Le spese condominiali, il consuntivo della gestione passata, il preventivo per quella nuova, la morosità arretrata. Argomenti sempre più protagonisti delle riunioni di condominio quelli oggetto di una richiesta di parere legale inviata a Italia Casa da un amministratore, che spiega: “Nell’ultima assemblea condominiale sono stati approvati il consuntivo 2016 e il preventivo 2017. come devo regolarmi relativamente alle quote del 2016 non versate dai condòmini morosi? Io intendo ripartirle equamente sulle loro quote di spettanza del preventivo 2017, ma il timore di molti condòmini è che, così facendo, non si addiverrà mai a un recupero definitivo dei crediti nei confronti dei morosi. È corretta questa lettura? Qual è l’iter più giusto da seguire?

Secondo l’avvocato Emanuele Bruno, “il credito del condominio verso un condomino deve essere regolamentato al pari di ogni altro credito dell’ente condominiale, quindi, occorre provvedere al recupero. Se non viene fatto nulla per il recupero, dell’inadempienza risponde l’amministratore. L’amministratore, ove non vi siano condizioni straordinarie da sottoporre all’assemblea, può avviare autonomamente iniziative – giudiziarie e stragiudiziarie – finalizzate al recupero delle somme (Trib. Milano Sez. XIII, 27/02/2015). L’accordo non giudiziale, con pagamento dilazionato, potrebbe essere soluzione utile a recuperare le somme con temporaneo sacrificio economico a carico degli altri condòmini. Il recupero giudiziale necessita invece di anticipazione delle spese di procedura da parte del condominio. La scelta da preferire deve essere individuata in ragione del caso concreto: entità del debito, cause della morosità, volontà effettiva del condomino di pagare. Se si preferisce un accordo non giudiziale, potrebbe essere utile predisporre un piano di rientro che responsabilizzi il moroso e consenta di monitorare il rientro stesso. È escluso, invece, che si possa effettuare il semplice trasferimento di debito in capo agli altri condòmini, a meno che tale ultima possibilità venga espressamente discussa ed approvata dall’assemblea”. 

Sulla questione, l’avvocato Massimiliano Bettoni aggiunge: “Il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. prevede che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore possa ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo contro i condòmini morosi. La norma sopra riportata è da leggere in combinato disposto con l’art. 1130, comma 1, n. 3, c.c., secondo cui si impone all’amministratore di riscuotere fra i condòmini i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Dunque, la soluzione, più veloce e consona per recuperare i canoni non corrisposti da parte dei condòmini morosi è quella di proporre all’organo competente ricorso per decreto ingiuntivo. Il soggetto legittimato a proporre tale ricorso è l’amministratore di condominio; lo stesso è autorizzato, ai sensi dell’art. 1131, comma 1, c.c., ad agire in giudizio senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio. Il credito del condominio, inoltre, gode di una tutela particolare: il regolamento di condominio non potrà mai derogare – secondo quanto previsto dal legislatore – alla disposizione dell’art. 63, co. 1, disp. att. c.c..

Prima di procedere, però, alla redazione del ricorso, è necessario procedere con una formale messa in mora dei condòmini morosi secondo quanto previsto ai sensi dell’art. 1219 c.c., nonostante l’art. 63, co. 1, disp. att., non preveda espressamente tale preliminare adempimento; in realtà, la scelta qui prospettata è data da una ragione di economia processuale, in quanto tale comportamento può essere valutato ai fini della condanna alla spese del giudizio di opposizione. Concludendo, l’amministratore di condominio, successivamente all’aver predisposto e notificato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, potrà – sulla base dell’ultimo piano di riparto approvato – ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento, contro i condòmini morosi.