[A cura di: avv. Rodolfo Cusano]

In un Paese dove le separazione e i divorzi interessano una famiglia su due è argomento attuale stabilire se il coniuge assegnatario della casa coniugale di proprietà del marito è tenuto o meno al pagamento degli oneri condominiali e di quali. 

Fin dalla sua introduzione nel nostro ordinamento, l’istituto dell’assegnazione della casa familiare è stato oggetto di intensi dibattiti in merito alla sua natura giuridica. Alcuni autori lo hanno considerato come un istituto di natura reale assimilabile al diritto di abitazione; altra parte della dottrina e della giurisprudenza ha preso le distanze da siffatta tesi, giustificando tale dissenso sulla base del fatto che tra i modi di costituzione dei diritti reali – che, com’è noto, sono tassativamente previsti dalla legge – il legislatore non contempla quello per disposizione del giudice.

L’assegnazione della casa familiare, invero, si fonda su un provvedimento giudiziale emanato in virtù di criteri a carattere preferenziale. La sua durata non è determinata sin dall’origine ma dipende, piuttosto, da circostanze accidentali. Sulla base di tali considerazioni sono venute alla luce diverse opinioni. Alcuni hanno, infatti, ritenuto il diritto dell’assegnatario paragonabile a quello spettante al comodatario. Anche in questo caso non mancano evidenti distinzioni, una per tutte: l’obbligo alla restituzione dell’immobile concesso in comodato sancito dagli articoli 1804, terzo comma, e 1809, secondo comma, c.c. Altri hanno ritenuto il fenomeno dell’assegnazione della casa familiare assimilabile ad una locazione, seppure manchi, nell’assegnazione, il requisito del corrispettivo per l’utilizzazione dell’immobile, anche se la Suprema Corte (Cass. n. 4529/1999) non ha mancato, in passato, di evidenziare come i due istituti siano profondamente differenti per natura, funzione e durata.

Infatti, la giurisprudenza (per tutte Cass. n. 11096/2002) sembra concorde nel ritenere che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale attribuisca al coniuge assegnatario un diritto personale di godimento, diritto atipico in quanto, fino ad oggi, non disciplinato espressamente dalla legge. Fatta questa premessa è adesso necessario analizzare come si possa individuare il soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali nell’ipotesi in cui, a seguito della separazione personale, un appartamento di proprietà di un coniuge venga dal giudice assegnato all’altro coniuge non proprietario.

La Suprema Corte, invero, si è già pronunciata con la nota sentenza n. 18476/2005 su tale problema, affermando che il giudice di merito, che in sede di separazione coniugale disponga l’assegnazione della casa familiare al coniuge che non sia titolare del diritto di proprietà sull’immobile o non sia titolare del diritto di godimento possa stabilire la totale gratuità dell’assegnazione ponendo tutte le spese a carico del coniuge non assegnatario, ivi compresi gli oneri condominiali. A tal fine, tuttavia, è necessaria una statuizione espressa e non equivoca del decidente. Infatti, nella diversa ipotesi in cui il giudice non intervenga espressamente su tale punto e si limiti a dichiarare l’assegnazione, occorre concludere che quest’ultima esoneri il coniuge assegnatario unicamente dal pagamento di un corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile. In questa ipotesi la gratuità dell’assegnazione dovrà essere riferita soltanto all’uso dell’abitazione medesima e «non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), onde tali spese vanno legittimamente poste a carico del coniuge assegnatario».

È opportuno sottolineare che soltanto il giudice della separazione ha la possibilità di statuire su detta questione. Conseguentemente, nel caso in cui il giudice decida espressamente come ripartire tutte le spese relative alla casa coniugale oggetto dell’assegnazione, occorrerà indubbiamente uniformarsi alle sue statuizioni. Nella diversa ipotesi in cui il giudice abbia assegnato la casa al coniuge non proprietario sic et simpliciter, le spese condominiali dovranno essere poste a carico del coniuge assegnatario.

La Cassazione, nel giudizio a seguito del quale è stata emessa la succitata sentenza, stava inoltre per pronunciarsi su un’altra questione di particolare interesse, ovvero, se, nel caso in cui gli oneri condominiali siano da ritenere a carico del coniuge assegnatario non proprietario, questi sia obbligato al pagamento di tutte le spese indistintamente o se, viceversa, debba effettuarsi una distinzione tra spese ordinarie, spese di conservazione e spese straordinarie. Nel predetto giudizio, infatti, il coniuge assegnatario della casa familiare sosteneva che tra gli oneri condominiali di cui si chiedeva il pagamento ve ne fossero alcuni che, a suo avviso, sarebbero dovuti essere posti necessariamente a carico del coniuge proprietario dell’appartamento (nella specie: la spesa per il portierato e la spesa per l’assicurazione dell’immobile). La Suprema Corte non ha potuto decidere su tale questione a causa dell’omissione, da parte del ricorrente, dell’indicazione analitica delle voci relative alle spese straordinarie contestate, derivando da ciò l’impossibilità di accertarne l’effettiva presenza e la concreta misura e il conseguente impedimento per la Suprema Corte di apprezzare la fondatezza della doglianza in argomento. 

Ciononostante, anche in mancanza di una statuizione della Cassazione sulla questione, sembra opportuno ed equo considerare a carico del coniuge assegnatario non proprietario soltanto le spese ordinarie ed a carico del coniuge proprietario le spese straordinarie e quelle di conservazione. 

Il Tribunale di Mantova (sent. n. 229/2007) ha espressamente dichiarato di condividere l’orientamento secondo cui «se alla moglie viene attribuito il diritto di abitare la casa di proprietà del marito, senza che nulla si stabilisca circa le spese inerenti all’immobile, queste devono essere ripartite secondo criteri desumibili dalla disciplina normativa degli istituti giuridici in cui si verifica analoga situazione di distacco soggettivo del godimento dell’immobile dal diritto di proprietà: saranno quindi a carico del titolare del diritto di godimento tutte le spese per le riparazioni ordinarie dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non invece da vetustà e caso fortuito (v. articoli 1575, n. 2), 1576, 1609 c.c.) che dovranno essere poste a carico del proprietario unitamente alle spese di carattere straordinario inerenti alla proprietà o alla sua conservazione».

Il Tribunale di Mantova ha rilevato un’analogia tra la situazione derivante dal provvedimento di assegnazione della casa coniugale al coniuge non proprietario e il rapporto di locazione e ha conseguentemente risolto il problema della ripartizione delle spese applicando al primo caso citato le norme dedicate al contratto di locazione. Sebbene la sentenza si riferisse a spese relative a riparazioni interne all’appartamento, questa soluzione interpretativa può bene essere seguita ed applicata anche nel caso in cui si tratti di spese condominiali, atteso che anche tra queste si distingue tra spese ordinarie e straordinarie, di manutenzione e di conservazione. 

Alla luce di quanto esposto è possibile concludere che l’amministratore di un condominio, al fine di ripartire gli oneri condominiali tra il proprietario di un’unità immobiliare (spogliato del godimento della stessa) e il suo ex coniuge assegnatario della casa familiare, può e deve applicare analogicamente le norme dettate in tema di locazione. Quanto alle imposte è stato chiarito che rimangono sempre a carico del proprietario dell’immobile, ovvero del titolare di altro diritto reale. Pertanto, l’assegnatario della casa coniugale che non sia titolare di diritti reali sull’abitazione familiare, non può essere considerato soggetto passivo di imposta per il pagamento del summenzionato tributo (Cass. n. 18476/2005).

Per completezza di disamina, va anche esaminata la posizione di chi gode di un diritto di usufrutto della casa di abitazione. Ciò in quanto ben potrebbe accadere che un coniuge abbia la nuda proprietà e l’altro il solo usufrutto. In questo caso la situazione è del tutto diversa da quella precedentemente esaminata. Infatti, la riforma del condominio (L. 220/2012), nel modificare l’articolo 67 disp. att. c.c., ha chiarito anche la posizione dell’usufruttuario in merito al pagamento delle spese condominiali. La norma in esame, infatti, dopo aver chiarito che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (nelle altre deliberazioni, invece, il diritto di voto spetta al nudo proprietario) prevede espressamente una responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Tale nuova disciplina prevista dall’articolo 67 disp. att. c.c., nel disporre la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario, non distingue tra spese ordinarie (che a norma dell’articolo 1004 c.c. competono all’usufruttuario) e spese straordinarie (che a norma dell’articolo 1005 c.c. spettano al nudo proprietario). Ciò significa che la ripartizione (tra usufruttuario e nudo proprietario) degli oneri condominiali, a seconda della natura ordinaria o straordinaria della spesa relativa, è lasciata alla disciplina dei loro rapporti interni, ben potendo il condominio pretendere l’intero importo dovuto sia dall’usufruttuario sia dal nudo proprietario.