[A cura di: Anaip]

Il 30% delle liti che avvengono oggi nei condomini, sono da ricondursi ad una cattiva stesura o alla poca conoscenza del regolamento condominiale, sia esso di natura contrattuale, assembleare o emanato dall’amministratore. Non esiste, infatti, una sola tipologia di regolamento di condominio, il quale è comunque obbligatorio quando i condòmini sono più di 10. Quando invece non è obbligatorio il regolamento di condominio, per gestire la cosa comune si osservano in toto le norme del Codice Civile, che viene indicato come il primo regolamento per antonomasia.

La legge 220/2012 precisa che sia il regolamento (di natura contrattuale, assembleare o emanato dall’amministratore) sia le tabelle millesimali, devono essere allegati al registro verbali delle assemblee, come precisato al punto 7) dell’art. 1130 del Cod. Civ. Molti tecnici, non conoscendo bene le norme codicistiche, non derogano, nella stesura del regolamento, dalle norme derogabili, facendo quel famoso vestito su misura di cui parla sempre il nostro presidente nazionale Giovanni De Pasquale. Un buon regolamento e delle dettagliate tabelle millesimali facilitano non solo l’andamento della vita condominiale, ma anche la gestione dello stesso condominio da parte dell’amministratore.

Nel presentare un’offerta, per la gestione di un condominio, gli amministratori – sottovalutando che dal regolamento potrebbe scaturire per il professionista medesimo, un maggiore o minore onere di lavoro – non chiedono quasi mai di poter leggere il regolamento per conoscere le regole che questo impone e stilare la richiesta economica in base alle stesse (ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che i consiglieri vadano a controllare ogni mese la contabilità del condominio sottraendo tempo al lavoro dell’amministratore; o che l’amministratore invii a tutti i condòmini copia dei giustificativi di cassa ad ogni fine gestione; o ancora che l’amministratore defenestrato debba effettuare il passaggio delle consegne entro 5 giorni dalla nomina, pena un’ammenda economica, etc.). 

In sostanza, l’attenta lettura del regolamento di condominio il più delle volte non viene fatta dagli interessati (condòmini o amministratore); così i diritti-doveri degli abitanti del condominio non vengono salvaguardati e rispettati. 

Facendo un passo indietro, inoltre, accade spesso che il venditore faccia sottoscrivere all’acquirente quel famoso regolamento che fa parte integrante dell’atto di acquisto e che lo rende responsabile in solido con gli altri condòmini non dandogli, per tempo, la possibilità di decidere se assumere o no eventuali obbligazioni. Il regolamento di condominio è depositario delle regole che riguardano l’amministrazione, dell’uso delle parti comuni dell’edificio, della ripartizione delle spese, della durata dell’esercizio finanziario, ecc. dando specifici diritti ed obblighi sia ai condòmini sia allo stesso amministratore; dovrebbe quindi – essendo la legge che regolamenta il condominio dopo il Codice Civile – essere conosciuto sia dai condòmini, chiamati ad osservarlo, sia dall’amministratore, il cui ruolo è anche quello di farlo osservare.

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