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea.

Inoltre, bisogna considerare le prospettive economiche e l’andamento del mercato del lavoro che crescono troppo lentamente, nonché il livello del contenzioso dei mutui condizionato dalla situazione economica del nostro Paese. Sebbene più morbide rispetto al passato, le politiche di erogazione rimarranno prudenziali per tutto il 2016 e la qualità del portafoglio degli istituti continuerà ad essere un fattore determinante che condizionerà le politiche di erogazione nei prossimi mesi.

Il 2015 si è chiuso con un aumento delle erogazioni rispetto a quanto rilevato nel 2014, anche per effetto della significativa crescita dei finanziamenti di surroga. Il 2016 dovrebbe essere un anno mediamente positivo, ma con una riduzione delle erogazioni relative alle surroghe.

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