Le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condòmini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. È uno dei principi enunciati dalla Cassazione con la sentenza 454 dell’11 gennaio 2017, di cui riportiamo un estratto. 

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 11.1.2017,

n. 454

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio di …, M.M. e P.B. impugnavano davanti al Tribunale di Roma la delibera adottata il 15 gennaio 2002, relativamente al punto 1 dell’ordine del giorno, con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. Gli attori deducevano che le spese in questione non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell’assemblea, che la relativa documentazione era inattendibile e che alcune voci non erano conformi a quelle inserite nel bilancio consuntivo proposto nelle pregressa assemblea del 14/15 ottobre 2001.

Si costituiva il Condominio, il quale eccepiva la competenza del Giudice di Pace, la tardività dell’impugnazione e la sua infondatezza.

Con sentenza n. 1176 del 13 aprile 2005 il Tribunale di Roma rigettava la domanda.

M.M. e P.B. proponevano appello e la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 835/2012, depositata il 15 febbraio 2012, rigettava il gravame.

Avverso tale sentenza della Corte di Appello di Roma M.M. e P.B. hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi.

L’intimato Condominio di … non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ed il secondo motivo di ricorso che, stante la loro stretta connessione, possono essere congiuntamente esaminati, M.M. e P.B. contestano la violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli articoli 1130, 1134 e 1135 c.c., nonché l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia quanto alla mancata considerazione delle censure formulate nel ricorso in appello e negli atti di primo grado in merito all’inesistenza ed alla falsificazione delle spese presenti nei bilanci consuntivi approvati ed alle singole voci di spesa. In particolare, i ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello non avrebbe tenuto conto del fatto che i due precedenti amministratori del Condominio erano stati revocati per le irregolarità compiute, che le spese indicate a bilancio erano prive di giustificativi o ne riportavano di palesemente contraffatti e che alcuni asseriti lavori non erano mai stati eseguiti, come, ad esempio, l’impermeabilizzazione. Inoltre, evidenziano di avere contestato la veridicità della documentazione concernente le spese di pulizia relative al 1999 e delle ricevute del 2000.

Le censure sono infondate.

(omissis)

Va poi considerato che, secondo consolidato orientamento di questa Corte, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo, invece, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (omissis).

Spetta, comunque, all’assemblea dei condòmini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012). Com’è noto, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.

Infine, è funzione tipica del consuntivo proprio l’approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condòmini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. L’approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condòmini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986).

Nella specie, la Corte di Roma ha accertato, con motivazione logica e perciò non emendabile, che le voci di spesa e di entrata erano intelligibili e non estranee alla gestione del condominio. Con specifico riguardo ai lavori di impermeabilizzazione la Corte di Appello di Roma ha ritenuto, inoltre, che, per la loro natura e consistenza, avessero natura di opere di ordinaria manutenzione destinate alla conservazione della cosa comune e che rientrassero, perciò, nelle attribuzioni dell’amministratore. 

(omissis).

Consegue il rigetto del ricorso.

Non occorre regolazione delle spese secondo soccombenza, in quanto l’intimato non ha svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

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