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BANCHE, CREDITO, PROFESSIONISTI: LO SNODO DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
- 30 marzo 2017
Valutazioni immobiliari al centro dell’attenzione degli operatori del settore. Presentiamo di seguito due interventi: il primo a cura del sistema di informazioni creditizie CRIF (Centrale rischi finanziari), e il secondo di RICS (organizzazione che promuove standard di gestione immobiliare).
CRIF
Gli immobili rappresentano da sempre una delle più diffuse forme di garanzia dei crediti bancari. La capacità di valutarli in modo tempestivo e frequente è, pertanto, cruciale per gli istituti di credito che vogliono attuare un’efficace strategia di mitigazione del rischio, come sottolineato anche da numerose normative recenti, quali la Mortgage Credit Directive (recepita in Italia nel corso del 2016 con la Circolare 285 – 17° aggiornamento di Banca d’Italia), le Guidelines BCE sui Non Performing Loans e le bozze di riforma degli accordi di Basilea attualmente in discussione. In tale ambito, l’applicazione di modelli di valutazione immobiliare automatica (AVM – Automated Valuation Model), una prassi consolidata in molti mercati avanzati, rappresenta in Italia una nuova frontiera.
CRIF – la multinazionale italiana specializzata nei servizi a supporto dell’erogazione e della gestione dei crediti – collabora da tempo con Hometrack – leader nel regno Unito per i modelli di valutazione automatica immobiliare – per la diffusione anche in Italia di questo strumento. Da questa collaborazione è nata una proposta pensata per il mercato italiano, rispettosa delle prassi operative e dei vincoli regolamentari tipici del nostro Paese.
Durante un incontro riservato agli operatori bancari, le due società hanno presentato, insieme ad alcuni primari players del mondo finance italiano e internazionale, i principali aspetti teorici e metodologici dell’AVM, oltre ad alcuni emblematici casi di studio. Durante l’incontro tecnico sono stati analizzati anche i principali vincoli normativi e ambiti di applicazione, prendendo spunto dalle best practice del mercato britannico e da alcuni progetti-pilota condotti da primari istituti italiani.
L’ANALISI
“L’esperienza sul campo ha dimostrato come l’AVM rappresenti uno strumento efficace, in termini di backtesting e performance nel tempo, ed efficiente, perché ha costi sensibilmente inferiori rispetto alle forme di valutazione tradizionali”, ha osservato Giorgio Costantino, senior director management consulting di CRIF credit solutions.
Secondo Stefano Magnolfi, executive director di CRIF real estate services, “la possibilità di aggiornare le stime in modo flessibile, senza essere pesantemente vincolati dalle valutazioni precedenti, rappresenta un sensibile vantaggio nel monitoraggio del rischio di credito”.
È possibile ad esempio rivalutare il c.d. quoziente “loan to value” (“LTV”) dei prestiti ai fini del calcolo del tasso di perdita in caso di insolvenza (“LGD”) e del requisito patrimoniale totale, ottenendo valori più realistici e modelli di rating più performanti, con conseguente ottimizzazione dei requisiti patrimoniali minimi e degli accantonamenti prudenziali a conto economico.
Secondo il bocconiano Andrea Resti, senior advisor di CRIF, “è statisticamente dimostrato che la capacità di individuare tempestivamente disallineamenti tra valore dichiarato dell’immobile e valore “reale” (stimato con l’AVM) consente di intercettare per tempo richieste di credito fraudolente o viziate da temporanee “bolle” delle quotazioni, mentre la presenza di valutazioni aggiornate e realistiche permette di utilizzare scarti di sicurezza (“haircut”) più bassi, risparmiando capitale”.
LE APPLICAZIONI
L’utilizzo dell’AVM, peraltro, è oggi incoraggiato anche dalla normativa, che pone un’enfasi crescente sulla necessità di utilizzare valutazioni indipendenti, prudenti e non viziate dalle aspettative di crescita dei prezzi. Si tratta di aspetti che i metodi di valutazione automatica sono in grado di rispettare appieno, in quanto automatizzati e, quindi, assolutamente scevri da interventi soggettivi del valutatore, in quanto fondati sull’osservazione oggettiva delle unità immobiliari e dei relativi “comparables”.
Anche il mercato dei Non Performing Loans, che sovente comporta la cessione di ingenti portafogli garantiti da immobili, può giovarsi dell’AVM come strumento di valutazione massiva e monitoraggio periodico dei crediti ceduti agli investitori, consentendo un pricing più preciso delle esposizioni e ritorni economici più elevati. L’incontro ha rappresentato, quindi, una straordinaria occasione – per risk manager, chief lender officer e alta direzione – per mettere in relazione gli aspetti tecnico-scientifici dell’AVM con un ampio ventaglio di possibili applicazioni pratiche, sviluppate nella piena compliance normativa.
RICS
La norma Uni 11558 “Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza” non prescrive certificazioni specifiche di organismi di certificazione per svolgere la professione. In base alla Direttiva Europea 2013/55/UE, la qualifica di RICS ai propri membri è formalmente riconosciuta a livello UE e risponde interamente al requisito previsto dalla norma UNI.
LA NORMA TECNICA
A tre anni dall’entrata in vigore della norma tecnica UNI 11558:2014 “Valutatore Immobiliare: requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, RICS, che ha partecipato alla sua stesura, auspica in qualità di cofirmatario della suddetta direttiva, un confronto con UNI perché siano riaffermati, in modo definitivo e inequivocabile, i sistemi di qualificazione dei valutatori immobiliari riconosciuti a livello internazionale. Nell’interesse dell’intero mercato immobiliare italiano, sarebbe, infatti, indispensabile un elenco delle modalità di qualificazione per scongiurare la convinzione diffusa che solo conseguendo l’attestato di un organismo di certificazione (accreditato in base alla norma ISO 17024) sia possibile svolgere la professione del valutatore.
Dal testo della Norma UNI 11558, al punto 3.21 – “validazione e certificazione delle competenze: processo che conduce al riconoscimento delle competenze del soggetto; tale processo può avvenire a seguito di una validazione di seconda parte (sono ricompresi collegi, ordini e associazioni di categoria) e/o di una certificazione di terza parte (organismi di certificazione)” – si evince che la validazione delle competenze, effettuata da ordini e associazioni di categoria (conformi alla Direttiva Europea 2013/55/UE) nei confronti dei propri iscritti, è equipollente alla qualifica rilasciata da parte di un organismo di certificazione.
LA QUALIFICA
La qualifica rilasciata da RICS ai propri membri è formalmente riconosciuta a livello UE e, pertanto, risponde al requisito previsto dalla norma UNI. Infatti RICS opera un rigoroso processo di selezione e richiede un costante aggiornamento professionale (CPD – Continuing Professional Development) da parte dei propri membri, secondo uno standard riconosciuto e apprezzato a livello internazionale.
La norma UNI quindi riconosce specificamente la qualificazione professionale dei membri RICS, prevedendo (art. 6.4) che “il valutatore immobiliare ha titolo per ottenere il riconoscimento anche a livello nazionale qualora disponga di una specifica qualifica conseguita in altro Paese dell’UE ovvero riconosciuta a livello UE”.
Come spiega Daniele Levi Formaggini, presidente di RICS in Italia, “RICS, oltre ad essere la più importante organizzazione globale che regola e qualifica i professionisti del settore immobiliare, rientra tra le associazioni riconosciute a livello europeo che la medesima norma UNI considera equipollenti ai fini della qualificazione dei valutatori immobiliari. Sarebbe dunque fondamentale, in un’ottica di sempre maggiore trasparenza verso tutti gli stakeholders del mercato, che anche nel nostro Paese si diffondesse una maggiore consapevolezza su quali siano i sistemi di qualificazione dei valutatori riconosciuti a livello internazionale”.
