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D. Nel corso di un’assemblea, è stato approvato un preventivo relativo all’installazione delle termovalvole, presentato da un’azienda dopo avere ispezionato accuratamente tutte le unità immobiliari dello stabile. I lavori di installazione hanno avuto luogo, ed ora la ditta ha presentato il conto che è superiore di circa il 50 per cento rispetto agli importi indicati nel preventivo. L’amministratore del condominio, che ha già provveduto all’invio dei MAV ai singoli condòmini per il pagamento, interpellato sull’incremento di spesa nicchia, con risposte del tipo: “hanno avuto delle difficoltà imprevedibili”; “per fare rispettare il preventivo dovremmo fare causa”, e simili. Come possono regolarsi i condòmini? Personalmente propenderei per pagare soltanto gli importi preventivati, e nulla più. Ho ragione?
Risponde l’avvocato M. Bettoni
R. Secondo giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, l’amministratore di condominio non ha – salvo il disposto degli artt. 1130 c.c. (Attribuzioni dell’amministratore) e 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) – in tema di lavori urgenti, un generale potere di spese, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale di approvare i preventivi proposti, nonché di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore (Cass. Civ., Sez. II, 20/08/2014, n. 18084; Cass. Civ., Sez. II, 14/06/2013, n. 15041; Cass. Civ., Sez. II, 27/06/2011, n. 14197).
Ogni modifica apportata al preventivo lavori – qualora specificatamente non enucleata nello stesso – deve essere motivata: infatti, nel caso di lavori imprevisti, i quali non potevano essere correttamente identificati nonché quantificati al momento di svolgimento dell’attività, è necessario che l’azienda responsabile dei lavori fornisca motivazioni dettagliate delle attività che vengono in loco svolte.
Infatti, uno sforamento percentuale rispetto al preventivo presentato a suo tempo, sarebbe giustificato solo da gravi problemi presentatisi durante lo svolgimento dei lavori di installazione; in una simile eventualità, è infatti richiesta un’adeguata motivazione nonché comunicazione dell’attività “straordinaria” svolta.
Ovviamente, nulla vieta alle parti, in corso d’opera, di modificare l’opera inizialmente convenuta: ciò non toglie, però, che l’appaltatore debba sempre chiedere l’autorizzazione scritta del committente – in questo caso l’amministratore – al fine di evitare spiacevoli disguidi nonché fraintendimenti con i condòmini.
Qualora cambi il costo dei materiali nonché della manodopera, l’appaltatore e/o il committente, possono chiedere la revisione del prezzo se – per effetto di circostanze imprevedibili ed estranee ad entrambi i contraenti – si siano verificate delle variazioni, tanto in aumento, quanto in diminuzione, del costo dei materiali: il diritto a procedere ad una revisione del prezzo si determina qualora l’aumento e/o la diminuzione non fosse prevedibile al momento del contratto, utilizzando la diligenza e la perizia media e, nonché, che la variazione dei costi incida concretamente sulle reciproche prestazioni. Si potrà inoltre procedere ad una revisione del prezzo anche nel caso in cui sopraggiungano delle difficoltà nell’esecuzione dell’opera: ciò vale, però, a condizione che tali difficoltà non siano state previste nel contratto (nel caso di specie nel preventivo) né potessero essere prevedibili al momento della sottoscrizione dello stesso.
Per tal ragione, l’amministratore di condominio avrebbe dovuto informare i condòmini circa le difficoltà imprevedibili riscontrate dall’azienda nello svolgimento dei lavori e, di conseguenza, dell’aumento del costo dei lavori occorsi in condominio per l’installazione delle termovalvole.
