Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva di uno solo dei condòmini? È uno degli aspetti su cui verte l’ordinanza 19779 dello scorso 9 agosto, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 9.8.2017,
n. 19779
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FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

S.B. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 1073/2015 del 22 giugno 2015.
Resiste con controricorso il Condominio … .

La sentenza impugnata ha respinto l’appello proposto dallo stesso S.B. avverso la sentenza n. 1734/2014 del Tribunale di Catania, sezione distaccata di Acireale, la quale aveva parzialmente accolto l’impugnazione della deliberazione assembleare del 24 novembre 2009 del Condominio …, rigettandone però i motivi inerenti la decisione di esecuzione dei lavori di manutenzione della terrazza a livello di copertura della scala B, di proprietà esclusiva del S.B., come pure quelli legati alla ripartizione delle relative spese accollate anche allo stesso ricorrente, nonostante la clausola convenzionale di esonero dalle spese condominiali a suo favore.
La Corte d’Appello ha ritenuto sussistente la competenza assembleare in ordine all’approvazione dei lavori di manutenzione della terrazza di copertura, in quanto necessari alla stregua della diffida inoltrata dal condomino proprietario del sottostante appartamento, nonché della documentazione fotografica allegata. I giudici del gravame hanno altresì escluso che la clausola, inserita negli atti di acquisto, che esonerava il S.B. dal “partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unità immobiliari dell’edificio invendute”, fosse riferibile anche alle spese dovute dal proprietario esclusivo della terrazza a livello, ai sensi dell’art. 1126 c.c.
Il primo motivo di ricorso di S.B. deduce violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., in relazione all’art. 2697 c.c., non sussistendo prova della carenza manutentiva della terrazza di proprietà S.B., condizione legittimante la deliberazione assembleare di esecuzione delle opere.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 1362 e 2697 c.c. quanto all’assunto obbligo di partecipazione del ricorrente alle spese di manutenzione del terrazzo nonostante la clausola contrattuale di esonero dalla partecipazione alle spese condominiali.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c.
Il primo motivo di ricorso è, allora, infondato perché, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condòmini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U. 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo dei condòmini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condòmini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726). La verifica dell’effettiva necessità dell’intervento manutentivo della terrazza a livello di proprietà esclusiva S.B. attiene ad una valutazione del merito del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condòmini, e tale verifica esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., e tanto più dai limiti del sindacato propri del giudizio di cassazione.

Quanto al secondo motivo, è noto come i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possano essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condòmini. La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. In assenza di limiti posti dall’art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condòmini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione, totale o parziale, per taluno dei condòmini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. 25/03/2004, n. 5975).

Tuttavia, la convenzione sulle spese, ex art. 1123 c.c., contenuta ed approvata negli atti di acquisto delle porzioni di proprietà esclusiva comprese in un condominio, la quale, come si assume nella specie, esonera un condomino dal “partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unità immobiliari dell’edificio invendute”, in quanto ha sostanza di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, è oggetto di interpretazione alla stregua degli artt. 1362 e ss. c.c., affidata all’apprezzamento di fatto della volontà negoziale rientrante nelle preroragative del giudice del merito, ed insindacabile in sede di legittimità quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure omesso esame di fatti storici decisivi. Non è in tal senso censurabile l’interpretazione offerta dalla Corte d’Appello di Catania, secondo la quale la clausola convenzionale di esonero di un condomino dal partecipare alle spese condominiali fino a quando rimanesse proprietario di unità immobiliari dell’edificio invendute non fosse riferibile altresì alle spese da quello dovute, in proporzione di un terzo, per il rifacimento della terrazza a livello rientrante nella sua proprietà esclusiva, trattandosi di spese che hanno origine non nell’obbligo di contribuzione pro quota agli oneri di conservazione delle parti comuni, quanto nella proprietà individuale dell’appartamento di cui la terrazza sia il prolungamento.
Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione.
(omissis)

PER QUESTO MOTIVO

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 2.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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