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Un condominio composto anche da corpi indipendenti; un regolamento contrattuale complesso; i legittimi dubbi di un amministratore sia sulla ripartizione delle spese che su convocazione e costituzione dell’assemblea condominiale. Sono gli ingredienti di una complessa vicenda sottoposta da un professionista alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa. Quello che riportiamo di seguito è un quesito in due puntate, con altrettante risposte: la prima da parte dell’avvocato Silvia Picollo, di Alessandria; la seconda a cura dell’avvocato Andrea Marostica (nella foto), di Biella.
PRIMO QUESITO
D. Un condominio si compone di 20 unità immobiliari, tra cui una villetta indipendente completamente staccata dal corpo del fabbricato e un’area urbana confinante con il fabbricato. Allegate al regolamento, di natura contrattuale, vi sono tre tabelle millesimali, così denominate:
1. tetto/facciata;
2. viabilità interna;
3. rampa/corsia carraia autorimesse sotterranee.
Non è stata, pertanto, né predisposta, né allegata, la tabella “A” di proprietà generale.
Sia la predetta villetta che l’area urbana, per disposizione regolamentarie, concorrono soltanto nelle spese, ordinarie e straordinarie, previste per la “viabilità interna”, restando, invece, escluse dalle spese condominiali relative a “tetto/facciata”, nella cui tabella non sono state inserite. Subentrando all’amministrazione che aveva gestito il condominio fin dalla sua costituzione, ho avuto modo di riscontrare, dall’esame dei rendiconti, che alcuni capitoli di spesa, di natura generale, quali il compenso dell’amministratore, la polizza condominiale, la parcella del commercialista (mod. 770), la gestione del C/C bancario, le spese postali, sono state imputate ai condòmini sulla base della tabella “tetto/facciata”, con esclusione quindi automatica dei proprietari delle citate villetta e area urbana, pur affermandosi, nel regolamento che il compenso dell’amministratore “verrà ripartito secondo i millesimi indicati nella colonna quota valore e spese generali dell’intero stabile”; millesimi che, di fatto, coincidono con quelli della tabella “tetto/facciata”.
Un elenco di spese relative alla “viabilità interna” e alla “rampa/corsia”, indicate nel regolamento, non prevede quelle sopra richiamate. Ne consegue che, in assenza di una tabella generale di proprietà, i proprietari delle due unità immobiliari (villetta indipendente e area urbana), pur godendo degli stessi servizi e benefici, al pari degli altri condòmini, dispongono, di fatto, di una esenzione, a mio parere, illegittima, anche se espressamente prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Appare certamente logica e condivisibile la loro esclusione dalle spese per interventi di rifacimento del tetto e della facciata, ma non di certo, l’esenzione, di fatto, dalle spese generali sopra citate, a tutto danno degli altri condòmini. In aggiunta, gradirei sapere se i due condòmini che, di fatto, non partecipano alla spesa relativa al compenso dell’amministratore, abbiano titolo a partecipare alla votazione relativa alla sua conferma o revoca.
Risponde l’avv. S. Picollo
Dal quesito posto sembrerebbe che le spese di carattere generale in esso citate debbano essere ripartite, ai sensi del regolamento condominiale di natura contrattuale, “secondo i millesimi indicati nella colonna quota valore e spese generali dell’intero stabile” (cit.). A parere della sottoscritta, tale affermazione sembrerebbe includere la totalità dei millesimi di proprietà e, quindi, anche dei due proprietari esclusi, quando, invece, di fatto, i millesimi utilizzati per la ripartizione delle spese di natura generale sono quelli della tabella tetto-facciata, mancando la tabella A di proprietà generale, non allegata al regolamento. Quest’ultimo, avendo natura contrattuale, può derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazione ai diritti dei condòmini, ed è vincolante per gli stessi. Tali clausole sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condòmini, soprattutto ove incidano direttamente sulla sfera soggettiva dei medesimi.
Chiaramente, in tale ipotesi rientra tutto ciò che attiene i criteri di ripartizione delle spese, cui dovrebbero partecipare anche i condòmini esclusi, trattandosi, nel caso in esame, di spese aventi natura generale e concernenti le parti comuni. Tuttavia, in assenza di contestazione da parte dei condòmini, il regolamento contrattuale è vincolante, salvo che lo stesso venga modificato all’unanimità. Si ritiene, pertanto, che l’amministratore non abbia altra soluzione che applicare il regolamento, ovvero, di sua iniziativa, indire apposita assemblea per la modifica dello stesso. Stante quanto sopra, poiché nessun condomino pare avere sollevato il problema, non si vede per quale motivo ai due esclusi dal pagamento delle spese indicate in quesito debba essere impedita la partecipazione all’assemblea per tutti gli incombenti del caso, ivi compresa la votazione della nomina, della conferma o della revoca dell’amministratore.
SECONDO QUESITO
D. Con riferimento al quesito da me posto, pongo, ad integrazione, il seguente ulteriore quesito: preso atto di quanto affermato dall’avvocato Picollo sulla piena legittimità dei due condòmini a partecipare alle assemblee, si chiede di sapere in che modo si possa valorizzare la presenza dei due condòmini esclusi dalle spese generali, ai fini del quorum costitutivo e del quorum deliberativo, tenuto conto che, per la costituzione dell’assemblea, viene, da sempre, utilizzata la tabella “Tetto/Facciata” nella quale, per le ragioni ampiamente espresse, non risultano compresi i due condòmini in questione.
Risponde l’avv. A. Marostica
In riferimento al quesito posto, si riassumono anzitutto i dati forniti. Il complesso immobiliare considerato si compone di: un edificio di 20 unità immobiliari, una villetta, un’area urbana. Al regolamento contrattuale sono allegate tre tabelle millesimali, ma soltanto in una di queste, denominata “viabilità interna” sono rappresentati, con relativa caratura millesimale, la villetta e l’area urbana. Il regolamento contrattuale prevede che queste ultime “concorrono soltanto nelle spese, ordinarie e straordinarie, previste per la viabilità interna”, (cit.). Il regolamento prevede altresì che “il compenso dell’amministratore verrà ripartito secondo i millesimi indicati nella colonna quota valore e spese generali dell’intero stabile, che coincidono con quelli della tabella
tetto/facciata”, (cit.).
Il quesito posto attiene alla possibilità, per i proprietari della villetta e dell’area urbana, di partecipare all’assemblea condominiale e, in caso di risposta affermativa, sulla base di quali quote millesimali ai fini della formazione dei quorum.
Dal momento che il regolamento contrattuale si occupa di disciplinare la contribuzione alle spese non soltanto per i proprietari delle unità immobiliari situate nell’edificio, ma anche per i proprietari della villetta e dell’area urbana, se ne desume che il condominio sussiste tra tutti i tre immobili. Il fatto che la tabella millesimale “viabilità interna” includa la villetta e l’area urbana, mentre la tabella “tetto/facciata” includa soltanto le unità immobiliari situate nell’edificio, a parere di chi scrive significa che la fattispecie oggetto di esame si configura:
* come condominio con riferimento all’edificio, alla villetta, all’area urbana;
* come condominio parziale con riferimento al solo edificio.
Ne consegue che: la tabella “viabilità interna”, l’unica che comprende la villetta e l’area urbana, deve essere considerata quale tabella di proprietà dell’intero condominio; la tabella “tetto/facciata”, invece, deve essere considerata quale tabella di proprietà del solo edificio (pertanto in regime di condominio parziale).
Si ritiene ciò in un’ottica interpretativa che va oltre la denominazione formale delle tabelle, nello sforzo di individuare un senso logico-giuridico nella situazione rappresentata. Se, infatti, la tabella “viabilità interna” non potesse essere considerata tabella di proprietà dell’intero complesso immobiliare, ma fosse una semplice tabella di millesimi d’uso, ne deriverebbe la conseguenza inaccettabile della previsione regolamentare di millesimi d’uso e non dei ben più pregnanti millesimi di proprietà per villetta ed area urbana, il che renderebbe effettivamente ingovernabile l’assemblea ed il computo delle maggioranze.
Assunto quanto detto, le logiche conseguenze in tema di partecipazione assembleare sono le seguenti:
a) nelle assemblee che riguardano l’intero condominio (l’edificio, la villetta, l’area urbana) dovrà essere utilizzata la tabella c.d. “viabilità interna”;
b) nelle assemblee che riguardano il condominio parziale (l’edificio) dovrà essere utilizzata la tabella “tetto/facciata”.
Per espressa previsione del regolamento (legittima, data la natura contrattuale dello stesso), la villetta e l’area urbana partecipano alle sole spese per la viabilità interna. Tale previsione, pur difforme da ciò che si avrebbe in applicazione delle disposizioni in tema di condominio, rientra nell’autonomia contrattuale delle parti che formarono tale regolamento e non comporta l’esclusione dei proprietari di villetta ed area urbana dalle assemblee convocate per decidere su questioni riguardanti l’intero complesso immobiliare e diverse da quelle per la viabilità interna (quale, ad esempio, la nomina dell’amministratore).
Certamente, in applicazione delle regole sul condominio parziale, i proprietari di villetta ed area urbana non dovranno essere convocati per assemblee che si occupino di questioni attinenti alle cose ed impianti comuni al solo edificio.
