Quanti immobili ci sono in vendita nella propria zona? Quali sono le caratteristiche più frequenti e quelle che caratterizzano un immobile rispetto ad altri? Quali sono i prezzi dei competitor? Avere l’ascensore può fare la differenza o meno? Sono queste alcune domande da cui è necessario partire per fare una prima analisi del proprio alloggio, nel caso in cui si decida di venderlo, per fissare il giusto prezzo di mercato. È quanto spiega Agentpricing.com, piattaforma di analisi di mercato per i professionisti del real estate che monitora tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web, svelando le fasi che è necessario seguire per la valutazione di un immobile. 

“Per fare una valutazione dell’immobile è necessario tenere in considerazione numerosi parametri – spiega Patrick Albertengo, founder di Agentpricing.com -. Per questo può essere importante affidarsi ad un’agenzia, che sia in grado di presentare bene una casa per aumentarne le possibilità di vendita”. 

I CONSIGLI

Fase 1: analizzare il mercato di zona. Scoprire la conformazione del mercato di riferimento è fondamentale per fare una prima analisi sull’appetibilità dell’immobile rispetto a ciò che i potenziali acquirenti interessati a trasferirsi nella zona potrebbero trovare. Questo permette di avere una visione oggettiva della concorrenza.

Fase 2: individuare i competitor. È necessario individuare i principali competitor, ovvero gli immobili che possono equamente interessare un potenziale acquirente. In questo caso occorre ricercare nel minor raggio possibile 3-6 immobili in vendita che abbiano una metratura simile a quella del proprio (+/-20%), che siano situati ad un piano simile ed abbiano uno stato di manutenzione equivalente. Selezionati i principali concorrenti, si dovrà individuare il prezzo medio a cui si pubblicizzano ed iniziare a tirare le prime somme sulla potenziale richiesta di mercato da applicare alla propria casa.

“È bene sapere che il prezzo proposto in pubblicità non è il valore a cui viene realmente venduto l’immobile: bisogna sempre considerare una trattativa media tra il 5% e il 25% dei prezzi pubblicizzati – sottolinea Albertengo -. “I ribassi sul prezzo iniziale scelto sono infatti una pratica corrente e spesso necessaria, ma sbagliare il prezzo iniziale e procedere poi con più ribassi può rischiare di rendere poco appetibile l’immobile, decretandone quindi un prezzo finale basso. Per questo è sempre utile il supporto di un agente immobiliare, in grado di individuare l’importanza di parametri come il tempo medio da cui gli immobili sono in vendita: può indicare un immobile fuori prezzo perché da molto sul mercato o con problemi rilevanti”. 

Fase 3: controllare i valori di vendita OMI. Per scoprire il range potenziale entro il quale vendere il proprio immobile, è possibile consultare i valori minimi, medi e massimi di vendita suddivisi per zone di tutta Italia che, ogni sei mesi, vengono resi noti dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, sottolinea Agentpricing.com, non sempre sono corretti e anche in questo caso è necessaria la consultazione di un professionista. 

Fase 4: confrontare con immobili simili. Altro parametro che indica il potenziale valore finale del proprio immobile è il prezzo al quale sono stati venduti immobili simili in un periodo inferiore ai 6 mesi precedenti. Questo dato, ad oggi non disponibile in maniera uniformata e consultabile a livello nazionale, fa parte del bagaglio di esperienza degli agenti immobiliari di zona, che possono in fase di valutazione intervenire con la propria conoscenza relativa a compravendite recenti e nei paraggi, stabilendo quindi in maniera ancor più corretta il possibile prezzo di vendita. 

Fase 5: confrontare i dati raccolti. Una volta confrontati i dati raccolti nelle quattro fasi precedenti, sarà possibile ipotizzare il corretto prezzo pubblicitario e individuare quello più probabile di vendita effettiva. Senza dimenticare che la valutazione di un immobile sarà sempre soggetta a infinite variabili, anche di natura soggettiva (alcuni preferiscono i piani alti, altri la presenza del giardino): per questo non sarà quasi mai possibile sapere in anticipo il prezzo reale di chiusura di una compravendita. Ad incidere notevolmente sul prezzo finale possono essere ad esempio la presenza di nuove costruzioni o di immobili all’asta nella zona di interesse, mentre per una valutazione ancora più precisa bisognerebbe comprendere anche le analisi su tutte le finiture della casa e sugli impianti che, se non a norma, incidono notevolmente sul prezzo finale.

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