[A cura di: Mauro Simone – vice segr. naz. ALAC] 

La recente sentenza del Tribunale di Padova del 24 marzo scorso, ci offre lo spunto per discorrere della dibattuta questione relativa agli effetti pratici conseguenti alla pretermessa frequentazione da parte degli amministratori di condominio al corso di aggiornamento a scadenza annuale, come previsto obbligatoriamente dal Decreto del Ministero di Giustizia n. 140/14.

I giudici di merito, con la citata sentenza hanno confermato l’opinione, sin da subito espressa dalle associazioni come ALAC, che la mancata frequentazione a un corso di aggiornamento di almeno 15 ore di durata, con superamento dell’esame finale frontale, dà luogo alla nullità, radicalmente insanabile, della delibera di nomina/riconferma dell’incarico all’amministratore, per violazione di una norma imperativa di ordine pubblico.

Prevedendo che non tarderà a consolidarsi l’orientamento in parola, che con giustezza penalizza con la sanzione della nullità assoluta la deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore non in regola con il possesso dei requisiti di legge e a rischio di dover restituire i compensi professionali oltre al ristoro dei danni su ricorso di chiunque, compresi i terzi, abbia interesse ad impugnare la delibera illegittima, ciò evidenziato si palesa necessario colmare una evidente lacuna della normativa in materia di formazione periodica.

Dal decisum del Tribunale di Padova si deduce l’ indefettibilità della professionalizzazione dell’amministratore. Difatti, amministrare condomini è un lavoro che richiede molte competenze e soprattutto passione, capacità di aggiornare le proprie esperienze e conoscenze. Il patrimonio edilizio immobiliare è un bene da gestire con cura, poiché incide sul benessere e sulla serenità della comunità. Per amministrare immobili e condomini è indispensabile la conoscenza di materie multidisciplinari quali: diritto, contabilità, fisco, sicurezza, manutenzioni e ristrutturazioni, certificazione energetica, risparmio energetico , etc; insomma l’amministratore deve essere un vero esperto in “scienza dell’amministrazione di beni privati”. Peraltro, la costante elaborazione di norme non sempre facilita l’interpretazione di quelle esistenti, neppure dopo la novella legislativa del 2012, rendendo il lavoro dell’amministratore molto impegnativo e in continuo divenire. Amministrare è oggi una professione a tutti gli effetti ai sensi della L.4/2013, e non più un’arte fai-da-te.

Dalla maggiore trasparenza e professionalità degli addetti nella gestione dei complessi edilizi traggono beneficio gli utenti del condominio. Il bene a cui ogni amministratore deve guardare come cartina di tornasole è l’interesse della collettività, ed è un aspetto essenziale generare valore dai beni che vengono amministrati a servizio della collettività. Amministrando con passione, competenza e aggiornando le proprie competenze si rappresentano gli interessi della collettività.

Orbene sono trascorsi circa 3 anni dall’entrata in vigore del regolamento del Ministero di Giustizia, e a sentire i colleghi di mezza Italia, una notevole percentuale di amministratori non avrebbe le carte in regola per esercitare in modo qualificato la professione, non avendo frequentato alcun corso di aggiornamento dal 2015 in avanti.

Il legislatore ha previsto che l’amministratore ogni anno aggiorni le proprie competenze in un corso con esame finale, però non ha previsto alcun criterio specifico volto alla verifica e al controllo della effettiva formazione e aggiornamento degli addetti. Questo compito è lasciato, se richiesto, ai clienti-condòmini. Ma è ben noto che i condòmini pur essendo i principali destinatari dei servizi e delle prestazioni professionali degli amministratori e pur avendo interesse a farsi amministrare da professionisti in regola con le leggi, raramente si curano di effettuare le verifiche necessarie ad accertare il possesso e la permanenza dei requisiti professionali del proprio amministratore. La realtà quotidiana registra infatti amministratori nominati o riconfermati illegittimamente, ovvero privi del possesso di attestato comprovante il superamento dell’esame finale frontale di un corso di aggiornamento preferibilmente rilasciato da una associazione iscritta nell’elenco MISE.

Come si potrebbe migliorare il quadro della situazione che abbiamo sotto gli occhi, senza alcuna ricaduta sulla finanza pubblica e offrendo nel contempo garanzia e tutela sia all’utenza sia agli amministratori corretti che diligentemente curano l’aggiornamento periodico? A nostro parere in due modi abbastanza semplici e di immediata applicazione:

1) le associazioni iscritte al MISE, avendo un ruolo centrale e determinante, con responsabilità a rilevanza pubblica, dovrebbero inviare al Ministero di Giustizia, prima dell’inizio di ciascun corso di aggiornamento (o di formazione) una pec con l’elenco dei nominativi dei corsisti, allo scopo di prevenire eventuali abusi, permettendo così la possibilità di successivi controlli.

2) Gli amministratori professionisti, a loro volta, dovrebbero allegare ai verbali di assemblea di nomina e di riconferma dell’incarico, l’attestato di una associazione iscritta al MISE comprovante la formazione periodica annuale, a pena di nullità dell’incarico ricevuto.

Le proposte che precedono trovano giustificazione per la plurivoca necessità di dare certezza al mercato dei professionisti delle amministrazioni condominiali, sia per elevare lo standard di qualità delle prestazioni degli amministratori di condominio e allo scopo di incidere positivamente sugli interessi della collettività condominiale, determinando inoltre un impatto positivo sulla trasparenza delle gestioni e sulla qualità e qualificazione dell’amministratore.