[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cosiddetta di riforma del condominio, ha notevolmente ampliato gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio. Gli artt. 1129 e 1130 c.c., rispettivamente rubricati “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” e “Attribuzioni dell’amministratore”, contengono, nelle versioni novellate, il dettagliato – a tratti forse eccessivamente – elenco dei compiti del mandatario. Nell’esporli viene qui adottato il criterio – ritenuto utile a fini mnemonici – del momento nel quale l’obbligo deve essere adempiuto: all’inizio dell’incarico, durante l’incarico, alla fine dell’incarico.

All’inizio dell’incarico, più precisamente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali. Deve inoltre comunicare dove si trovano i quattro registri obbligatori (registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità) e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia, previo rimborso della spesa (art. 1129 co. 2 c.c.).

Ancora, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questa previsione è particolarmente importante, in quanto la mancata specificazione analitica comporta la nullità della nomina (art. 1129 co. 14 c.c.).

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129 co. 3 c.c.); l’art. 1129 co. 4 c.c. pone in capo al mandatario l’obbligo, in caso di deliberazione assembleare di lavori straordinari, di adeguare, contestualmente all’inizio dei lavori, i massimali della propria polizza in misura non inferiore all’importo di spesa deliberato.

Da ultimo, l’amministratore (non è espressamente stabilito il momento, ma è evidente che debba avvenire a seguito della nomina) deve affiggere, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici (art. 1129 co. 5 c.c.).

L’amministratore deve anzitutto curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.). 

Quanto al rapporto con l’assemblea, questa deve essere convocata almeno una volta all’anno; si tratta dell’assemblea ordinaria, nella quale viene approvato il rendiconto condominiale; più precisamente, deve essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130 co. 1 n. 10). L’amministratore, inoltre, deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea (art. 1130 co. 1 n. 1 c.c.).

Il professionista deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini (art. 1130 co. 1 n. 2 c.c.).

L’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 co. 1 n. 3 c.c.). Nel riscuotere le quote ed erogare le spese, il mandatario deve curare di osservare le disposizioni specifiche introdotte dalla riforma in tema di utilizzo e tracciabilità dei flussi: l’art. 1129 co. 7 c.c., infatti, lo obbliga a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o dai terzi, nonché quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Non è dunque possibile, ad esempio, ricevere denaro da un condomino ed utilizzarlo direttamente per pagare un debito condominiale; così come deve essere assolutamente evitato l’uso di un unico conto corrente per la gestione di più condomini. La legge precisa che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Sotto il profilo della riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino, l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 co. 9 c.c.). Si richiama in proposito quanto stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c.: l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; è tenuto a comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori del condominio che, non ancora soddisfatti, ne facciano richiesta. A proposito della comunicazione di tali dati, si precisa che la qualità di moroso deve essere valutata con riferimento a quello specifico debito condominiale per il quale il terzo creditore intende agire; sotto questo profilo non può essere fatta confusione, ad esempio, tra spese di natura ordinaria e di natura straordinaria.

L’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (art. 1130 co. 1 n. 4 c.c.). Si rinviene qui, oltre che nell’art. 1135, co. 2, c.c. (che prevede la possibilità di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente), il contenuto della posizione di garanzia del mandatario, che è investito del potere-dovere di agire per evitare situazioni pericolose e di rischio.

Il professionista deve eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 co. 1 n. 5 c.c.). A titolo esemplificativo, si ricordano: il versamento delle ritenute d’acconto operate, la Certificazione unica (CU) per l’attestazione dei redditi di lavoro dipendente ed autonomo, la Dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770), il quadro AC del modello Unico, la Comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali.

L’amministratore deve curare la tenuta dei quattro registri obbligatori: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, il registro di contabilità (art. 1130 co. 1 nn. 6 e 7 c.c.). Soffermandosi in particolare sul registro di contabilità, si tratta di una previsione che deve essere inserita nel più ampio quadro delle disposizioni in tema di rendiconto. L’art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla riforma, specifica il contenuto del resoconto contabile annuale (voci di entrata e di uscita, situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili ed eventuali riserve) e la sua composizione (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa; si dà per scontata la presenza del bilancio consuntivo e relativa ripartizione).

Il mandatario deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio (art. 1130 co. 1 n. 8 c.c.). Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione (art. 1130 bis c.c.). L’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130 co. 1 n. 9 c.c.).

Alla cessazione dell’incarico (art. 1129, co. 9, c.c.), il professionista è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. La legge specifica che tali attività urgenti non danno diritto ad ulteriori compensi; ciò, evidentemente, nel caso in cui l’amministratore non abbia inserito la relativa voce nella specificazione analitica del compenso da effettuarsi al momento della nomina; in caso contrario, avrà diritto al compenso specificato ed accettato dall’assemblea.