Se sono pipistrelli, la responsabilità è del proprietario. Se si tratta di topi, invece, ne risponde il condominio. Ovviamente con tono ironico, tuttavia, si potrebbe sintetizzare così la conclusione alla quale è giunto il nostro esperto legale, avv. Andrea Marostica, rispetto alla questione posta da una nostra lettrice. La signora aveva trovato sul balcone degli escrementi di piccole dimensioni, probabilmente di roditori. Preoccupata, si è rivolta alla redazione di Italia Casa (redazione@italia-casa.com) esponendo il suo problema:

Abito in un condominio in provincia di Torino e la scorsa sera, ho trovato degli escrementi di piccole dimensioni sul mio balcone (quinto piano) che mi hanno insospettito. Ho chiamato una ditta che si occupa di derattizzazione e mi hanno detto che potrebbe trattarsi di feci di topo oppure di pipistrello. Mi hanno spiegato che a volte succede che questi ultimi si annidino negli spazi delle tende da sole avvolgibili (che per l’appunto possiedo). Infine mi hanno chiesto di raccogliere le feci e portargliele, in modo da poterle analizzare? La mia domanda è: devo occuparmi io di queste operazioni oppure dovrei avvertire l’amministratore? E ancora, l’eventuale intervento della ditta e il relativo costo, sono da imputare a me in quanto proprietaria oppure al condominio?

Il parere legale dell’avvocato Marostica

É questo uno di quei casi in cui emerge con chiarezza la peculiarità del condominio negli edifici: la coesistenza, nel medesimo edificio, di parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva. La stretta connessione tra queste parti, regolate da sistemi di norme differenti (le prime dalla disciplina del condominio, le seconde dalla disciplina della proprietà privata), genera dubbi in merito ai poteri di intervento ed alla titolarità delle relative spese. Così accade nel caso sollevato dalla lettrice.

La domanda da porsi è: il problema è riconducibile ad una parte in proprietà esclusiva o ad una parte comune? Quale ne è l’origine?

Viene riferito che: le presenze indesiderate sono state rinvenute solo sul balcone, che è parte in proprietà esclusiva; la ditta interpellata ha ipotizzato l’annidamento di pipistrelli all’interno delle tende, che è cosa in proprietà esclusiva. È lecito ipotizzare che gli animali siano presenti solo sul balcone della lettrice. È dunque il proprietario del balcone e delle tende a doversi occupare delle operazioni di verifica, perchè – si ripete –, stando a quanto si sa oggi, il problema si è presentato solo nella porzione di proprietà esclusiva e lì si è originato.

A diverse conclusioni si perverrebbe nel caso in cui, ad esempio, venisse notato un nido nel sottotetto comune o la presenza di roditori nelle scale: sarebbe allora lecito supporre che l’origine del problema si trovi in una parte comune, di conseguenza l’intervento dovrebbe essere condotto a livello condominiale.

Buona cosa è informare l’amministratore delle operazioni che il proprietario sta svolgendo. Può accadere, infatti, che un problema, all’inizio apparentemente individuale, possa rivelarsi comune, come potrebbero accertare le analisi della ditta specializzata; in quel caso sarà il condominio a dover intervenire; se l’amministratore ne è già al corrente, tanto meglio.

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