Non soltanto i classici zerbini, ma portaombrelli, scarpe, perfino pattume. Che cosa si può depositare sul pianerottolo? Il quesito di un amministratore è lo spunto per una riflessione ad ampio raggio sul corretto utilizzo delle parti comuni.

IL QUESITO

Nell’assemblea del condominio da me amministrato, un condomino ne ha accusato un altro di lasciare scarpe e sacchetti dei rifiuti vicino alla porta d’ingresso, che è limitrofa a quella del residente che ha sollevato il problema. Io, per evitare sperequazioni, ho proposto di vietare a tutti di collocare qualunque oggetto sui pianerottoli, anche per questioni di sicurezza. Altri condòmini, tuttavia, hanno chiesto di poter posizionare perlomeno piante o portaombrelli vicino alle loro porte, sottolineando che trattasi di parti comuni, e dunque l’utilizzo è consentito se non va a detrimento di analogo utilizzo altrui. Hanno inoltre ironizzato sul fatto che, con la mia proposta, sarebbero diventati illeciti anche gli zerbini. Chi ha ragione?

PARERI LEGALI

Secondo l’avvocato Emanuele Bruno, di Matera, “ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.). Si segnala Cass. 21256/2009 – La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Occorre comprendere la destinazione d’uso della parte in questione.

La tutela della destinazione d’uso di una parte comune può essere effettuata ex art. 1117 quarter c.c., mentre, ove si voglia modificare la destinazione d’uso si dovrà applicare l’art. 1117 ter c.c.

Il pianerottolo è parte comune (art. 1117 n. 1 c.c.), la sua destinazione d’uso è quella di consentire il transito dei condomini dei piani superiori e l’accesso all’abitazione dell’interessato, quindi, è plausibile pensare che porta ombrelli e zerbini siano funzionali alla concreta realizzazione della destinazione (transito e accesso), purché attuati senza comprimere l’uso proprio degli spazi comuni; di contro, è certamente illecito trasformare parte del pianerottolo in spazio di deposito temporaneo di rifiuti, scarpe e suppellettili personali estranei al fine istituzionale.

Si segnala Cass. Civ. 15308/2011- “nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo”

Tenendo sempre a mente che una massima va rapportata al caso concreto cui si riferisce, possiamo affermare che, nel caso di specie, occorre valutare l’entità e la ripetizione delle condotte segnalate (deposito scarpe e rifiuti) potendosi ritenere plausibile la condotta occasionale e non corretta la condotta abituale.

Alle valutazioni espresse dall’avvocato Bruno si coniugano quelle dell’avvocato Massimiliano Bettoni, di Milano: “La Corte di Cassazione ha ammonito i condomini che abbandonino rifiuti nonché oggetti di ogni genere sul pianerottolo, stabilendo che “qualora i condomini non rimuovano tempestivamente gli oggetti lasciati sul pianerottolo, questi saranno chiamati a risarcire il condominio per i danni arrecati”.

Inoltre, la Suprema Corte, con sentenza 5474/2011, ha accolto il ricorso di un condomino che si era visto negare i danni richiesti a una condomina che aveva la consuetudine, come nel nostro caso, di ammassare sul pianerottolo oggetti vari, tra cui l’immondizia. 

Guardando alle fonti normative, è possibile citare l’art. 1117 c.c., secondo cui si evince come i pianerottoli rientrino nel novero delle parti comuni dell’edificio e, di conseguenza, appartenenti a tutti i condomini; in quanto tali, gli stessi soggetti devono rispettare il dettato dell’art. 1102 c.c., rubricato “Uso della cosa comune”, in base al quale ciascuno “può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. 

Il pianerottolo, secondo la prassi condominiale comune, viene considerato alla stregua di una pertinenza della propria abitazione, ma così non è. Non è infatti cosa rara che i condomini occupanti l’ultimo piano dell’edificio si approprino del pianerottolo posizionando oggetti di vario genere sostenendo, ad esempio, che quello spazio non conduce altrove se non alla loro abitazione. 

In tal caso, però, un comportamento di tal genere è in grado di alterare l’estetica e il decoro condominiale. Infatti, ogni tipo di attività che venga svolta sulle parti comuni, sia di modifica sia di aggiunta, deve essere sempre vagliata dall’assemblea condominiale; ciò significa che per poter posizionare qualsiasi oggetto che possa modificare e/o alterare il decoro condominiale, è necessario sottoporre preventivamente tale decisione al vaglio dell’organo condominiale, in modo da non recare pregiudizio agli altri condomini. 

Il corretto utilizzo del pianerottolo, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio, dovrebbe limitarsi al posizionamento di uno zerbino, in quanto spesso accade che ogni altro utilizzo sia vietato dal singolo regolamento di condominio.

Concludendo, ferma restando la valutazione specifica del singolo caso, è possibile affermare che dev’essere considerato lecito il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori). 

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