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[A cura di: avv. Andrea Marostica]
Oggetti della disciplina del condominio negli edifici sono le cose ed i servizi comuni alle parti in proprietà esclusiva. Il complesso delle disposizioni in materia ha come finalità la regolamentazione delle vicende giuridiche dei soggetti che con tali oggetti instaurano rapporti, che possono essere immediati – è il caso dei condòmini, in quanto proprietari delle parti esclusive e dunque comproprietari delle parti comuni, legati a queste ultime da obbligazioni propter rem – o mediati, ed è il caso dell’amministratore, che entra in rapporto con gli oggetti di cui sopra in virtù di una fonte contrattuale, ovvero nomina ed accettazione.
Le spese: classificazione
Tra le disposizioni in parola figurano quelle relative alle spese. Le locuzioni utilizzate dal legislatore in proposito sono quanto mai variegate: spese per la conservazione, per il godimento, per la manutenzione, per la riparazione, per la ricostruzione, per la fruizione, per l’esercizio.
Qui, dove il fine è individuare il perimetro del potere decisionale dell’amministratore nella disposizione di interventi relativi alle cose ed ai servizi comuni, viene adottata la seguente classificazione (peraltro suggerita dallo stesso codice civile):
a) spese di manutenzione ordinaria delle cose;
b) spese di esercizio dei servizi;
c) spese di manutenzione straordinaria delle cose, a loro volta distinte in: (c1) non urgenti ed (c2) urgenti;
d) spese relative ad innovazioni delle cose.
Le spese: tipologia.
Le spese di manutenzione ordinaria a) sono quelle necessarie a mantenere la cosa nella sua essenza e funzione, ad assicurarne dunque lo stato e la funzionalità che le sono propri, a fronte dell’inevitabile deperimento quotidiano. Ne sono esempi le riparazioni e le sostituzioni di lieve entità, la pulizia.
Le spese di esercizio dei servizi b) sono quelle necessarie a garantire la prestazione normale dei servizi in comune. Si pensi ai periodici controlli dell’ascensore.
Le spese di manutenzione straordinaria c) sono quelle necessarie al mantenimento dello stato di normalità della cosa, come quelle di manutenzione ordinaria, ma, a differenza di queste, presentano un carattere di eccezionalità (si veda Terzago, Il condominio, Trattato teorico-pratico, Giuffrè, 2010, pag. 460). Secondo alcuni, tale eccezionalità sta nella causa che rende necessario l’intervento: non il costante logorio della cosa, come nella manutenzione ordinaria, ma un evento imprevedibile. Secondo altri, eccezionale non è la causa dell’intervento, ma la sua entità e modalità: mentre nella manutenzione ordinaria l’entità è modesta e la modalità frequente, in quella straordinaria la prima è rilevante e la seconda infrequente.
Le spese di manutenzione straordinaria vengono distinte dal codice, sulla base della rapidità di intervento che la necessità esige, in non urgenti c1) ed urgenti c2): quali esempi, rispettivamente, la tinteggiatura della facciata e la sostituzione del vetro rotto del portoncino d’ingresso.
Le spese relative alle innovazioni d) sono quelle dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa. Il concetto di innovazione porta con sé quello di modifica della cosa, la quale diventa qualcosa di diverso da quello che era prima. Se la manutenzione è finalizzata alla conservazione dell’essenza della cosa, l’innovazione ha come presupposto l’individuazione di una nuova o comunque diversa essenza potenziale della cosa e come risultato la realizzazione di tale novità o diversità. Si pensi alla installazione di un ascensore nel vano scale.
Disciplina dei poteri decisionali
La disciplina del condominio ha cura di specificare, per ciascun tipo di spesa, a chi competa il potere decisionale circa il relativo intervento.
L’art. 1130, co. 1, lett. 3 include tra le attribuzioni dell’amministratore l’erogazione delle spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle cose e all’esercizio dei servizi comuni. Dunque, quanto alla manutenzione ordinaria a) ed all’esercizio dei servizi b), l’amministratore ha il potere ed il dovere di provvedere.
L’art. 1135, co. 1, lett. 4 assegna all’assemblea dei condòmini il compito di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria delle cose ed alle innovazioni. L’art. 1135, co. 2 vieta all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che si tratti di interventi urgenti: in tal caso l’amministratore può disporre motu proprio l’opera, ma ne deve riferirne alla prima assemblea utile. Dunque, quanto alla manutenzione straordinaria c), se si tratta di interventi non urgenti c1) l’assemblea ha il potere di provvedere e l’amministratore ne ha il divieto; se si tratta di interventi urgenti c2) sia l’assemblea sia l’amministratore hanno il potere di provvedere. Quanto alle innovazioni d), l’assemblea ha il potere di provvedere e l’amministratore ne ha il divieto (il divieto è affermato esplicitamente solo per la manutenzione straordinaria, ma si ritiene implicitamente stabilito anche per le innovazioni).
Si noti, per inciso, come le previsioni in tema di manutenzione straordinaria valgano quali argomenti a contrario per ribadire quanto detto per quella ordinaria: se tra le attribuzioni dell’assemblea rientra (solo) la manutenzione straordinaria, significa che quella ordinaria non vi rientra, è infatti compito dell’amministratore; se l’amministratore ha il divieto di provvedere alla manutenzione straordinaria, non ha il divieto di provvedere a quella ordinaria, è anzi suo compito.
Riassumendo, rientrano nel perimetro decisionale dell’amministratore (qualora l’assemblea non lo invada, si veda infra): le spese di manutenzione ordinaria a), di esercizio dei servizi b), di manutenzione straordinaria urgente c2); ne fuoriescono le spese di manutenzione straordinaria non urgente c1) e le innovazioni d).
Assemblea e amministratore
In tale intreccio di poteri, doveri e divieti, un aspetto merita di essere ancora chiarito: si è visto che la manutenzione ordinaria e l’esercizio dei servizi rientrano tra i poteri-doveri dell’amministratore; si è visto che tra le attribuzioni dell’assemblea rientra (solo) la manutenzione straordinaria; è lecito dunque domandarsi se l’assemblea possa sottrarre all’amministratore il potere decisionale in merito alla manutenzione ordinaria ed all’esercizio dei servizi. Si ritiene di rispondere in senso affermativo, sulla base del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale, essendo l’assemblea l’organo supremo del condominio, dotato dei maggiori poteri deliberativi, la volontà dei condòmini può prevalere su qualunque atto o disposizione dell’amministratore. Si veda, ad esempio, Cass. Civ., sez. II, 3 aprile 1998, n. 3424, in base alla quale, nell’ambito della regolazione dell’uso della cosa comune, pur demandata all’amministratore, i condòmini possono sostituirsi a questo in qualità di mandanti.
Del resto, l’art. 1130 c.c., che disciplina le attribuzioni dell’amministratore, non è norma considerata inderogabile dall’art. 1138 c.c.; è pertanto valida una delibera assembleare avente ad oggetto ambiti di competenza dell’amministratore – quale, per quanto qui interessa, la manutenzione ordinaria -, purché il depauperamento dei suoi poteri non si traduca in una revoca di fatto dello stesso, in violazione (almeno nei condomini con più di otto condòmini) dell’art. 1129, co. 1, questa sì norma inderogabile ex art. 1138 c.c. (si veda Celeste e Terzago, Il condominio, Percorsi giurisprudenziali, Giuffrè, 2008, pagg. 144-147).
