Che risultino o meno nelle tabelle millesimali, i nuovi proprietari di appartamenti devono essere convocati all’assemblea condominiale. È quanto rimarcato dalla Cassazione con la sentenza 8520 del 31 marzo 2017, di cui si riporta un estratto. 

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 31.3.2017,

n. 8520

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FATTI DI CAUSA

1. B.A. convenne in giudizio il Condominio …, chiedendo la declaratoria di nullità della deliberazione assembleare del 27.4.2000, per avere l’amministratore del condominio omesso di inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea agli acquirenti di alcune delle unità immobiliari che l’attore aveva venduto a terzi ricavandole dall’originario unico locale seminterrato (in particolare, dall’originario unico locale aveva ricavato due appartamenti e cinque garage, alienando un appartamento e un garage) e per avere continuato ad imputare ad esso attore – nonostante la comunicazione dell’avvenuta vendita – le spese condominiali relative all’intera originaria unità immobiliare.

Nella resistenza del condominio convenuto, il Tribunale di Tivoli (Sezione distaccata di Palestrina) accolse la domanda attorea e dichiarò la nullità della deliberazione impugnata.

2. Sul gravame proposto dal Condominio, la Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, annullò la deliberazione assembleare impugnata.

3. Per la cassazione della sentenza di appello ricorre il Condominio … sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso B.A..

Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

(omissis)

2.1. Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di considerare che, in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale, non era possibile convocare “soggetti diversi da quelli indicati espressamente nelle tabelle”.

La censura non è fondata.

Com’è noto, le tabelle millesimali di un condominio hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino (Sez. 2, n. 3251 del 27/03/1998). Rimane, pertanto, nella facoltà di ciascun condomino alienare in tutto o in parte l’immobile di sua proprietà esclusiva e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento – anche parziale – della proprietà, provvedendo ad inviare la convocazione dell’assemblea ai nuovi proprietari.

Naturalmente, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condòmini ovvero con sentenza del giudice a norma dell’art. 69 disp. att. cod. civ. nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse (salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condòmini) (Cass., Sez. 2, n. 3701 del 31/05/1988).

In altre parole, la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali; e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari, che hanno diritto di partecipare all’assemblea, fermo restando che i millesimi vanno calcolati sulla base delle tabelle vigenti (tanto ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari, che ai fini del riparto delle spese).

Nella specie, pertanto, avendo il B.A. comunicato la sopravvenienza di nuovi proprietari, il condominio era tenuto a convocarli all’assemblea.

2.2. Col secondo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di dichiarare inammissibile per difetto di legittimazione attiva la domanda di annullamento della delibera assembleare proposta dall’attore per la mancata convocazione di altri condomini.

Questo motivo è fondato.

Come già affermato da questa Corte, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014). Trova, dunque, applicazione in materia l’art. 1441 cod. civ., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Nella specie, il B.A., essendo stato ritualmente convocato all’assemblea, non avrebbe potuto impugnare la delibera per mancata convocazione di altro condomino, essendo il medesimo – in proposito – carente di legittimazione attiva. La domanda così proposta risulta improponibile, con la conseguenza che – ai sensi dell’art. 382 ultimo comma cod. proc. civ., la sentenza impugnata va cassata senza rinvio.

(omissis)

3. In definitiva, in accoglimento del secondo motivo, la sentenza impugnata va cassata senza rinvio ai sensi dell’art. 382 ultimo comma cod. proc. civ., per improponibilità della domanda. Va invece rigettato il primo motivo e vanno dichiarati assorbiti gli altri.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa senza rinvio la sentenza impugnata; compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.

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