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LA RIPRESA DEL MATTONE: LE NUOVE TENDENZE DELL’IMMOBILIARE ITALIANO E DI QUELLO MILANESE
- 25 luglio 2017
[A cura di: Abitare Co]
Finalmente segnali di ripresa dal mercato del “mattone”. Dopo anni incerti, la casa torna ad essere il punto di riferimento degli italiani ed esprime nuove tendenze. È quanto emerge dalle rilevazioni di Abitare Co.: società di intermediazione immobiliare di riferimento per la piazza milanese.
COMPRAVENDITE
L’anno 2016 si è concluso con 517.164 transazioni in tutta Italia, registrando un aumento del 20,3% rispetto al 2015. Per il 2017 si prevede che il numero di transazioni sarà di 552.600, circa il 6,9% in più rispetto al 2016 e per il 2018 e 2019 si passerà rispettivamente a circa 579.750 e 612.300. Ovviamente non sono ancora i numeri del 2006 e 2007 (numero compravendite di 845.050 e 806.000), ma fanno sperare in un futuro roseo.
L’unica nota dolente per i venditori italiani, salve poche città che sono stabili (es. Milano) o che hanno addirittura visto una crescita (es. Firenze, Bologna e Verona), è il calo dei prezzi di cui hanno risentito gli immobili e, in particolare, quelli localizzati fuori dalle città (0,8% nelle grandi città, 1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland).
Un altro segnale che conferma un’impennata del mercato è la riduzione dei tempi di vendita, scesi da 10 a 6/7 mesi, in particolare nelle grandi città, dove c’è un maggiore allineamento dei prezzi tra la richiesta e quelli attuali di mercato.
FOCUS SU MILANO
Milano è la città italiana che più di tutte guida la ripresa del settore immobiliare, per quanto riguarda il comparto residenziale, trainata sicuramente dalla scia positiva generata dal recente Expo 2015, unitamente ad elementi positivi a livello nazionale quali il permanere di tassi di interesse particolarmente bassi, unitamente alle agevolazioni fiscali emanate dal governo con la Legge di bilancio 2017. Secondo i dati Nomisma relativi all’anno 2016, si è registrato un aumento delle famiglie interessate all’acquisto: infatti, nel primo trimestre 2016 ci sono state 4.804 compravendite (+ 26% rispetto al 2015); nel secondo trimestre 6.150 (+ 29,7% rispetto al 2015).
Un altro dato molto interessante è l’incremento delle vendite per investimento, riscontrato sia nel 2016 che nel primo quadrimestre del 2017, dovuto sia al rendimento garantito dagli immobili (circa il 4,8% lordo), sia alle agevolazioni fiscali vigenti.
Gli acquirenti
Ma chi sono gli acquirenti di oggi? L’acquirente che dimostra una maggior propensione all’acquisto ha un’età compresa tra i 35/44 anni (il 34,1%); a seguire quelli sotto i 35 anni (30,5%), tra i 45/60 (24,4%) e infine i pensionati (11%).
L’acquisto è finalizzato prevalentemente alla prima casa (76,5%) oppure all’investimento (17,5%) o ancora alla casa vacanze (6%). In ogni caso, il 92,5% degli under 35 e il 61,5% degli over 55 compra per andarci a vivere. Per investimento comprano coloro che stanno nella fascia tra i 35 e 55 anni, grazie alla maggiore capacità economica e solidità e quasi sempre privi di mutuo.
Il commento
Come rimarca Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co.: “è importante fare una distinzione tra acquisto per uso abitativo e per investimento e creare un’offerta di servizi e garanzie ad hoc per soddisfare le specifiche esigenze. Per fare un esempio, al compratore che desidera investire nell’acquisto di una casa da mettere in affitto, offriremo una serie di garanzie (“global rents service”) per tutelarlo sia dal punto di vista qualitativo (es. ricerca di un affittuario che abbia determinati requisiti) che economico (es. garanzia locativa con copertura assicurativa e rischio locativo: perdita lavoro per dipendenti, perdite pecuniarie per mancato pagamento affitto e deposito cauzionale con assistenza legale). I cambiamenti strutturali ci hanno sicuramente agevolato, ma siamo certi che, una volta cavalcata quest’onda, per mantenere il trend crescente della domanda sia fondamentale sgravare sempre più il cliente da tutta una serie di problemi o preoccupazioni legate all’acquisto e alla messa a reddito di una casa e questo lo metterà nella condizione di investire sempre più nel mattone”.
Il mercato meneghino
Il mercato milanese è molto variegato, ma si può catalogare in quattro macro aree: Centro storico (il 5% delle vendite), Cerchia Bastioni (il 25% delle vendite), Circonvallazione (il 45% delle vendite) e Decentramento (il 25% delle vendite). Le quattro aree hanno prezzi diversi e si rivolgono a target differenti. Abitare Co. focalizza la sua attenzione prevalentemente sulle prime suddette 3 macro aree, distinguendosi per la sua offerta di immobili esclusivi e con un’attenzione ad ogni aspetto dell’abitazione e del vivere la casa.
Giuseppe Crupi sostiene: “Dopo gli ultimi anni bui, i primi mesi dell’anno 2017 confermano i segnali di una ripresa del mercato immobiliare italiano già riscontrati dalla fine del 2015. Il numero delle transazioni è aumentato del 12% nel 2015 rispetto al precedente anno, e del 22% nel 2016 rispetto al 2015. Nel 1° quadrimestre del 2017 si registra un incremento delle vendite pari al 10% rispetto allo stesso periodo del precedente anno”.
Quanto alle quotazioni, “la piazza milanese fortunatamente non ha risentito molto del calo dei prezzi, in particolare sulle nuove costruzioni, anche se lo stesso non si può dire della zona periferica. Milano grazie ad una domanda molto dinamica ed ad una offerta che inizia a diminuire, specie per i prodotti di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita ed un minore margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari, anzi si potrebbero registrare alcuni lievi incrementi dell’1-2%”.
Giuseppe Crupi conclude: “Milano continuerà a respirare un clima di fiducia che nel resto dell’Italia non si respira, ma servono spinte reali ed emotive all’acquisto. Sul mercato del nuovo iniziano a ripartire progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti con criteri antisismici. Bisognerà reinventare il real estate come è stato fatto per il segmento commerciale, passando sempre più a investimenti per dare valore aggiunto agli immobili, come ad esempio gli edifici da riconvertire e riqualificare per dare loro valore, così come rigenerare alcune aree della città attraverso la demolizione di palazzi e quartieri degradati, obsoleti o invivibili. La riqualificazione permette da un lato di non consumare nuovo suolo e dall’altro di innescare un processo di sviluppo che può incidere sulla ripresa economica”.
