Continua la tenue ripresa del mercato immobiliare nel 2017. Le compravendite di abitazioni in Italia, secondo il Rapporto sul mercato immobiliare della Fiaip, presentato a Roma insieme ad Enea ed I-com – nel 2016 hanno segnato un’ulteriore crescita proseguendo il cammino della ripresa iniziato negli ultimi anni. Ma siamo ancora lontani dal poter cantare vittoria: all’aumento del numero delle transazioni non ha fatto seguito una crescita stabilizzata dei prezzi, e permane invece il trend discendente in molte città metropolitane. 

In generale il mercato indica rispetto all’anno precedente, un andamento medio dei prezzi in diminuzione (-2,28%) per le abitazioni. Più marcata la diminuzione dei prezzi per i negozi (-6,70%) e per gli uffici (-5,96%). Per quanto riguarda il numero delle transazioni immobiliari si rileva un aumento del 16,44% per il residenziale, mentre sono ancora in territorio negativo i negozi (-1,4%) e gli uffici (- 2,50%). L’Osservatorio immobiliare della Fiaip (Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali) parla di segnali positivi, ma ancora in assestamento, e resta appunto il divario fra prezzi richiesti e prezzi di realizzo. Buoni segnali per il mercato, inoltre, si registrano da parte degli agenti sulla contrazione dei tempi di vendita e la riduzione dello sconto medio praticato. 

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2015, si registra un aumento dei contratti (+15,6%) per le abitazioni, mentre i prezzi medi hanno subito una flessione più moderata (-0,80%) per il settore residenziale, mapermane una forte diminuzione per il settore commerciale, (-7,73%) per i capannoni, per gli uffici (-6,31%), per i negozi (-7,16%).

DEFLAZIONE

I rischi di deflazione sono in larga misura scomparsi e le prospettive di crescita per i Paesi dell’Eurozona sono in netto miglioramento. L’economia globale sembra riprendersi da una convalescenza decennale ma in Italia, così come in altri paesi dell’Unione Europea, la leva della politica economica e fiscale tarda ad entrare in azione come dovrebbe per risollevare un comparto come l’immobiliare che nel nostro Paese è ancora in crisi. 

Nei prossimi mesi si comprenderà se sarà possibile tornare anche nel nostro Paese ad un consolidamento degli investimenti immobiliari, rispetto anche ad altri Paesi esteri, dove il settore è stato una leva per la crescita economica, a differenza dell’Italia. La debolezza del quadro macroeconomico, associata alle tensioni internazionali e alla conseguente incertezza, anche sul fronte fiscale in Italia, inducono gli agenti immobiliari Fiaip ad escludere un forte rilancio nell’immediato del comparto, nonostante l’aumento persistente della domanda abitativa e la ritrovata redditività di lungo periodo degli immobili costituisca un fattore importante. 

L’ANALISI

Secondo il vice presidente nazionale e presidente del Centro studi Fiaip, Mario Condò de Satriano – che ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2016 insieme al presidente nazionale Paolo Righi, a Franco D’Amore, vicepresidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com), e ad Antonio Disi e Roberto Moneta dell’Unità tecnica per l’efficienza energetica dell’ENEA: “Le compravendite nel residenziale sono arrivate a sfiorare quota 530mila, con un buon incremento rispetto al 2015. Siamo distanti dal 2006, ma comunque registriamo una crescita sostenuta della domanda, mentre i prezzi medi restano ancora in diminuzione, anche se in modo meno marcato rispetto agli anni scorsi. La casa deve essere intesa come motore dell’economia, e non come zavorra fiscale per lo Stato. Attendiamo ancora oggi misure strutturali di medio e lungo termine a favore dell’immobiliare per ritrovare la redditività per chi investe nel mattone”. 

IL MERCATO

La domanda di abitazioni per Fiaip è infatti cresciuta a livello nazionale di circa il 10% interessando tutti i capoluoghi di regione, in special modo tra chi intende acquistare una prima casa (52%) e sono sempre più coloro che si rivolgono oggi agli agenti immobiliari per investire in immobili. Milano, Bologna, Napoli e Torino risultano le città più dinamiche, ma la crescita è omogenea in tutte le città campione.

Si registra un forte rialzo per gli acquisti tramite mutuo ipotecario, che nel 2016 viene scelto dalla maggior parte degli acquirenti , in quanto ritenuto molto vantaggioso a lungo termine, con la diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità che copre in media il 70% del valore dell’immobile.

Permane un certo eccesso d’immobili invenduti, a volte di scarsa qualità, alimentato da nuove dismissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche. Gli appartamenti più richiesti sono quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 41% del campione trilocali e per il 19% mini appartamenti bilocali. 

COMPRAVENDITE

Nello specifico, rispetto al 2016, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 2,28% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita si è attestato a +16,44% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -6,70% per i negozi, del -7,79% per gli uffici e del -5,96% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite per il settore commerciale, che varia dal -4,56% per i capannoni, al -2,50% per immobili ad uso ufficio, al -1,4% per i negozi.

Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2016 indicano una percentuale in diminuzione per gli immobili ad uso abitativo che è scesa nel range tra da 6 a 9 mesi per la maggior parte (32%) del campione intervistato. Diminuisce rispetto al 2015 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di oltre 9 mesi (31%). Solo il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Aumenta per il 63% la domanda di abitazioni.

Il 56% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2015. La domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2016 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 41% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 19% bilocali (miniappartamenti). Solo il 5% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (45%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (20%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (62%), ed la diminuzione del pagamento con mezzi propri (38%). 

L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip nelle nove realtà urbane, evidenzia una prima crescita dei prezzi per le abitazioni per alcune città Milano (+3%) Napoli (+2%) , Torino (+2,25%). Le diminuzioni si registrano a Roma (-1,18%), Bologna (-2,44%), Venezia (- 3%) Genova (-3,5%), Firenze (-2,8%) , Palermo (-5%) .

LOCAZIONI

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, rispetto al 2015, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-0,80%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -7% circa. Aumentano del 15,26% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa lo 0,76’% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il -2,99% per i capannoni. 

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumentano per il periodo da 3 a 6 mesi. I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi, e da 1 a 3 mesi. Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale una offerta residenziale in aumento. Il 64% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. 

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) 37%, in diminuzione i trilocali 36% con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 61% e l’alloggio ristrutturato nel 25%. L’approfondimento sulle città campione evidenzia un calo dei prezzi a Bologna (-0,63%), Genova (-3%). Firenze (-4%), Roma (-6%) Palermo (-6,44%), In controtendenza i prezzi delle locazioni sono in crescita a Torino (2,25%), Napoli (+ 3,33%) , Venezia (+5%) e Milano (+5%).

SCENARI 2017 

Cosa succederà nei prossimi mesi? Si prevede che nel primo semestre di quest’anno si possa registrare un nuovo aumento delle compravendite, con una lieve ripresa dei valori a fine anno. Per il 52% degli intervistati vi sarà ancora una diminuzione dei prezzi nel primo semestre 2017, mentre si registra una tendenza di maggiore cautela per gli immobili commerciali e per gli uffici, dove metà del campione intervistato prevede una certa stabilità. Segnali positivi per il mercato vengono anche dalla contrazione dei tempi di vendita e dalla riduzione dello sconto medio praticato. Solo il 43% degli agenti immobiliari prevede un aumento del numero delle locazioni. 

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