Oggetto del report pubblicato nei giorni scorsi da Nomisma, oltre ai principali capoluoghi italiani, sono state anche le 13 città cosiddette intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona) nelle quali, nel 2016, si è registrato ancora un significativo decremento dei prezzi per tutte le categorie immobiliari. Vediamo i singoli andamenti.

ANCONA

Il mercato immobiliare dorico, pur risentendo di un quadro ancora debole, manifesta qualche segnale di vitalità, soprattutto per quanto riguarda il settore residenziale, in cui le compravendite hanno fatto registrare un aumento del 19,3% su base annua e la variazione positiva a doppia cifra si conferma dopo la crescita del 20,3% fatta segnare l’anno precedente. Il ritorno all’acquisto risente certamente di fattori contestuali generali, tra cui la maggiore disponibilità del circuito creditizio, la difficoltà di allocare i risparmi in investimenti alternativi e una situazione ancora favorevole dal lato prezzi.

All’interno del comparto residenziale si conferma la tendenza all’aumento delle transazioni registrata un anno fa: dopo il +20% annuale del 2015, il 2016 ha fatto segnare un incoraggiante +19%. I cittadini anconetani risultano essere ancora dipendenti dal mutuo per l’acquisto della casa, che per quasi il 70% del suo valore è ottenuto tramite un finanziamento. I prezzi delle abitazioni, sia nuove sia usate, fanno registrare un calo nell’ordine dell’1,3% su base annua. In leggera diminuzione i tempi di vendita delle abitazioni usate, ora pari a 9 mesi. Il segmento della locazione non ha mostrato cenni di miglioramento. I canoni scendono mediamente del -1,6%, con maggiore intensità nelle zone periferiche della città (-1,7%). I rendimenti lordi annui si confermano sui valori del 2015 (4,9%). 

Il mercato direzionale ha avvertito alcuni deboli segnali di miglioramento nel corso del 2016. I prezzi calano in modo meno consistente rispetto agli anni precedenti (-0,9%). I tempi di vendita sono diminuiti (in media 11,5 mesi), così come quelli per la locazione (7 mesi). Il divario fra prezzo richiesto e prezzo effettivo subisce un lieve calo, attestandosi al 20%. Continua ad essere debole il mercato dal lato delle locazioni: i canoni hanno registrato una nuova flessione (-1,4% in media), anche se meno consistente rispetto all’anno prima, e con diversa intensità fra le varie aree della città. 

Nel comparto commerciale permangono segnali di difficoltà. I prezzi di vendita diminuiscono, anche se in maniera meno consistente rispetto all’anno precedente (-1%). Lo sconto medio praticato sul prezzo è diminuito di oltre cinque punti percentuali in due anni (20,5% nel 2015, 15% ad inizio 2017). Più negativa la situazione sul versante degli affitti. I canoni registrano una diminuzione più intensa rispetto a quella di un anno fa (-2,6% annuo).

BERGAMO

Il mercato immobiliare bergamasco ha evidenziato nel corso del 2016 alcuni segnali di miglioramento, dovuti alla evidente flessione dei valori e alla riduzione delle tempistiche di formalizzazione dei contratti. La ripresa del settore immobiliare sarà, comunque, ancora lenta e difficoltosa, poiché strettamente connessa non solo alla ripresa economica del Paese, ma anche alla possibilità, sempre più concreta, che nei prossimi anni venga riversata sul mercato gran parte degli immobili provenienti dai crediti deteriorati in capo a molti istituti bancari. 

Il comparto residenziale bergamasco ha mostrato nel 2016 segnali di risalita più accentuati. L’allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell’attenuazione della flessione dei valori, sia per l’usato sia per il nuovo, dove si registra una flessione media di poco inferiore al -1%, con picchi del -2% in centro per l’usato. La dinamicità del settore, d’altro canto, è ravvisabile soprattutto nella netta riduzione dei tempi medi di vendita (7,5 mesi di media) e nella flessione degli sconti medi praticati (13% per il nuovo e 16% per l’usato), che si mantengono comunque elevati. La situazione del segmento locativo non mostra significativi cambiamenti: prosegue la stabilizzazione, sia sul versante della domanda che su quello dell’offerta. Si attenua sensibilmente la flessione dei canoni, in media attorno al -0,6%, e si stabilizzano le tempistiche medie necessarie alla stipula contrattuale, sia per le abitazioni nuove sia per quelle usate, entrambe di poco superiori ai 3 mesi. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che permangono intorno al 5,2%. Da sottolineare, inoltre, l’elevata quota di potenziali acquirenti che nell’acquisto della casa devono essere sostenuti da un mutuo (circa l’80% delle stipule). 

Nel mercato direzionale, come in quello delle abitazioni, si è attenuata l’intensità della flessione dei prezzi, che si riducono di un -1,6% annuale. La scarsa dinamicità degli scambi si può notare dai tempi medi di vendita e di locazione che, pur in leggera flessione, rimangono particolarmente elevati, rispettivamente 12,5 e 8,5 mesi. La debolezza della domanda per acquisto ha contribuito a mantenere uno sconto medio tra prezzo richiesto e quello realizzato in fase di trattativa molto elevato (20%), segno del fatto che l’offerta è ancora disposta a rivedere le proprie aspettative. Resta stabile il rendimento medio lordo da locazione, che si attesta al 4,6%.

Il comparto dei negozi segue dinamiche assimilabili a quello degli uffici, ma non si arresta la caduta dei valori. Le variazioni medie dei prezzi sono in linea con quelle della scorsa rilevazione (- 1,5%), con il centro che rimane la zona più richiesta e la periferia che sconta le difficoltà della situazione economico-sociale proprie di queste aree cittadine. Leggermente differente il segmento della locazione, dove i canoni subiscono un’ulteriore significativa flessione sia in centro che in periferia (rispettivamente -1,7% e -2,8%), mentre i tempi di contrattualizzazione sono in netto calo (5 mesi in media). Stabile il rendimento potenziale lordo da locazione, che si colloca attorno al 6,8%. 

Dal punto di vista previsionale, la situazione continua ad essere nel complesso piuttosto instabile. Se per il mercato residenziale ci si attende un incremento del numero di contratti, associato a un’ulteriore attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti si prevede una perdurante stasi dell’attività transattiva e una prosecuzione della flessione di prezzi e canoni, anche se di entità più contenuta rispetto a quanto fino ad oggi evidenziato.

LIVORNO

L’evoluzione del mercato immobiliare di Livorno ha avvertito, nel corso del 2016, un miglioramento rispetto all’anno precedente, specie per quanto concerne il mercato residenziale. Il volume di compravendite, infatti, è aumentato notevolmente rispetto al 2015: secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il settore residenziale ha registrato un incremento annuo del 25%, mentre quello non residenziale del 27%. L’attività transattiva residenziale torna ai livelli del 2009, ma rimane ancora lontana dalle performance del 2010. 

Il comparto residenziale livornese ha fatto registrare nel 2016 un incremento del numero di compravendite pari al 25,3%. Si tratta di un aumento piuttosto marcato, anche se ancora legato alla concessione di credito da parte delle banche: la quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo sfiora, infatti, il 90% per il terzo anno consecutivo. I prezzi medi delle abitazioni hanno subìto nuovamente una contrazione (-0,9% su base annuale sia per il nuovo sia per l’usato), anche se in misura inferiore rispetto a quella di un anno prima. A riprova di un mercato residenziale che tende lentamente ad assestarsi, da segnalare anche la riduzione del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, ora pari al 16%. I tempi medi di vendita delle abitazioni, invece, rimangono costanti: 9 mesi per quelle usate, 9,5 per le nuove. Per quanto riguarda il mercato della locazione, offerta, domanda e numero di contratti conclusi sono rimasti pressoché invariati rispetto al 2015, così come i tempi medi per la locazione (2,5 mesi). 

Il comparto direzionale risulta ancora in forte difficoltà. La domanda per acquisto è debole, il numero di compravendite esiguo e i prezzi nuovamente in diminuzione (-3,5% annuale e -26% rispetto al picco del 2008). I tempi medi di vendita e locazione si confermano di 12,5 e 6,5 mesi. Per quanto concerne il mercato della locazione, la domanda risulta essere poco dinamica e i canoni si riducono del -2,1% su base annuale. Il calo meno accentuato dei canoni rispetto ai prezzi, che si verifica ormai dal 2009, ha portato la redditività media da locazione al 6,3%. 

Nel comparto commerciale la domanda per acquisto si conferma debole. I prezzi hanno subìto una nuova flessione (-1,8% la variazione annuale), che ha portato il loro calo cumulato rispetto all’inizio della crisi al -24,6%. Non tutti gli indicatori legati al mercato commerciale, però, sono negativi: è il caso delle tempistiche per vendere o locare un negozio, che sono in diminuzione (rispettivamente 10,5 e 7,5 mesi), mentre i canoni potrebbero aver concluso la loro discesa iniziata nel 2008 (+0,1% rispetto ad un anno fa). Il diverso andamento di prezzi e canoni ha determinato un aumento dei rendimenti lordi medi da locazione, passati dal 7,2 al 7,4%. 

MESSINA

Il mercato immobiliare di Messina mostra ancora segni di debolezza, nonostante si confermino alcuni segnali positivi, come la ripresa delle compravendite e l’attenuazione dell’effetto repricing, che però non risultano sufficienti per produrre cambiamenti strutturali. In particolare, le variabili più dinamiche risultano l’intensità della domanda e la dinamicità delle compravendite, mentre le altre variabili quali la variazione dei prezzi, i tempi di vendita e lo sconto non si discostano in modo rilevante dai valori minimi.

Per il mercato delle abitazioni i dati a consuntivo 2016 confermano un significativo incremento dell’attività transattiva (+21,6%), seppur ancora non sufficiente a sostenere una piena ripresa dei valori di mercato. Il processo di assestamento dei prezzi registra un calo del -0,5% sia per l’usato sia per il nuovo. Complessivamente, dal 2008 le abitazioni messinesi di nuova costruzione hanno perso circa il 17% del loro valore, percentuale che sale al 20% per l’usato. I tempi medi di vendita (7 mesi per il nuovo e 8 per l’usato) rimangono stazionari e distanti dai livelli del 2008. Il mercato della locazione inizia a stabilizzarsi, con una domanda in lieve crescita e un’offerta più contenuta. Ciò si riflette sulla flessione dei canoni (-0,7%), mentre i rendimenti lordi annui rimangono sui valori degli ultimi anni, nell’ordine del 4,8%, senza sostanziali differenze tra centro e periferia. 

Il segmento direzionale continua a scontare gli effetti di una ripresa dell’economia piuttosto incerta: i dati delle compravendite a consuntivo 2016 evidenziano tali difficoltà, registrando volumi molto esigui (16 transazioni annuali). Continua la riduzione dei prezzi di vendita (-1,1%), anche se minore rispetto all’anno precedente (-2,1%); la flessione dei prezzi si riflette sui tempi di vendita che tendono a diminuire lievemente, attestandosi in media attorno ai 10 mesi. Anche i canoni continuano a scendere (-1,2%), con conseguente ridimensionamento dei tempi di affitto (5,5 mesi). I rendimenti potenziali lordi si mantengono sul 4,4%. 

Il settore commerciale presenta un andamento simile a quello direzionale, condizionato da una domanda debole e in calo, a fronte di un’offerta che inizia a rallentare. In questo contesto, l’attività transattiva rimane sostanzialmente stabile (contando circa 90 compravendite annue), con un rallentamento del repricing (-0,9%) e la flessione dei prezzi si riflette sui tempi di vendita che tendono a diminuire lievemente, attestandosi in media attorno ai 9,5 mesi. I canoni segnano un’ulteriore flessione (-2,1%), mentre i rendimenti lordi annui si attestano su quota 7,2%. 

MODENA

Il mercato immobiliare modenese esprime alcuni segnali incoraggianti, accompagnati dal permanere di alcune aree di debolezza. Un elemento certamente positivo riguarda il mercato residenziale: nel corso del 2016 si è registrata una crescita rilevante delle compravendite di abitazioni (+26,6%), tanto da riportare il mercato sui livelli pre-crisi. Più complessa è la situazione del mercato non residenziale, dove sono sì aumentate le compravendite (+14,6% rispetto all’anno precedente), ma dove allo stesso tempo i volumi transati rimangono ancora inferiori al 2011.

Il mercato residenziale modenese è caratterizzato dall’apparente dicotomia tra il trend delle compravendite e quello dei prezzi. Da un lato, la crescita della domanda ha portato nel corso d’anno a un significativo aumento delle compravendite residenziali; dall’altro, i prezzi non hanno risentito in maniera diretta di questo incremento della domanda, e hanno confermato un’ulteriore variazione annuale negativa (-2,7% per il nuovo e -2,3% per l’usato). Oltre il 70% delle compravendite residenziali concluse nell’ultimo anno a Modena è sostenuto da un mutuo, a fronte di una percentuale che negli anni precedenti si attestava attorno al 50%. Considerando le locazioni, la domanda appare in crescita, come anche i canoni (+0,2% in media). Altri segnali incoraggianti: per il terzo anno di fila i tempi medi di vendita si accorciano (8 mesi) e quelli di locazione sono al livello più basso dal 2008 (2,3 mesi). In maniera analoga, il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è sceso per il secondo anno consecutivo (ora al 14,5%). 

Rimane ancora piuttosto fiacco il mercato degli uffici. Ne consegue un trend dei prezzi (-3,6%) e dei canoni (-2,2%) non solo negativo, ma anche in peggioramento rispetto all’anno precedente. In questo senso, la contenuta riduzione dei tempi di vendita (12 mesi) e di locazione (7 mesi) è da leggere come la conseguenza di un mercato di dimensioni ridotte, in cui l’esigua domanda che si esprime viene soddisfatta in tempi meno lunghi. 

L’andamento del comparto commerciale modenese appare ancora poco dinamico. In particolare, la domanda di acquisto è debole e in calo, a fronte di un’offerta stabile. Il risultato è un ulteriore calo dei prezzi (-2,8% in media), che si manifesta con intensità simile sia per i negozi del centro che per quelli in periferia. Sul versante locativo, si registra una domanda più vivace, a fronte di un’offerta stabile. L’effetto di questa dinamica si registra soprattutto sui negozi periferici, per i quali il calo dei canoni è molto contenuto (-0,3%), mentre per i negozi in centro la riduzione si attesta su valori più elevati (-2,1%). In questo scenario di domanda e offerta non è sorprendente registrare un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita (10 mesi) e locazione (5,5 mesi). È necessario sottolineare in ogni caso quanto i tempi rimangano elevati, in particolare se paragonati agli anni più performanti: nel 2008 i tempi medi di vendita dei negozi erano esattamente la metà (5 mesi). 

NOVARA

In un quadro di perdurante complessità, è evidente e consolidata una ripresa del settore residenziale, che sta attraversando una dinamica espansiva. Sostenuta inequivocabilmente da una maggiore apertura al credito da parte del sistema bancario, la ripresa è anche stata incentivata da una diminuzione ulteriore dei valori di vendita. Per quanto riguarda il settore non residenziale, il quadro che si delinea è di grande incertezza e fragilità. 

Nel corso del 2016 il segmento residenziale ha visto consolidarsi in maniera più netta i segnali di miglioramento di cui si dava evidenza già lo scorso anno; a conferma dei segnali positivi c’è la diminuzione delle tempistiche necessarie alla finalizzazione delle stipule, che si attestano intorno agli 8,5 mesi per la vendita e ai 3 per l’affitto. In calo anche il divario tra il prezzo di offerta e quello effettivamente praticato, pari a 9,5% per il nuovo e a 14,5% per l’usato. Tale diminuzione, tuttavia, è direttamente legata all’ulteriore flessione dei prezzi: i valori di vendita degli alloggi nuovi hanno messo a segno un -2,5% su base annuale, la flessione maggiore negli ultimi tre anni, mentre sull’usato è stato calcolato un -4%. Si rileva inoltre un lieve aumento del rendimento medio lordo da locazione, che si attesta al 5,5%. 

Per quanto riguarda il mercato degli uffici proseguono i segnali di stabilizzazione; tale situazione è stata incoraggiata da una diminuzione dei prezzi rivelatasi più marcata rispetto allo scorso anno. In particolare si registra un calo del 4% medio, con punte di quasi il 5% sui livelli minimi della periferia; la flessione è invece minore per gli immobili localizzati in centro (-3,1%). Contestualmente, risultano in diminuzione anche i tempi medi di vendita (12 mesi) e lo sconto praticato all’atto di acquisto, che si attesta sul dato medio del 15,5%. Il calo dei canoni (-1,4%) è stato più contenuto di quello evidenziato un anno fa (-2,1%). Sale al 5,4% il rendimento medio lordo da locazione. 

Il comparto dei negozi presenta segnali ancora negativi, in particolare sul fronte delle compravendite. La stazionarietà dei tempi di vendita (10 mesi) e dello sconto praticato all’atto di acquisto, unitamente a una flessione dei prezzi che cala di intensità (-2,9%), conferma la fase di stallo in cui si trova il comparto. In deciso aumento i rendimenti medi lordi da locazione, che passano dall’8,6% all’8,9%. 

PARMA

Il mercato immobiliare di Parma continua a mostrare segnali di dinamicità, frutto dell’attenuazione della fase recessiva, sebbene non risultino ancora sufficienti per produrre cambiamenti strutturali. Un elemento certamente positivo riguarda la crescita della domanda di abitazioni, che si riflette in un aumento delle transazioni: nel corso del 2016 si è registrata una crescita importante (+20%), sebbene i volumi transati rimangano ancora contenuti e distanti dai livelli pre-crisi. 

Il mercato residenziale della città di Parma evidenzia un incremento delle compravendite del 19,7% nel 2016, che innalza il numero degli scambi a quota 2.424. I prezzi continuano ad essere percepiti in flessione. In particolare, per le abitazioni usate, la rilevazione di febbraio 2017 conferma un ulteriore ridimensionamento dei valori del -3,3%, di entità nettamente superiore all’anno precedente (-1,0%). Significativa è anche la riduzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-2,6%), che riguarda soprattutto gli immobili periferici che scontano in modo marcato l’eccesso di offerta presente in città. In questo quadro, lo sconto concesso in fase di compravendita sul prezzo iniziale risulta in linea con l’anno precedente, confermando le forti differenze tra segmenti: per le abitazioni nuove risulta del 10,5%, mentre per l’usato si attesta al 16%. 

Il mercato della locazione inizia a stabilizzarsi, con una crescita della domanda e del numero dei contratti a fronte di un rallentamento dell’offerta: ciò si riflette su una diminuzione della flessione dei canoni (-0,5% su base annua), che riguarda sia il centro sia la periferia. I rendimenti lordi annui aumentano lievemente rispetto all’anno precedente, nell’ordine del 5%. La quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo è pari al 56,4% del totale transazioni, con un importo medio del mutuo sul valore dell’abitazione pari al 70% (loan-to-value). 

Nel comparto direzionale, anche se nel 2016 vi è stato un aumento del numero dei contratti da 47 a 81, continua il ridimensionamento dei prezzi, che non accenna a rallentare. Nello specifico, i valori di mercato segnano una contrazione del -3,2% su base annua, superiore alla variazione del – 1,1% dell’anno precedente, che riguarda soprattutto le zone periferiche rispetto a quelle centrali. Anche i canoni seguono l’andamento dei prezzi, con una flessione del -2,4%, superiore a quella dell’anno precedente, che riguarda nello specifico le zone periferiche (-3%). Continua la contrazione dei tempi di vendita (12 mesi) e dei tempi di locazione (7 mesi). Resta stabile lo sconto medio praticato in fase di negoziazione finale, assestato tuttavia su valori molto alti (20%). Invariati i rendimenti medi lordi annui da locazione (4,8%). 

L’andamento del comparto commerciale è stato condizionato da una domanda debole e in calo, a fronte di un’offerta che inizia a rallentare. In questo contesto, l’attività transattiva del segmento commerciale segna una crescita, sebbene si mantenga su valori distanti dai livelli pre-crisi (nel 2016 si contano 95 transazioni, rispetto alle 75 del 2015). Si amplia il divario tra i prezzi del centro e quelli della periferia: mentre i negozi in periferia calano del 2,2%, quelli ubicati in centro aumentano dello 0,3%. Non sono dissimili le dinamiche sul fronte locativo, condizionato da una domanda debole e da un eccesso di offerta. I rendimenti medi lordi annui da locazione si attestano al 7,5%.

Le previsioni degli operatori differiscono a seconda dei comparti: il mercato residenziale gode delle aspettative più ottimistiche, con attese di lieve flessione dei prezzi e di stabilità dei canoni e con aumento dei contratti di compravendita e di locazione. Gli immobili d’impresa scontano, invece, la maggiore incertezza del mercato e riflettono previsioni più prudenti.

PERUGIA

Il mercato immobiliare della città di Perugia risulta nel complesso ancora fortemente deteriorato, complici, sicuramente, le incertezze congiunturali e il fenomeno sismico che ha colpito il territorio sul finire del 2016. A risentirne maggiormente sono i settori di impresa, che registrano una forte contrazione del numero di scambi su base annua. Fatta eccezione per il comparto residenziale, che rileva qualche debole segnale di ripresa soprattutto negli scambi, nel complesso i vari comparti sono contraddistinti da un allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione, da una crescita degli sconti praticati sul prezzo e da una riduzione dei valori. 

Il comparto residenziale perugino dal punto di vista dell’attività transattiva fa segnare un incremento che si presume possa proseguire anche nei prossimi mesi (+17% su base annua). Nel complesso però, nonostante alcuni segnali positivi, il quadro rimane ancora complicato e fragile. I tempi medi di vendita si allungano (in media 9 mesi, sia per il nuovo sia per l’usato), mentre si contraggono le tempistiche medie da locazione (3 mesi). L’andamento dei prezzi e dei canoni risente ancora delle difficoltà del momento, registrando flessioni più consistenti rispetto a quelle rilevate un anno prima. Il calo dei valori è pressoché lo stesso per il nuovo e per l’usato, rispettivamente -2,3% e -2,0%. La domanda è sempre più orientata alla locazione. 

Continua la fase negativa del comparto direzionale, le cui difficoltà risultano ben rappresentate dal divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che si aggira intorno al 20% ormai da quattro anni, nonché dall’allungamento dei tempi medi di vendita (11 mesi). Pressoché analoga la situazione registrata sul versante locativo. Stazionari da tre anni i rendimenti potenziali lordi annui (5,6%). 

Il mercato degli immobili commerciali di Perugia è forse quello che ha maggiormente risentito degli effetti congiunturali e degli eventi sismici che hanno colpito il territorio sul finire del 2016. L’Agenzia delle Entrate ha rilevato una forte contrazione del numero di compravendite, per lo più riconducibile alla seconda parte dell’anno. La tenuta dei valori (-1,4% il calo annuo dei prezzi e invarianza dei canoni su base annua), la contrazione dei tempi medi di vendita e di locazione e la stabilità dello sconto medio praticato sul prezzo sono elementi che, di fatto, non mostrano pienamente le difficoltà oggettive del settore.

Dal punto di vista previsionale, nei prossimi mesi potrebbe registrarsi una ripresa del comparto locativo direzionale e del numero di unità scambiate del residenziale, a fronte di una sostanziale tenuta di quantità e valori negli altri comparti. 

SALERNO

Nel corso dell’ultimo anno il mercato immobiliare di Salerno non ha mostrato evidenti segnali di rilancio, sebbene la flessione dei valori sia stata tutto sommato modesta. Nel corso del 2016, sia nel comparto residenziale che in quello d’impresa, l’attività transattiva ha registrato variazioni positive, seppur di intensità inferiore rispetto all’anno precedente. Il miglioramento delle condizioni di accesso al credito, che ricomincia faticosamente a dare maggiore dinamicità al mercato, non è comunque sufficiente a determinare un’effettiva ripresa. 

Il comparto residenziale salernitano nel corso del 2016 ha mostrato segnali di sostanziale stabilità. I prezzi delle abitazioni nuove hanno subìto una riduzione pari al -1%, mentre quelle usate sono calate in media del -2,7%. Sul fronte del numero di compravendite, l’Agenzia delle Entrate ha registrato un aumento del 3,8% annuo: un dato tutto sommato contenuto se confrontato con la variazione registrata l’anno precedente (+18%). Da segnalare l’importanza del credito nell’alimentazione delle dinamiche espansive registrate nel settore residenziale. L’incidenza delle compravendite sostenute da mutuo si attesta al 61,3%. I tempi medi di vendita restano invariati rispetto allo scorso anno (7 mesi). Lievemente migliore risulta la situazione sul versante locativo: i canoni subiscono un calo pari all’1,1% su base annua. I tempi medi di locazione restano stabili per le abitazioni usate (3 mesi), mentre subiscono un lieve incremento per quelle nuove, passando da 3 a 3,5 mesi. 

All’interno del comparto direzionale i principali indicatori di mercato non hanno evidenziato particolari segnali di rilancio. I canoni si mantengono sostanzialmente stabili, senza particolari differenze tra le diverse localizzazioni cittadine (in media -0,3%), mentre sul versante dei prezzi la flessione risulta ovunque più marcata, con punte del -2,7% nella periferia terziaria. L’attività transattiva registra una scarsa dinamicità, a causa di una componente di domanda che appare ancora piuttosto debole e che determina l’allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione, passati rispettivamente da 9 a 9,5 mesi e da 5,5 a 6 mesi. 

Il comparto commerciale in riferimento alla compravendita registra i dati meno negativi del mercato immobiliare salernitano. I prezzi dei negozi subiscono un calo contenuto (-0,8%), mentre il numero di compravendite aumenta del 28% rispetto a quello dell’anno precedente. Tra i vari segnali positivi, risulta anomalo l’aumento dei tempi medi di vendita (da 7,5 a 8,5 mesi), mentre il divario tra prezzo richiesto ed effettivo scende dal 18% al 16%, a testimonianza di una maggiore consapevolezza da parte dell’offerta delle perduranti difficoltà della domanda. Sul versante locativo gli intermediari non mostrano grande ottimismo, a causa di un’offerta sovrabbondante rispetto alla domanda esistente. Tale percezione viene confermata dall’aumento dei tempi medi di locazione (saliti da 4,5 a 6 mesi) e dal calo dei valori (-1,1%) più consistente rispetto a quello dei prezzi. Invariati, rispetto alla precedente rilevazione, i rendimenti potenziali lordi, che si attestano nell’ordine del 6,2%. 

TARANTO

Il mercato immobiliare di Taranto permane in una condizione di debolezza. Nel segmento della compravendita l’offerta è percepita in lieve aumento, a fronte di una domanda fiacca, soprattutto nel settore non residenziale. Nel comparto residenziale si riduce la forbice tra domanda e offerta, entrambe percepite in timido aumento. 

Il mercato residenziale di Taranto fa registrare per il 2016 un aumento delle compravendite pari al 12,1%. La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni nuove ha fatto segnare un +0,1% nelle zone del centro, e -1,5% in quelle periferiche. La variazione cumulata dei prezzi medi rispetto al picco massimo del 2008, sia per il nuovo che per l’usato, è pari al 19%. I tempi medi di vendita calano (da 9 a 8 mesi), così come lo sconto medio praticato sul prezzo (ora pari al 18%). I potenziali acquirenti sono ancora fortemente dipendenti dal mutuo per l’acquisto della casa: infatti, quasi l’80% delle compravendite è finanziata da mutuo. In aumento la quota di domanda rivolta all’acquisto, passata dal 38% rilevato un anno fa al 48% attuale. Sul versante delle locazioni, le variazioni annuali dei canoni restano in territorio negativo, anche se di pochi decimali, mentre risultano in calo, per il terzo anno consecutivo, i tempi medi di locazione, ora pari a 2,5 mesi. Stabili dal 2014 i rendimenti lordi da locazione (5,9% la media urbana). 

Nel comparto degli uffici l’offerta si mantiene generalmente stabile, mentre continua ad essere molto debole la domanda per acquisto. I prezzi diminuiscono nuovamente (-0,9%), ma con un’intensità minore rispetto agli anni precedenti. In ulteriore contrazione i tempi medi di vendita, passati da 13,5 a 12 mesi, così come lo sconto medio praticato sul prezzo (ora pari al 20%). Sul versante locativo, i canoni diminuiscono maggiormente rispetto alla scorsa rilevazione. I tempi di locazione rimangono stabili su 6,5 mesi. 

Nel comparto della compravendita dei negozi, domanda e offerta rimangono ancora distanti. La variazione percentuale annuale dei prezzi è pressoché nulla, mentre sono in leggero calo i tempi medi di vendita 11,5 mesi. La variazione annuale dei canoni vede un decremento del -1,1%, mentre i rendimenti da locazione diminuiscono leggermente arrivando a 7,8%. Il tempo medio di locazione resta costante a 6 mesi.

TRIESTE

Il mercato immobiliare triestino ha mostrato, anche nel corso del 2016, alcuni segnali di moderato miglioramento, in particolare per quanto riguarda il comparto residenziale. Indicazioni di maggior dinamicità del mercato sono giunti dalla stabilizzazione, nei diversi comparti, dei tempi medi di trattativa che, per le abitazioni, sono registrati complessivamente in diminuzione. Nel settore non residenziale, invece, sono risultate in diminuzione di circa un mese le tempistiche per la vendita e quelle relative alla locazione si sono assestate intorno ai 6 mesi in media. 

Il mercato residenziale triestino ha continuato a mostrare, nel corso del 2016, alcuni segnali di miglioramento e il suo maggior dinamismo è riscontrabile soprattutto nei tempi di vendita che hanno continuato ad accorciarsi, arrivando a una media di 7 mesi, sia per gli immobili nuovi sia per quelli usati. Dal punto di vista dei valori, tuttavia, si è assistito ad una ripresa della spinta ribassista: per le abitazioni usate è proseguita la riduzione del divario tra prezzo richiesto ed effettivo (ora al 14,5%), sceso di un punto e mezzo percentuale, mentre è rimasto stabile al 9% per le abitazioni nuove. Sul versante locativo si è assistito ad un’ulteriore diminuzione dei valori, in misura più marcata rispetto all’anno precedente e con una peggiore performance delle zone centrali (-1,8%) rispetto a quelle periferiche (-1,5%). Anche le tempistiche medie per la definizione dei contratti di locazione si sono ulteriormente contratte, collocandosi sui due mesi e mezzo per le abitazioni nuove e di poco sotto ai tre mesi per quelle usate. In crescita tendenziale i rendimenti lordi da locazione, attualmente posizionati intorno al 6,1%. 

Rimane ancora piuttosto fiacco il mercato degli uffici, dove sono proseguiti anche per il 2016 i segnali di inattività evidenziati negli ultimi anni. In particolare, la variazione dei prezzi nell’anno ha mostrato una significativa accentuazione (-3,2%) rispetto alla precedente rilevazione e anche i canoni, pur in misura più contenuta, si sono nuovamente ridotti (-1,4%). I tempi medi di vendita sono risultati in diminuzione di circa un mese, collocandosi intorno ai 10 mesi, mentre si sono assestati sui 6 mesi in media quelli propedeutici a formalizzare una locazione. Il rendimento medio lordo da locazione si è consolidato intorno al 5,8%.

L’andamento del comparto commerciale risulta non molto dissimile da quanto evidenziato a proposito del comparto direzionale, anche se l’intonazione negativa si presenta per alcuni aspetti leggermente meno marcata. Come per gli altri principali comparti si è ulteriormente accentuata, rispetto allo scorso anno, l’intensità della flessione di prezzi (-2,3%) e canoni (-2,4%). Per la prima volta, dopo diversi anni di stallo, è stata rilevata una diminuzione delle tempistiche medie di vendita, ora sugli 8 mesi e mezzo mentre, come accade per gli uffici, i tempi di locazione tendono leggermente ad allungarsi (5 mesi e mezzo). Nessuna variazione per il rendimento medio da locazione, fermo da diversi anni all’8%. 

Dal punto di vista revisionale, se per il mercato residenziale ci si attende un incremento del numero di contratti, associato ad un’attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti ci si aspetta un perdurante stallo degli scambi e una prosecuzione della flessione di prezzi e canoni.

VERONA

Il mercato immobiliare veronese sta lentamente risalendo la china. Nell’ultimo anno, in particolare, a trainare il settore hanno contribuito la dinamica delle compravendite e il miglioramento della velocità di assorbimento, per quanto riguarda le abitazioni, e la convergenza prezzo offerto/prezzo richiesto per quanto riguarda i negozi. 

Il segmento veronese delle abitazioni ha confermato, anche nell’ultimo anno, la crescita iniziata nel 2014. L’Agenzia delle Entrate ha registrato un incremento netto delle transazioni (+24% annuo), che ha portato il volume delle compravendite al livello più elevato degli ultimi dieci anni. All’aumento della domanda di acquisto è corrisposto un aumento dell’offerta, tanto che i prezzi di vendita fanno segnare ancora il segno meno, in particolare per quanto riguarda le abitazioni usate (-2,1%), mentre per le abitazioni nuove il calo è più contenuto (-0,7%). Un altro segnale positivo evidente nel mercato delle abitazioni viene dalla riduzione dei tempi di vendita (7 mesi) e locazione (2,1 mesi), che sono ormai vicini ai minimi degli ultimi dieci anni. Il mercato residenziale veronese evidenzia due peculiarità: un’elevata quota di domanda orientata all’affitto (quasi il 61% del totale) e una bassa quota di compravendite finanziate da mutuo (solo il 50%). 

Il trend del mercato degli uffici appare particolarmente dicotomico. Dal lato del segmento della vendita, la domanda continua a essere modesta, a fronte di un’offerta stabile, con un effetto naturale di prolungata contrazione dei prezzi (-2% in media). Sul versante locativo, al contrario, la domanda si è irrobustita nell’ultimo anno, a fronte di un’offerta stabile. Questo trend ha portato a una definitiva stabilizzazione dei canoni di affitto. Le quantità transate e l’intensità della domanda rimangono comunque complessivamente modeste, tanto che i tempi di vendita e locazione rimangono particolarmente elevati (11,5 mesi per i primi e 7 mesi per i secondi). 

Il mercato dei negozi rimane poco dinamico anche nel corso degli ultimi dodici mesi e si registrano prezzi ancora in calo (-1,9%), con un’intensità maggiore nelle zone centrali (-2,5%). Diversa invece la dinamica sul versante locativo in cui la domanda è in crescita, ma allo stesso tempo è aumentata anche l’offerta e l’effetto complessivo sui canoni è di un’ulteriore contrazione degli stessi (-1,6%). Anche in questo caso con intensità superiore nelle zone centrali (-2,3%) rispetto alle zone più periferiche. Pur in assenza di una ripresa del comparto, si registra comunque una riduzione dei tempi di vendita pari a 9,5 mesi. 

Le previsioni per i prossimi mesi sono moderatamente positive. In particolare, dovrebbe continuare il trend di crescita delle compravendite di abitazioni e, in parte, dei negozi, mentre più problematico appare il mercato degli uffici, che difficilmente crescerà durante i prossimi mesi. Per quanto riguarda i prezzi, dovrebbe consolidarsi la tendenza alla stabilizzazione.

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