[A cura di: Mauro Simone, vice segr. naz. Alac – Giuseppe Simone, vice segr. naz. Appc]

Nel conto annuale di chiusura, comunemente chiamato anche rendiconto o bilancio di fine esercizio, può capitare (in vero sempre più frequentemente in tempi di crisi), agli amministratori di condominio di riportare i debiti dei condomini anche nei successivi anni condominialistici di gestione. La domanda che gli amministratori si pongono è se sia legittima questa pratica, ovvero se i debiti riportati nei successivi bilanci costituiscano un’effettiva posta di debito o se invece assumano mero valore contabile.

In vero la questione non è affatto pacifica, stanti sul tema dubbi interpretativi e l’assenza di un orientamento unanime. Secondo una risalente sentenza della Corte di Appello di Genova (sent. n.513 del 2009) i saldi passivi, approvati e suddivisi in base al quorum previsto dalla legge, per gli esercizi precedenti, assumono valore di effettiva posta di debito nei confronti del condominio, che può trovare collocazione nella rendicontazione annuale predisposta dall’amministratore ed approvata dall’assemblea, con la conseguente obbligatorietà e con l’ottenimento, in caso di mancata estinzione del debito, di decreto monitorio, nonostante opposizione, come previsto dell’art.63 disp. att. c.c.

Il conteggio predisposto dall’amministratore è un atto proprio del condominio: una volta approvato il consuntivo dall’assemblea, consegue che i saldi degli esercizi contabili precedenti fanno parte integrante dell’ultimo rendiconto, fermo restando comunque la possibilità di invocare l’art. 1137 c.c. ai fini dell’eventuale impugnazione da parte dei condòmini morosi. 

Indirettamente la pronunzia sembrerebbe risolvere l’atavica questione circa il criterio contabile da adottare per la redazione, per cassa o per competenza, del rendiconto. 

Come è noto, il criterio di cassa è un bilancio (rectius: rendiconto) che si basa sulle entrate e sulle uscite effettivamente sostenute nel periodo a cui si riferisce, escludendo quelle che si riferiscono a tale periodo ma che sono ancora da pagare. Questo criterio garantisce eziando una perfetta coincidenza dei movimenti bancari con i movimenti registrati nella contabilità di condominio, ma, d’altro canto, comporta una certa imprecisione nell’attribuzione di determinate spese a determinati condòmini piuttosto che ad altri (ad esempio: subentro di un nuovo proprietario). Nonostante questo, è il metodo più adottato in materia condominiale proprio perché risulta il più snello e facilmente comprensibile ai condòmini.

Invece il principio di competenza viene redatto sulla base dei costi e ricavi che si riferiscono ad un esercizio contabile, prescindendo dal fatto che siano stati effettivamente pagati o in modo da poter identificare i rapporti in corso e le questioni irrisolte. Seguendo il principio di competenza è possibile fare dei preventivi di spesa molto precisi ed inoltre, nel caso di subentri, il nuovo proprietario non si trova a dover contribuire a spese che riguardano periodi precedenti al suo subentro. I bilanci societari seguono per lo più questo metodo, nonostante risulti meno intuitivo a molti condòmini.

Più di recente, i Giudici di Piazza Cavour con sentenza n. 4489/2014, hanno affermato che i saldi contabili delle gestioni condominialistiche precedenti vanno riferiti al momento dell’approvazione del rendiconto, il cui termine prescrizionale di 5 anni decorre dal giorno in cui viene approvato il bilancio. Quanto ai piani di riparto, nonostante essi vengono riportati anche nei rendiconti successivi sino al soddisfacimento, è da escludersi che delibere successive riguardanti i crediti del condominio, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possono costituire un nuovo fatto costitutivo del credito.