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[A cura di: Confappi]
L’art. 1, commi da 76 a 81, della Legge di stabilità 2016 – Legge 208/2015 – ha, come ormai noto, introdotto la fattispecie negoziale del leasing o locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale. Tale fattispecie sembra far riferimento non tanto a un unico contratto, quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:
a) il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
b) il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore, al fine di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.
Ad evidenza, il legislatore ha inteso considerare i due momenti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell’immobile abitativo) come strettamente collegati tra di loro.
IL CONTRATTO
Quanto alle modalità redazionali dei due contratti, alla soluzione della redazione disgiunta e separata (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell’immobile abitativo in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto) sembra preferibile l’opzione di redigere un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita, contestualità, questa, che presenta maggiori garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore. Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione. Il secondo avrebbe un titolo idoneo alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio. La contestualità documentale sembra una soluzione valida anche per ragioni fiscali, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di stabilità 2016, subordinatamente al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa, in tema di tassa di registro).
LE CONDIZIONI
Ciò a parte, il leasing immobiliare presuppone, da un lato, un requisito soggettivo in capo al concedente e, dall’altro, configura un rapporto trilaterale nel quale l’immobile viene acquistato o fatto costruire – su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore – a opera di una banca o di un intermediario finanziario, iscritto nell’elenco di cui all’art. 107 del D.Lgs. 385/1993, relativo ai soggetti abilitati all’esercizio delle funzioni di cui al precedente art. 106.
Per l’art. 1, comma 76, della Legge 208/2015, l’utilizzatore deve assumersi tutti i rischi anche di perimento dell’immobile, sicché l’acquisto o la costruzione è effettuata per conto dell’utilizzatore, con esonero del concedente da ogni responsabilità relativa alle condizioni del bene acquistato per conto dell’utilizzatore. Quest’ultimo prende contatti con il venditore e/o con l’appaltatore e sceglie l’appartamento che sarà oggetto del contratto, con la conseguenza che il concedente non garantisce il bene dai vizi, in termini di qualità promesse. A sua volta, il concedente si obbliga a mettere a disposizione dell’utilizzatore l’immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo, che deve tener conto del prezzo di acquisto della costruzione e della durata del contratto.
Quanto agli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile, la Legge di stabilità 2016 non detta una disciplina specifica – che può essere definita liberamente dalle parti – tenendo presente che, analogamente a quanto previsto in materia di locazione, l’utilizzatore, al pari del conduttore, ha il godimento dell’immobile e deve quindi far fronte alle spese relative alla manutenzione ordinaria. Le riparazioni straordinarie e cioè tutti gli interventi che rivestono carattere di eccezionalità (ad esempio, la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia), che nella locazione sono a carico del proprietario dell’immobile, nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è il finanziamento, sono a carico dell’utilizzatore.
Alla scadenza, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito. E, dunque, la fattispecie introdotta dalla Legge di stabilità 2016 configura una ipotesi di leasing traslativo, posto che l’immobile è destinato a conservare alla scadenza del rapporto un valore residuo superiore all’importo convenuto per l’opzione: in questo senso, i canoni hanno la funzione di scontare anche una quota del prezzo previsto per il successivo acquisto. Sotto questo profilo è comprensibile che il legislatore abbia accollato all’utilizzatore il rischio del perimento del bene in quanto effetto naturale del contratto di leasing, analogamente a quanto disposto dall’art. 1523 c.c., in tema di vendita a rate con riserva della proprietà.
